陕西王某房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申429号

再审申请人（一审被告，二审上诉人）：陕西王某房地产开发有限公司。住所地：西安市曲江新区曲江会展国际**座**室。

法定代表人：同明哲，该公司总经理。

被申请人（一审原告，二审上诉人）：陕西九龙庄置业有限公司。住所地：陕西省渭南市合阳县南大街**号。

法定代表人：雷百潮，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王振玉，该公司员工。

委托诉讼代理人：任敏，陕西博纳新律师事务所律师。

再审申请人陕西王某房地产开发有限公司（以下简称王某公司）因与被申请人陕西九龙庄置业有限公司（以下简称九龙庄公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕民终947号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王某公司申请再审称，一、有新的证据足以推翻二审判决。（一）有新的证据证明案涉小区业主委员会已于2017年12月20日备案成立。王某公司前期物业管理的责任和义务已经完成。物业管理的聘用已经由业主委员会主导并委派。王某公司已经无权进行前期物业管理或者移交物业管理权。（二）二审判决认定1号楼地下车库和1-2层商铺少得建筑面积补偿款1672525元错误。1.根据合阳县房管部门实际测绘数据计算,1号楼地下车库建筑面积为2988.26㎡，比合同约定增加了105.6㎡，1-2层商铺建筑面积合计5976.52㎡，比合同约定增加了211.2㎡。证明地下室和1-2层商铺建筑面积并未减少，九龙庄公司也得到了超出合同约定的产权面积。2.《合作开发协议》中并未约定九龙庄公司具体应得产权面积，且约定公共设施房产归业主共同所有，因此，九龙庄公司应得的地下车库和1-2层商铺面积，应当减去公共设施占用的面积。3.从设计图纸可以看出，公共设施（楼梯、管道井、电梯）占用的建筑区域是独立于车库和1-2层商铺的区域，不是商铺组成部分，其功能也区别于车库和商铺。二审判决依照车库价格2300元/㎡、商铺价格4000元/㎡计算价值错误。（三）二审判决认定王某公司欠付售楼利润款3099687元及利息错误。有新证据证明王某公司于2010年12月27日缴纳的300万预付款是预付合同约定的900万元售楼利润款的一部分，所以王某公司最终欠付九龙庄公司售楼利润款仅为99687元。且该笔预付款未计息，所以九龙庄公司也不能计算利息。（四）二审判决认定多建面积利益分配款1530196.23元错误。双方合同约定的房产分配是小区整体产权分配，每个楼宇分配份额和系数各有不同，计算时要进行加权。合阳县房管部门测绘报告显示，每栋楼面积各有增减。所以二审法院采用一栋楼的面积增减代替小区整体建筑面积增减显失公平。应该按照合同约定的小区整体四栋楼的汇总面积，来计算各自增加的面积多少，根据各自权利占比计算增加份额，再进行分配。依照合同和图纸计算，九龙庄公司应得的产权面积为14133.22㎡，合阳县房管部门测绘结果为15607.31㎡，增加产权面积1474.09㎡；王某公司依照合同应得的产权面积为58137.32㎡，合阳县房管部门测绘结果为58280.10㎡，增加169.78㎡。二审判决认定王某公司增加面积2376.93㎡错误。（五）二审判决认定的竣工时间错误，按2055.5元/㎡造价计算迟延完工违约金错误。1.竣工时间认定错误。1号楼实际竣工日期为2013年4月20日，3号楼完工验收日期为2013年4月15日。1、3号楼竣工时间均早于二审法院认定的计算违约金的起始时间2013年8月8日，因此王某公司并没有延迟完工，不应支付违约金。2.根据1、3号楼施工许可证以及中标价款，1、3号楼工程造价为7032万元，均价1250.01元/㎡，法院认定的2055.5元/㎡的造价无事实依据。以此单价计算违约金属于明显错误。（六）九龙庄公司未按合同约定足额交付土地。合同约定九龙庄公司投资土地面积为20893.00㎡，而九龙庄公司仅投资土地18137.05㎡，未过户部分的土地面积为4.134亩。请求依法判决九龙庄公司按照合同约定足额交付土地。二、二审判决将1号楼地下车库和1-2层商铺中公共设施占用面积认定为九龙庄公司所有，剥夺了业主共有权利，属于适用法律错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、六项规定申请再审。

