济南三十七度二主题酒店有限公司、山东齐某文化产业园发展有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5215号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：济南三十七度二主题酒店有限公司，住所地山东省济南市长清区大学路6655号齐某文化产业园A区101室。

法定代表人：黄发新,该公司董事长。

委托诉讼代理人：葛兆玉，北京凯耀律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东齐某文化产业园发展有限公司，住所地山东省济南市长清区灵岩路南首路东天润小区7号楼。

法定代表人：李长元，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东汇富建设开发集团有限公司，住所地山东省济南市长清区灵岩路南首路东。

法定代表人：李宁，该公司董事长。

以上被申请人共同委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。

再审申请人济南三十七度二主题酒店有限公司(以下简称主题酒店)因与被申请人山东齐某文化产业园发展有限公司(以下简称齐某产业园)、济南汇富建设开发集团有限公司(以下简称汇富公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院(2018)鲁民终2172号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

主题酒店申请再审称，（一）原判决认定基本事实缺乏证据证明。1.原判决认定汇富公司非本案合同当事人存在错误。本案租赁房屋的产权人为汇富公司，一、二审均未查明汇富公司与齐某产业园之间的法律关系，因两公司就涉案房屋之间的法律关系直接影响本案诉讼主体及权利义务的承担，属于本案审理中要查明的基本事实。并且，根据庭审中的证据《授权书》，汇富公司授权中大学创商业管理有限公司（以下简称中大学创公司）代理齐某产业园销售租赁涉案房屋，汇富公司作为产权人和授权人理应为本案合同的当事人。2.原判决认定齐某产业园交付租赁房屋面积符合合同约定存在错误。第一，双方《房屋转租合同》第六条约定，租赁房屋的用途为酒店及酒店相关配套经营。因此，主题酒店主张的并非只有面积不符，还有因齐某产业园交付不符合合同约定用途而造成的消防验收无法通过，进而无法进行酒店经营的违约问题。虽然齐某产业园也交付了800余平米违建和只能用作停车场的地下一层，不可能用作酒店经营，不符合双方合同约定。第二，案涉《价值评估报告》虽非专门针对房屋面积作出的结论性报告，但预期收益是建立在对房屋实际面积测量的基础上作出的，也可以印证齐某产业园交付面积不符合合同约定。第三，接收房屋时，主题酒店只能对房屋结构、布局、方位等进行粗略了解，同意按现状接收不代表齐某产业园交付的房屋完全符合合同约定，更不能免除其违约责任。主题酒店发现四层是违建是在基本装修完毕后，部分用作职工宿舍是不能做酒店使用后的无奈之举。第四，原审法院未审查认定因齐某产业园违约导致延迟开业的问题，主题酒店无法如期通过消防验收，延误开业时间产生重大损失。3.原判决认定主题酒店未就停电、渗水等问题充分举证存在错误。主题酒店在一审中已经提交了以EMS方式邮递的《联系函》《回复函》及回执，齐某产业园收到但未予以反驳，一审法院未予采纳存在错误。4.齐某产业园明知地下一层不能改造为其他用途，仍在合同中约定可以进行改造，属于对主题酒店的违约与欺诈行为，何况主题酒店已经按照合同约定向齐某产业园提交过改造方案。（二）原判决适用法律错误。本案因齐某产业园的违约致使合同客观上无法继续履行，齐某产业园具有重大过错。鉴于双方均同意解除合同，原审法院应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判令齐某产业园赔偿主题酒店相应损失。综上，主题酒店依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

齐某产业园与汇富公司提交意见称，1.本案租赁合同的签订和履行汇富公司均未参与，主题酒店关于汇富公司应为合同当事人没有事实依据。2.主题酒店对案涉房屋面积提出异议不能成立。双方订立租赁合同时，中大学创公司已经提供了房屋平面图供主题酒店进行充分了解，依照《房屋转租合同》第八条第四项的约定，主题酒店并未按照约定提出异议，表明主题酒店是同意按照房屋现状接收使用的，主题酒店按照预期收益鉴定意见中未经核实的面积主张承租面积不足没有事实依据。3.因齐某产业园于2015年10月27日才通知主题酒店变更出租人，房屋的装修、漏水、面积等争议发生在中大学创公司履行合同期间，与齐某产业园无关。4.主题酒店不具备单方解除合同的法定事由，也并未提起违约之诉，其提出的损害赔偿请求不成立，即便成立也应由中大学创公司承担。5.主题酒店不按照约定交付租金是为了转嫁投资风险，属于恶意诉讼。综上，请求驳回主题酒店的再审申请。

本院认为，首先，根据一、二审法院查明的事实，齐某产业园作为独立的法人主体，与中大学创公司签订《齐某文化产业园委托租赁、销售经营协议》，委托中大学创公司负责齐某产业园的招商租赁、销售经营事宜。由此，中大学创公司在受委托范围内与蔡建华签订的《房屋转租合同》，应由委托人齐某产业园承担合同相关权利义务。汇富公司虽系案涉房产的产权单位，但在《房屋转租合同》的订立和履行过程中均未实际参与，汇富公司出具给中大学创公司的《授权书》与本案转租合同不具有直接关联性，不足以作为认定汇富公司为合同当事人的依据。故一、二审判决认定汇富公司并非《房屋转租合同》当事人，并无不当。

其次，关于一、二审法院未支持主题酒店单方解除权是否正确。《房屋转租合同》中，双方对于解除合同的具体条件有明确约定，主题酒店主张因齐某产业园存在交付房屋不符合合同约定面积，不符合约定用途而造成消防验收无法通过，以及房屋存在漏水、停电等违约行为，导致其合同目的无法实现，符合法定解除条件。本院认为，双方订立《房屋转租合同》时，案涉房屋的结构、规划和产权面积等情况已经实际确定，根据合同第八条第4项关于“乙方在承租前已对该楼的结构、现状作了充分了解，并同意按照现状交付，甲方提供给乙方结构图纸”之约定，应当认为主题酒店在接收案涉房屋时，已对房屋交付时的状况充分了解并予以认可。案涉《价值评估报告》在计算酒店经营预期收益时，是以实际作为酒店经营的面积为基础，主题酒店主张以此作为认定齐某产业园应当交付房屋面积的依据，依据不足。关于第四层约800平方米房屋未取得产权登记和消防验收，以及地下一层问题，同样属于交付租赁房屋时即存在的现状，并且，主题酒店虽称已就地下停车场部分的改造提交过方案，但并未提交证据证明齐某产业园对改造方案予以认可，主题酒店亦认可对第四层部分房屋已经使用，均不足以证明齐某产业园交付的房屋导致主题酒店合同目的不能实现。

另外，主题酒店称曾以《联系函》《回复函》的方式向齐某产业园提出房屋存在渗水和停电的事实，但并未提交证据证明齐某产业园对渗水和停电等事实予以明确认可，或有其他证据佐证这一事实存在，亦无证据显示渗水和停电对酒店的经营产生严重影响。原判决对此不予认可，亦无不当。

综上，主题酒店的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回济南三十七度二主题酒店有限公司的再审申请。

审判长　　万挺

审判员　　张纯

审判员　　潘杰

二〇一九年十二月二十四日

法官助理    唐倩

书记员　　**