内蒙古中银房地产集团股份有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1511号

再审申请人（一审原告，二审上诉人）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特新华东街**号。

法定代表人：张建业，该公司总经理。

委托诉讼代理人：罗婷婷，国浩律师（北京）事务所律师。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：吕至，男，1973年12月19日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：鄂尔多斯市谊丰投资有限责任公司。。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜康巴什新区

法定代表人：康宏奎，该公司董事长。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：康宏奎，男，1971年10月7日出生，汉族，鄂尔多斯市谊丰投资有限责任公司董事长，。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：吴彦东，男，1964年8月19日出生，汉族，鄂尔多斯市谊丰投资有限责任公司总经理。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：刘忠海，男，1964年12月15日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：韩利，男，1973年9月3日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：丁吏平，男，1972年10月6日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：牛毅忠，男，1981年4月6日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：柴平，男，1976年2月2日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：白美明，男，1962年11月22日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：吴利军，男，1972年3月27日出生，汉族。

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：刘建荣，男，1980年5月17日出生，汉族。

再审申请人内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）因与被申请人吕至、鄂尔多斯市谊丰投资有限责任公司（以下简称谊丰公司）、康宏奎、吴彦东、刘忠海、韩利、丁吏平、牛毅忠、柴平、白美明、吴利军、刘建荣商品房买卖合同纠纷一案,不服本院(2016)最高法民终530号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

中银公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由：（一）原审判决认定中银公司知道本案中的借款行为，属于事实认定错误。1.谊丰公司、吕至及刘忠海等八人恶意串通，损害中银公司的利益，导致合同无效。案涉借款行为发生于谊丰公司对中银城市广场项目经营管理期间，且以谊丰公司工作人员的个人账户进行交易。中银公司在2014年接管项目及相关账册前，对本案借款行为及顶账行为并不知情。原审以借款行为是开发房地产项目的融资行为为由，认定中银公司知道本案中的借款，属于事实认定错误。2.原审判决认定吕至及刘忠海等八人出借款项，属于事实认定错误。中银城市广场项目实际由谊丰公司控制，借款合同和收据不能证明实际履行出借款项。中银公司审计中发现，项目中存在谊丰公司称支付给包括本案被申请人在内的债权人利息1.2亿元，无出账记录和银行凭证；吕至及刘忠海等八位债权人中，除丁吏平等部分债权人外，借款本金及部分购房款均不是本人支付，实际支付款项的案外人没有出庭作证，无法判断身份及出具文件的真实性；大部分款项转给了张建军的个人账户，不能证明是给付了中银公司的账户。且这些借款中大部分没有凭证证明，存在双方恶意串通，虚假借贷，转移项目资产的可能性。3.原审判决认定谊丰公司恶意串通也会损害自身利益，属事实认定错误。在以房顶账时，谊丰公司与债权人就高额利息没有进行调整，在顶账过程中受到损失的只有中银公司，其他当事人均实现了自己的利益。4.原审判决不支持中银公司主张的商品房买卖合同中约定房价过低及借款利率过高，属于事实认定错误。谊丰公司将中银城市广场项目的商场1-6层、、地下**层2层及部分商业房屋按照7000元／平方米的价格转让给吕至，明显低于同时期同地段房屋的市场价格。就抵顶利息而言，借款约定利率均高于中银公司独自经营期间借款约定利率3%。谊丰公司作为中银公司的代理人，在签署《三方协议书》时并未尽到审慎审查义务，吕至、刘忠海等人亦明知部分借款无法核实、约定利息高于法定标准，双方具有串通损害中银公司权益的主观恶意。5.中银公司在调解时并不知道本案借款，认可的是谊丰公司经营项目的客观真实行为。中银公司接收项目相关账册后才发现谊丰公司存在不合法的借款行为及巨额借款没有资金流向的事实。一审法院以调解为由认定中银公司对借款及协议中涉及的事实和证据存在的争议是清楚的，属事实认定错误。（二）在中银公司与谊丰公司诉讼期间，中银城市广场项目的酒店负2层至地上24层、地下超市及停车场、商业底店中未销售的部分被法院查封。谊丰公司擅自将已被查封的房产转卖给吕至，违反法律的强制性规定，应属无效。（三）谊丰公司在项目管理期间，以中银公司名义与吕至、刘忠海等被申请人恶意串通，签署虚假借款合同，转移项目资产。吴彦东、康宏奎是签订本案所涉借款及房屋买卖合同的行为人及项目的实际控制人。谊丰公司等被申请人均应对中银公司的损失承担连带赔偿责任。（四）在借款关系中，出借人需要对是否已经将款项支付给借款人的事实承担举证责任。谊丰公司应当举证证明张建军个人账户中的款项已经支付给中银公司账户，或举证证明张建军个人账户是项目管理使用的账户。原审要求中银公司承担举证责任，举证责任分配不公，属于法律适用错误。（五）中银公司认为谊丰公司转让商业房屋、超市及库房的价格明显低于同时期同时段商业房屋的市场价格，向一审法院申请鉴定房屋的市场价格，一审法院不予理睬，属程序违法。

本院经审查认为，基于中银公司提出的再审事由及事实和理由，本案审查的主要问题为：原审未支持中银公司主张的谊丰公司与吕至及刘忠海等被申请人恶意串通，虚假借贷，损害中银公司权益，签订的案涉商品房买卖合同等相关协议应属无效，是否存在认定的案件基本事实缺乏证据证明及适用法律错误的情形。