九龙庄公司提交意见称，一、物业管理权移交问题。按《合作开发协议》约定，王某公司应当移交物业管理权。王某公司在一、二审期间均未提交已将物业管理权移交第三方管理的证据。向九龙庄公司移交前期物业管理权之后的其他问题与本案无关，也与王某公司无关。物业管理权移交后，九龙庄公司将严格按照物业管理的相关法律法规与业主委员会处理物业管理事项。二、少得面积补偿款问题。根据合阳县房地产测绘队出具的《合容王某商业步行街测绘成果报告书》与《合作开发协议》约定的面积相比，九龙庄公司应分得的1号楼地下车库和1-2层商铺建筑面积减少，王某公司应分得房产的建筑面积增加。根据《合作开发协议》约定，王某公司应当赔偿九龙庄公司少得面积差额部分的损失。三、欠付售楼利润款及利息问题。《合作开发协议》约定王某公司应当支付九龙庄公司900万元利润款，并约定一方违约加倍补偿另一方经济损失。至本案起诉前，王某公司共计支付5277263元，剩余售楼利润款3722737元未付。在一、二审期间，王某公司认可其支付的300万元为协议约定的保证金，并无证据证明该保证金抵顶王某公司应支付的利润款，王某公司关于仅欠付利润款99687元的主张不能成立。王某公司未按协议约定支付售楼利润款，构成违约，二审法院判决支付迟延履行利息，符合双方约定和法律规定。四、多建面积利益分配款问题。根据《合容王某商业步行街测绘成果报告书》与《合作开发协议》，1号楼3-12层面积增加2376.93㎡。根据协议约定，建设面积大于原设计面积的，双方共同协商解决。因双方对超出部分房屋分配协商不成，二审法院按照双方各自在1号楼应分配的面积所占的比例计算利润分配比例并按照该比例分配增加面积利润款，并无不当。五、逾期完工违约金问题。二审法院认定因九龙庄公司未按期办理建设规划许可证，将案涉工程工期顺延后，根据五方责任主体完成综合验收时间作为完工时间，符合双方协议约定和法律规定。六、交付土地面积问题。九龙庄公司移交给王某公司的土地证记载面积为18083㎡，王某公司未提出过异议，并进行了开发建设，以实际履行行为认可了九龙庄公司提供的土地面积。综上，应依法驳回王某公司的再审申请。

再审审查期间，王某公司提交以下证据材料：1.《合阳县城关街道办事处住宅小区业主委员会备案表》（以下简称《业主委员会备案表》），拟证明案涉小区业主委员会已成立，王某公司前期物业管理的权利和义务已终结，物业管理的委派与聘用由业主委员会决定，其已无权移交物业管理权。2.王某公司法定代表人同明哲2010年12月27日向九龙庄公司缴纳的300万元预付款收据，拟证明该300万元系王某公司支付的利润款。3.案涉工程1号楼地下车库及1-2层设计图纸、2号楼地下室和1-6层设计图纸及《合容王某商业步行街测绘成果报告书》中的《功能区-共用区建筑面积计算明细表》，拟证明二审判决认定九龙庄公司应得面积减少和王某公司应得面积增加错误。4.《洽川周刊》刊登的《合容王某小区1#、3#住宅楼交房公告》（以下简称《交房公告》），拟证明交房时间早于完工时间，二审认定完工时间错误。5.现场照片4张，拟证明九龙庄公司未按约定足额交付投资土地。

本院认为，王某公司再审申请事由为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、六项，结合其申请理由，本案审查的主要问题是：1.王某公司是否有新的证据足以推翻二审判决，即：二审判决关于移交物业管理权、九龙庄应分配的1号楼地下车库和1-2层商铺减少面积的损失、1号楼3-12层增加面积的利润分配、《合作开发协议》约定的900万元售楼利润款中未付利润款及利息、迟延完工违约金以及九龙庄公司是否足额交付土地等问题的认定是否正确。2.二审判决是否存在王某公司主张的将公共设施占用房产面积确认为九龙庄公司所有的适用法律错误的问题。对此，本院评析如下：

