山西成城房地产开发有限公司、山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司商品房委托代理销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3702号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西成城房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B座13层。

法定代表人：武渊，该公司董事长。

委托诉讼代理人：冀云峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡天亮，北京中伦文德太原律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司。住所地：山西省晋中市寿阳县朝阳西街5号。

负责人：常俊文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：冀云峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡天亮，北京中伦文德太原律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：晋中杰胜房产经纪有限公司。住所地：山西省晋中市榆次区迎宾路88号3幢208号。

法定代表人：牛丽娜，该公司经理。

再审申请人山西成城房地产开发有限公司（以下简称成城公司）、山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司（以下简称成城寿阳分公司）与被申请人晋中杰胜房产经纪有限公司（以下简称杰胜公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民终627号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

成城公司及成城寿阳分公司申请再审称：1、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，二审判决未认定杰胜公司存在严重违约的情形。杰胜公司未按《房地产经纪管理办法》第十一条之规定取得建设（房地产）主管部门备案文件，销售人员不具备房地产经纪人员职业资格。该公司亦未按《销售代理合同》向成城寿阳分公司提供销售计划、营销方案等服务，仅委派销售人员就销售价格进行沟通。其次，成城寿阳分公司已超付代理费。成城寿阳分公司已预付杰胜公司代理费45万元，并垫付该公司员工工资5万元，以上合计50万元，应在计算代理费时扣除。根据与杰胜公司牛志明等人口头核对整理的寿阳壹品项目2013年11月至2014年1月佣金表，成城寿阳分公司应支付460897.63元，现已超付39102.37元，而《2014年销售回款任务计划》第一段文字是杰胜公司应完成的销售任务，涉及数据由杰胜公司报告，未经成城寿阳分公司核实。2、二审判决适用法律错误。杰胜公司提交的《商品房买卖合同》《“寿阳壹品”商品房预定协议书》及《寿阳壹品客户交款单》均为复印件，且真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据。此外，一审期间，杰胜公司申请对《寿阳壹品客户交款单》中“李丽”签名进行鉴定，但由于其不能提供鉴定所需材料而终止，应承担举证不能的后果，但二审判决以成城寿阳分公司持有原件不提供为由，错误地将举证责任归于成城寿阳分公司。然而，即使前述合同真实，杰胜公司亦无法仅凭此证据证明其履行了销售代理义务及成城寿阳分公司应付代理费数额。综上，原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，申请再审。

本院经审查认为，成城寿阳分公司与杰胜公司就“寿阳壹品”房地产项目签订《销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且双方在合同签订后均为一定程度的履行。虽《销售代理合同》已于2015年9月24日被生效民事判决判令解除，且杰胜公司未在建设（房地产）主管部门备案，但不影响合同解除之前双方当事人之间委托销售代理关系的成立。

杰胜公司提交销售每套房屋对应的《商品房买卖合同》《“寿阳壹品”商品房预定协议书》及《寿阳壹品客户交款单》三份材料复印件，以证明其在《销售代理合同》签订之后，依约代理销售了240套房屋。依据杰胜公司与成城寿阳分公司陈述的交易模式及习惯，前述售房材料原件均由客户及成城寿阳分公司持有。而成城寿阳分公司提交的寿阳壹品项目2013年11月至2014年1月佣金表是由牛志明等人口头核对整理，无双方当事人签章确认。故在成城寿阳分公司持有相关证据却未提供，亦未提交有效反驳证据的情况下，二审判决依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定对杰胜公司提交的房屋销售材料真实有效性予以认定，适用法律并无不当。

关于成城寿阳分公司所称代杰胜公司支付员工工资问题。依据本案原审已查明的事实，成城公司及成城寿阳分公司提交的《承诺保证书》及收条尚不足以证明杰胜公司委托成城寿阳分公司代付此笔款项，且该笔款项与本案不属于同一法律关系，其主张在代理费用中扣除该5万元没有事实和法律依据。故二审根据《销售代理合同》约定的佣金计算方式，认定在扣除成城寿阳分公司已支付的45万元佣金后，其尚欠杰胜公司佣金2201885.01元的基本事实不缺乏证据证明。

综上，成城公司及成城寿阳分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回山西成城房地产开发有限公司及山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司的再审申请。

审判长　　李相波

审判员　　方　芳

审判员　　关晓海

二〇一九年八月三十日

法官助理王鑫

书记员王露