根据原审查明的事实，因中银公司没有能力对中银城市广场项目进行投资，2009年3月21日中银公司与谊丰公司签订《补充协议书》，双方约定该项目后续工程开发中的一切权利由谊丰公司单独享有并行使，同时约定未完工程后续投资由谊丰公司融资，融资方式注明包括项目借款、项目贷款等。之后该项目由谊丰公司以中银公司名义开发建设并已竣工。案涉中银公司与吕至签订的《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让合同》等相关协议，以及与吕至及刘忠海、柴平等八人分别签订的两份《三方协议书》，虽然签订于中银公司与谊丰公司因合作开发产生纠纷后，但均是谊丰公司在管理中银公司公章及中银城市广场项目期间实施的行为。对于双方争议的谊丰公司与吕至等被申请人是否存在恶意串通损害中银公司合法权益的问题，经审查，原审依法对相关事实进行了充分查证，认定事实证据充分。第一，对吕至及刘忠海等八人出借的款项，一审法院对当事人提供的借款合同、银行转账凭证、第三人说明等证据进行质证，调取了当事人申请调查的银行凭证，依职权调查了相关人员银行账户现金支取等情况。二审期间，吕至、刘忠海等举示了案外人李智卓、曹玉梅等代转款人的情况说明及公证书，经二审审查认定相关公证书与银行转账凭证等证据能够相互印证，证明李智卓等案外人代为支付相关款项的事实。虽然案涉大部分款项支付到张建军账户，但经原审查明，张建军系案涉项目会计，该项目部的财务总监。因本案诉讼发生时，该项目已经竣工，中银公司也已经通过法院执行接管了该项目并收回相关账册等，在此情形下其没有提供证据证明该项目建设资金来源于其他渠道，或者项目往来款项中没有使用张建军账户情形，且中银公司申请再审提供的呼和浩特泓证会审字[2014]第007号审计报告中也载有“以张建军个人卡支付史海东借款利息”，表明以张建军个人账户处理过项目融资借款事宜。因此，原审认定转入张建军账户的案涉款项系该项目融资借款，有事实依据，举证责任分配并无不当。另外，白美明的借款3000万元发生在2007年中银公司独自经营期间，其系与中银公司时任法定代表人签订的借款协议。中银公司对白美明的借款亦予以否认，明显与事实不符。第二，谊丰公司向吕至、刘忠海等人的借款中，仅2000余万元约定利率为5%，其余约定利率为3.5%。原审据此认定案涉借款利率与中银公司独自经营期间对外借款约定的3%利率基本相当，对中银公司以利率畸高为由主张存在恶意串通损害其利益未予支持，并无不当。第三，对于谊丰公司与吕至约定的购房款是否明显不合理的问题，原审基于该项目与其他项目地理位置的差异，中银公司抵顶给谊丰公司的房屋价格，双方纠纷对房屋销售价款产生的影响，以及原审期间中银公司可以原价格回购而未予回购等事实进行综合判断，认定案涉房屋买卖合同约定的房价并非明显过低，裁量权行使有其合理判断依据。在此情形下未准许中银公司对房屋市场价进行鉴定的申请，不构成程序违法。第四，根据双方合资、合作开发纠纷案件达成的调解协议及查封案涉房屋的相关诉讼保全裁定内容，原审判决认定中银公司对本案所涉借款及以房抵顶投资款以及存在的争议明知，有事实依据。且中银公司接收中银城市广场项目及账册后主张经审计发现案涉借款及抵债行为存在恶意串通损害中银公司合法权益而提起本案诉讼，本案原审对其起诉予以受理并对争议的案件基本事实及合同效力进行了审理裁判，故原审判决对中银公司通过另案调解对本案借款及相关争议明知的事实认定证据是否充分，对本案的裁判结果并不构成实质影响。综上所述，中银公司申请再审主张原判决对谊丰公司等被申请人是否存在恶意串通，虚假借贷，损害其权益的相关事实认定错误，并因此主张案涉相关协议应认定无效，各被申请人应赔偿其损失，证据不足，理由不成立。

对于谊丰公司出售给吕至的房屋等是否因处分法院查封财产而无效的问题。经审查，一审法院在审理中银公司与谊丰公司合资、合作开发房地产合同纠纷案件中，虽然于2011年12月29日作出（2011）内民一初字第11-1号民事裁定，查封中银城市广场相关房屋，但于2012年2月11日、10月29日先后作出的（2011）内民一初字第11-2号、11-3号裁定中均载有“期间，谊丰公司对上述房屋可以依法按房屋市场价格规律正常经营销售，销售价款存入共管账户（或法院指定的其他账户）。”且2014年1月2日一审法院作出的（2013）内执字第9-3号民事裁定解除了对中银城市广场项目所有未出售房屋包括谊丰公司申请的用以抵顶投资款及利息169376675元在内的房屋的查封。因此案涉房屋上曾存在的权利负担对本案争议的以房屋抵顶投资款的相关协议效力及履行不构成影响。中银公司申请再审主张案涉房屋因查封而转让无效没有法律依据，理由不成立。

综上，中银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回内蒙古中银房地产集团股份有限公司的再审申请。

审判长　董　华

审判员　孙祥壮

审判员　王朝辉

二〇一九年四月二十九日

书记员　甄嘉铭