一、关于移交物业管理权、九龙庄公司少得面积损失、1号楼3-12层增加面积的利润分配、《合作开发协议》约定的售楼利润款900万元中未付利润款金额及利息、迟延完工违约金以及交付土地面积等问题的认定

（一）关于王某公司是否应当移交物业管理权的问题。再审审查期间，王某公司提交一份《业主委员会备案表》，拟证明案涉小区业主委员会成立，其无权进行前期物业管理或移交物业管理权。承办人认为，首先，该备案表载明备案日期为2017年12月，王某公司在二审中已经提出因业主委员会成立，其无权进行前期物业管理和移交物业管理权的观点，即王某公司在二审期间明确知晓该证据的存在，该证据在二审庭审结束前已经存在且不属于因客观原因无法取得的证据，故不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十八条规定的再审新证据。其次，该《业主委员会备案表》仅能证明案涉小区业主委员会于2017年12月成立的事实，不能证明王某公司已终止前期物业管理服务。《合作开发协议》约定：“王某公司售房率达70%后，并正常运行半年以上，物业管理交九龙庄公司物管机构实施统一管理，未售部分王某公司按50%费率代缴物业管理费。”根据该约定，现物业管理权移交条件已成就，王某公司应按约定移交物业管理权。

（二）关于九龙庄公司少得面积损失问题。王某公司提交案涉小区1号楼地下车库及1-2层设计图纸、2号楼地下室和1-6层设计图纸和《合容王某商业步行街测绘成果报告书》中的《功能区-共用区建筑面积计算明细表》，计算得出地下车库面积为2988.26㎡、商铺面积5976.53㎡，拟证明九龙庄公司应分得的房产面积增加而非减少。承办人认为，首先，设计图纸和测绘成果报告书属于在一、二审期间已客观存在，且已向一审法院提交并经质证的证据，不属于再审新证据。其次，《合作开发协议》协议第一条约定：1号楼地下车库建筑面积2882.66㎡，1-2层商铺建筑面积5765.36㎡。《合作开发协议》第三条约定：1号楼1-2层商铺及地下车库、2号楼地下室和1-6层房产归甲方（九龙庄公司）所有；公共设施占用的房产归全体共同所有；其余商品房，由王某公司销售处置，并在利润中给付九龙庄公司900万元。合同中虽然约定公共设施占用的房产归全体业主所有，但并无九龙庄公司应分得的地下车库和商铺面积中应当减少公共设施占用面积的表述，否则九龙庄公司应得面积将不具有确定性。从合同条文前后文义理解，应当认为双方约定九龙庄公司在1号楼中应分得的利益为1-2层商铺5765.36㎡及地下车库2882.66㎡，更符合双方签订的合同目的以及诚实信用原则。因此，王某公司认为应当扣除公共设施占用面积后确定九龙庄公司应分得的地下车库和商铺面积的主张不能成立。再次，合阳县房地产测绘队出具的《合容王某商业步行街测绘成果报告书》中载明：1号楼商铺建筑面积5465.42㎡（其中分摊面积139.575㎡），地下车库建筑面积**.11㎡（分摊面积68.368㎡）。该数据系专业测绘机构测绘得出，相较王某公司根据部分测绘数据计算得出的结论更加准确。二审判决依据《合容王某商业步行街测绘成果报告书》测绘结果和《合作开发协议》的约定认定九龙庄公司应得面积减少并无不当。九龙庄公司实际分得的1号楼地下车库和商铺面积少于约定面积，王某公司应当补偿差额部分的损失，在补偿标准约定不明的情况下，二审判决按照地下车库和商铺的预算价格计算少得面积利益亦无不当。

（三）关于1号楼3-12层增加面积的利润分配问题。首先，本案九龙庄公司起诉请求针对的是1号楼增加房产面积利润分配问题，王某公司要求按整个小区4栋楼的总面积为基数来计算超建面积的主张不能成立，若其认为其他楼栋建筑面积减少影响其利益，可以另行主张权利。其次，双方在《合作开发协议》中约定“建设面积……如大于原设计面积，双方共同协商解决”。根据测绘结果，3-12层建筑面积比《合作开发协议》约定多了2376.93㎡。鉴于双方对此部分的利益分配无法达成一致意见，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条“房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润比例确定”的规定，在双方既未明确约定利润分配比例亦未约定投资比例的情况下，二审判决按合同约定的各自在1号楼中应分配的面积比例分配增加面积部分的利润，并无不妥。

