中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司、中山彤泰投资发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申295号

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司。

法定代表人：徐立军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谭杜君，广东香山律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：中山彤泰投资发展有限公司。

法定代表人：林进峰，该公司董事长。

再审申请人中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）因与被申请人中山彤泰投资发展有限公司（以下简称彤泰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2017）粤民终1426号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

大龙公司申请再审称，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。一、二审法院认定大龙公司与彤泰公司于2007年12月1日签订的《土地使用权转让合同》约定的转让标的地块为A+C+E+B属于认定事实错误。《土地使用权转让合同》所约定转让的地块应为A+C+E+D+F2。（一）二审法院认定B地块为《土地使用权转让合同》约定的地块范围与最高人民法院于2015年2月17日所判决生效的（2014）民一终字第286号案件中所查明的事实相悖，该案已查明：2008年5月14日，中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）与彤泰公司就双方土地置换事宜签订《土地置换协议书》，彤泰公司用名下的B地块与建发公司名下的D+F2地块进行置换。地块**（科技大厦用地）不在《土地使用权转让合同》转让的标的范围内，彤泰公司无权转让。（）地块**B（科技大厦用地）在2003年已进行打桩，地块**在签订《土地使用权转让合同》前已加盖&**uo;科技大厦”写字楼，地块**根本不可能转让也不符合大龙公司拟购入空地进行开发建设&**;商业住宅”的交易目的，且地块B目前现状为高度22层的商业写字楼，地，地块**不属于《土地使用权转让合同》约定转让标的地块为空地的事实三）从大龙公司与彤泰公司在签订《土地使用权转让合同》后彤泰公司才办理地块（A+B）的土地使用权证分割手续来看，可进一步印证地块B不属于《土地使用权转让合同》约定的转让范围。二、二审法院认定土地转让价款按容积率5.0计算并要求大龙公司向彤泰公司支付土地剩余转让价款1841万元属于事实认定错误。（一）二审法院仅以已转让地块面积（C+E）为33682㎡（约50.50亩）与《土地使用权转让合同》第三条约定约52亩5.0计算得出的面积大约相接近为由，从而得出已转让地块（C+E）应当按照容积率为5.0计算土地转让价款没有任何事实与法律依据。（二）按照政府的规划条件土地容积率最高仅能调整至3.5，不可能达到土地容积率为5.0的标准。因此，，地块**E的土地容积率只能调整至≤3.5的标准，根本不可能调整至容积率为5.0的标准。（三）二审法院在认定大龙公司不构成违约的情形下，又采纳彤泰公司主张按土地容积率5.0计算土地转让价款，从而要求大龙公司支付土地剩余转让价款人民币1841万元错误。三、二审法院认定《土地使用权转让合同》约定的共识容积率3.5/5.0仅是土地转让价款的计价依据，并认为《土地使用权转让合同》并未约定彤泰公司负有将土地容积率提高到3.5/5.0的义务以及应承担的责任属于认定事实错误。（一）结合地块C、E的情况，由于地块C、E的标准容积率仅为1.5，彤泰公司在签订《土地使用权转让合同》时已明确知道地块C、E的基本容积率为1.5的前提下，仍同意合同约定的交易土地达到3.5或5.0的标准。因此，彤泰公司应承担已交付地块（C+E）容积率由1.5调整至3.5所产生的超容积补地价款人民币1973.73104万元。（二）《土地使用权转让合同》约定3.5或5.0不仅是作为计算土地转让价款的依据，同时也是双方协商一致转让土地的核心内容，且合同约定大龙公司只负担土地转让金价款和办理土地转让交易时所承担法律规定的税费外不再承担其他任何费用。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项之规定申请再审。

本院经审查认为，本案再审审查焦点问题为：1、大龙公司与彤泰公司所签《土地使用权转让合同》所约定的转让土地范围如何界定，是否包含B地块；2、涉案土地转让款的数额如何计算；3、彤泰公司应否承担容积率补地价款。

一、关于大龙公司与彤泰公司所签《土地使用权转让合同》所约定的转让土地范围如何界定，是否包含B地块的问题。本案彤泰公司主张合同约定转让的是A、B、C、E地块，大龙公司则主张是A、C、E、D、F2地块。首先，双方签订该合同时，彤泰公司仅取得了（A＋B）（尚未分割）、C、E地块的国有土地使用权证，至今未取得D、F2地块的国有土地使用权证。其次，合同第七条约定：“本合同签订前，彤泰公司需向大龙公司出示该地块的国有土地使用权证”，双方均确认签订合同时彤泰公司向大龙公司出示了（A＋B）、C、E地块的国有土地使用证，可见按照该合同约定应当包含了B地块。再次，虽然大龙公司主张另案生效判决查明了2008年5月14日彤泰公司与建发公司签订《土地置换协议书》，约定彤泰公司以B地块置换建发公司的D、F2地块的事实，但该协议书并未实际履行，B地块至今仍在彤泰公司名下。且《土地置换协议书》系签订在大龙公司与彤泰公司《土地使用权转让合同》之后，大龙公司主张在彤泰公司与大龙公司签订《土地使用权转让合同》之时，双方已达成合意能够确定以B地块置换为D、F2地块的事实，缺乏充分证据证明。至于B地块上建有建发公司的房屋即科技大厦及（A+B）地块产权证书何时分割的事实，对于案涉建设用地使用权的转让均无直接影响。综上，大龙公司主张双方签订的《土地使用权转让合同》约定转让的土地是A、C、E、D、F2地块的理由依据不足，本院不予采纳。

二、关于涉案土地C+E地块的土地转让款数额如何计算的问题。根据案涉《土地使用权转让合同》第三条的约定，土地容积率双方共识为：约68.3亩3.5，约52亩5.0。第六条约定，该地块的土地使用权转让金约为30000万元人民币，以土地证确定的面积乘以双方共识的容积率再乘以1000元每平方米为准。根据合同约定内容，土地转让款按照双方共识的容积率计算价款，而不是按照将来实际调整到的容积率计算价款，双方在签订该合同之时对于土地转让款的计算依据和方式是明确的。二审法院认定C、E地块按照双方合同所约定的计价方式计算转让款，并无不当。大龙公司关于按照政府规划部门认定的容积率计算土地转让款的申请理由，缺乏依据，本院不予支持。

三、关于彤泰公司应否承担容积率补地价款的问题。本案中，双方在签订合同时对C、E地块的容积率为1.5均知晓。《土地使用权转让合同》第三条虽约定，土地容积率双方共识为：约68.3亩3.5，约52亩5.0。但合同并未约定彤泰公司负有将案涉土地容积率调整到3.5或者5.0的义务，也没有约定容积率不能达到3.5或者5.0彤泰公司应当承担的责任。大龙公司主张彤泰公司应当承担容积率补地价款，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上，大龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　高燕竹

审判员　　奚向阳

审判员　　江显和

二〇一九年二月二十八日

法官助理程鹏

书记员陈文波