陈某、赣州景某集团有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1373号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈某。

委托诉讼代理人：李华斌，江西宋城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈辉，江西宋城律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人)：赣州景某集团有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区水西河排上**号。

法定代表人:彭景某,该公司经理。

再审申请人陈某因与被申请人赣州景某集团有限公司(以下简称景某公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2018）赣民终612号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

陈某申请再审称，原审裁定认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，程序违反法律规定。一、原审裁定认定2017年8月1日之前不得抽回股本金和补偿收益，所购价款仅仅可以冲抵补偿金，不包括冲抵股本金的事实错误。从案涉《协议书》约定可以看出，“在2017年8月1日前不得提出抽回股本金和收益补偿”与“甲方应当在2017年8月1日前付清各方全部股本金及收益补偿”在内容上相互矛盾、约定不明，无法得出在2017年8月1日前不得提出抽回股本金和收益补偿的结论。而且，上述约定明确“若乙丙丁戊巳愿意购买‘景某华夏新城’楼盘，所购楼盘价款可以冲抵补偿金，楼盘销售价格由甲方与购买方协商确定”，这说明购买楼盘不属于抽回股本金和收益补偿的行为，而是例外的情形，可以冲抵补偿金。根据合同的解释原则，补偿金应解释为股本金与收益补偿的意思。二、陈某与景某公司通过以房抵债的行为变更了《协议书》的上述约定，产生了借款本息转化为已付购房款，还款期限提前到期的法律后果。《协议书》签订后，陈某与景某公司又约定了以房抵债来实现陈某的债权，签订了《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），且景某公司出具了购房款预收款收据。双方上述行为属于对《协议书》相关条款的变更，应视为双方同意股本金及补偿收益的还款期限提前，且因以房抵债成立了新的商品房买卖合同关系，陈某的借款则转化为已付购房款。双方的变更行为符合民事意思自治原则与合同自由原则，不违反法律与行政法规的强制性规定，因而合法有效。三、原审裁定以陈某与景某公司系以签订《商品房买卖合同》的形式作为借贷合同的担保为由，裁定驳回陈某的起诉，适用法律错误。（一）《商品房买卖合同》的真实意思是以房抵债，合法有效。1.《商品房买卖合同》签订时，陈某对景某公司享有真实、合法的债权，具备以房抵债的前提条件。2.陈某通过以借款本息债权转为已付购房款的方式实际履行了房屋买卖合同义务。3.陈某与景某公司通过以房抵债的方式实现债权、消灭债务的行为符合法律规定，应受法律保护。（二）陈某与景某公司签订的房屋买卖合同不属于以签订《商品房买卖合同》的形式作为借贷合同的担保，原审裁定的相关认定缺乏证据证明，且适用法律错误。《商品房买卖合同》订立时，双方当事人均已认识到要求景某公司以货币形式偿还债务已经不可能。《商品房买卖合同》的订立达到了以房抵债的目的，该合同不属于借贷合同的担保。从合同的内容上看，合同约定了房屋交付日期及违约责任，而且价格合理、符合市场行情，双方权利义务对等。合同签订后，双方的民间借贷关系已清算终止，陈某未再向景某公司主张与购房合同价款有关的利息，未收取景某公司借款利息。由此可以确定上述合同的目的就是以房抵债，而非原审裁定认定的以签订《商品房买卖合同》形式作为借贷合同的担保。四、二审法院审理程序违法，剥夺了陈某的诉讼权利。二审法院在没有任何书面审理通知，没有进行调查、询问，也未征求陈某意见的情况下迳行裁定驳回陈某的上诉请求，剥夺了陈某的辩论权。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，应予再审。

本院经审查认为，首先，根据原审查明的事实，案外人陈其海因投资景某公司开发的案涉项目，向陈某等十三人借款。2012年8月26日，陈其海与景某公司订立《协议书》，约定将其投资款转化为借款。2014年6月，陈其海应陈某等十三人的还款要求，与景某公司及陈某等十三人协商将陈其海名下对景某公司享有的借款本息归陈某等十三人享有的部分分割到各出借人名下。至此，陈某与景某公司双方成立民间借贷关系。其次，陈其海与景某公司通过签订上述《协议书》，将其对案涉项目的投资款转化为对景某公司的借款，该协议第5条关于“鉴于案涉项目尚在建设之中，为保证项目的正常开发建设，陈其海保证自该协议签订之日起至2017年8月1日前不得提出抽回股本金和收益补偿，景某公司应当在2017年8月1日前付清陈其海全部股本金及全部收益补偿”的约定，实际系双方当事人约定案涉借款期限应为2017年8月1日。由于2014年6月6日陈某与景某公司签订《商品房买卖合同》约定陈某购买上述案涉房屋时，《协议书》约定的借款期限并未届满，因此，原审判决认定双方系以签订《商品房买卖合同》的形式作为民间借贷合同的担保，并无不当。陈某与景某公司签订《商品房买卖合同》时并未约定对上述《协议书》中的借款期限进行变更，陈某主张《商品房买卖合同》的订立产生了还款期限提前到期的后果，缺乏事实依据。再次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”原审法院基于本案审理情况向陈某释明变更诉讼请求，陈某拒绝变更，因此原审裁定驳回陈某的起诉符合法律规定。最后，关于二审审理程序问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十三条规定，对于不服驳回起诉裁定的上诉案件，第二审人民法院可以不开庭审理。故二审法院未开庭审理本案，不违反法律规定。

综上，陈某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回陈某的再审申请。

审判长　张　华

审判员　张爱珍

审判员　何　君

二〇一九年三月二十九日

法官助理夏敏

书记员王婷