（四）关于未付售楼利润款金额及利息问题。王某公司提交其法定代表人同明哲于2010年12月27日向九龙庄公司缴纳300万元预付款的收据，拟证明该300万元应计入已支付利润款，剩余未付利润款为99687元，应当以此为基数计算利息。首先，该收据系二审庭审结束前即已存在且系王某公司掌握的证据，不存在因客观原因不能取得的情形，不属于再审新证据。其次，该收据载明的300万元款项与王某公司在二审中主张应抵扣的保证金是同一笔款项。《合作开发协议》约定王某公司应交纳300万元保证金作为协议生效条件，但对保证金返还的具体时间并未约定，二审对王某公司给付的300万元保证金未予抵扣并无不当，王某公司可另行主张权利。再次，《合作开发协议》约定王某公司应于2011年11月27日前向九龙庄公司支付完协议约定的售楼利润款900万元，但根据查明事实认定王某公司实际欠付售楼利润款3722737元，因九龙庄公司主张的售楼利润款3099687元并未超出实际欠付金额，二审判决认定王某公司欠付售楼利润款3099687元并以此为基数计算利息，并无不当。

（五）关于迟延完工违约金的问题。1.关于迟延完工问题。《合作开发协议》约定“从合同签订之日起，乙方工程期限20个月。无故延期一天按总价的万分之一乙方对甲方进行补偿”，双方对于工程完工日期产生争议。再审申请时，王某公司提交的其在《洽川周刊》刊登的《交房公告》，用于证明交房时间早于二审判决认定的完工时间。承办人认为，首先，该《交房公告》在一审起诉前即已形成且系王某公司掌握的证据，不属于再审新证据。其次，因双方在协议中未约定完工的标准，但按照日常生活逻辑判断，工程完工不应当仅仅指建筑修建完成，还应当质量合格，符合交付条件和使用目的。因此，二审判决以五方责任主体综合验收的日期2014年1月25日确定为完工日期，并无不当。鉴于九龙庄公司自身亦存在迟延办理建设工程规划许可证的违约事实，二审法院根据协议约定的20个月工程期限将协议约定的完工日期顺延，认定1、3号楼逾期完工，2、4号楼提前完工，并无不当。2.关于违约金计算标准问题。根据双方协议约定，违约金的计算以工程总价为基数。考虑到王某公司仅在1、3号楼构成迟延完工，且双方均未提交案涉工程实际造价的相关依据，二审法院依据工程概算表记载的工程造价计算出1、3号楼每平方米造价并据此计算1、3号楼迟延完工违约金，并无不当。

（六）关于交付土地问题。首先，王某公司提交的4张现场照片，不能证明九龙庄公司交付土地的具体面积。其次，虽然九龙庄公司实际交付的土地面积与约定不符，但王某公司并未提交证据证明其在开发前曾就九龙庄公司交付土地与约定不符提出过异议，相反，王某公司按九龙庄公司实际提供的土地面积实施了开发。二审判决以王某公司实际履行的行为认定王某公司对九龙庄公司交付土地面积的认可，九龙庄公司不构成违约，并无不当。再次，本案系九龙庄公司起诉王某公司交付应分得的房产以及支付相应款项，王某公司并未提起诉讼，其关于要求判令九龙庄公司足额交付土地的请求不属于再审审查的范围。

二、关于王某公司认为二审判决将公共设施占用房产面积确认为九龙庄公司所有适用法律错误的问题

公共设施占用房产面积属于小区全体业主共有，二审判决并未认定公共设施占用房产面积为九龙庄公司所有，而是根据测绘面积和协议约定面积的差额认定王某公司应当支付九龙庄公司少得面积部分补偿款。故王某公司该项申请理由不能成立。

综上，王某公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回陕西王某房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　胡　瑜

审判员　任雪峰

审判员　刘小飞

二〇一九年五月十三日

书记员　何　宇