广西南宁市精标科技发展有限责任公司、广西建政集团有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民再344号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广西南宁市精标科技发展有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市良庆区兴象路东三巷1号一楼。

法定代表人：邹宇科特，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邹志华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴姿虹，北京朱雀律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：广西建政集团有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市仙葫开发区仙葫大道186号建政商业广场。

法定代表人：曾建珲，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：黄剑，广西桂海天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞才友，广西桂海天律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曾建珲，男，1974年9月23日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。

委托诉讼代理人：黄剑，广西桂海天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞才友，广西桂海天律师事务所律师。

再审申请人广西南宁市精标科技发展有限责任公司（以下简称精标公司）因与被申请人广西建政集团有限公司（以下简称建政公司）、曾建珲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）（2018）桂民终547号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月22日作出（2019）最高法民申2743号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人精标公司的委托诉讼代理人邹志华、吴姿红，被申请人建政公司、曾建珲的委托诉讼代理人黄剑、庞才友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

精标公司申请再审称，请求变更二审判决第一项，纠正本案案由，判决曾建珲对地上建筑物被拆损失承担共同赔偿责任；变更二审判决第二项，判令建政公司赔偿地上建筑物被拆损失204086540元；撤销二审判决第三项，判令建政公司赔付未能回建的预期违约损失118376088元（参照租金总额20年计算）；判决建政公司支付依约履行违约金202422050元（自2012年11月27日起暂计算到2019年11月27日）；由建政公司、曾建珲承担全部诉讼费、保全费。理由如下：第一，二审判决对合同性质认定错误，本案系复合合同、混合合同纠纷，包含了土地使用权转让、地上建筑物拆除、回建、赔偿法律关系。第二，二审判决对地上建筑物数量、面积认定错误。二审判决根据两张表格认定案涉土地地上建筑物面积为7400㎡，事实上远超18000㎡，系认定事实错误。第三，二审判决对合同履行情况认定错误。对案涉土地、地上建筑物的占有、管理及土地变性、办证等义务及履行情况等均认定有误。第四，二审判决对合同法律责任认定错误。双方在合同中对权利义务进行了明确约定，合同是在精标公司提示风险，建政公司自愿承担风险的情况下签订的，建政公司应当承担于己不利的后果。建政公司拆除精标公司地上建筑物长达八年，随着房地产市场价格的高涨，周边房地产均价已至15000元/㎡，按照3500元/㎡进行赔偿显然不合理，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，判令建政公司赔偿精标公司地上建筑物被拆损失204086540元。且因地上建筑物被拆，造成精标公司20年预期租金的损失，应予赔偿。租赁合同中约定了逾期支付租金的违约责任，建政公司除补交租金外，应自逾期之日起按拖欠租金的日5‰支付违约金，共计202422050元（暂计至2019年11月27日）。第五，广西壮族自治区南宁市良庆区大沙田街道银沙社区居民委员会（以下简称银沙居委会）出具了《证明》，案涉土地系该居委会管辖，对事实情况最为清楚。二审法院以各种理由对这些情况不调查不询问，对精标公司提交的《调查取证申请书》置之不理。

建政公司辩称，第一，关于合同性质问题，原审法院认定本案系建设用地使用权转让合同纠纷符合案件基础法律关系。第二，关于地上建筑物的面积问题，应当以合法有据的房屋产权证作为基础进行认定，二审法院根据精标公司提供的两个表格记载的面积进行认定，事实认定清楚。第三，关于合同履行问题，从合同约定看，土地变性增容均是以精标公司的名义进行，尽管合同约定由建政公司代办，但精标公司应提供资料，全力配合，没有这些前置条件建政公司不可能履行后合同义务，故合同主要义务方为精标公司。第四，关于地上建筑物的拆除损失问题，因建政公司未进行实际拆除，判决建政公司承担30%的责任不合理。第五，银沙居委会开具的《证明》不具有合法性、真实性，不属于新证据。而且证明时间为2019年4月22日，在二审判决后作出，不符合法律规定，其内容已被其他证据否定。

曾建珲与建政公司答辩意见一致。

精标公司向一审法院起诉请求：解除《项目合作合同书》及《富家居国际建材广场〈项目合作合同书〉补充协议书》（以下简称《补充协议书》）；判令建政公司返还精标公司用于出资的位于广西壮族自治区南宁市良庆区五象大道434号土地（以下简称案涉土地）；建政公司赔偿精标公司地上建筑物被拆经济损失63000000元；建政公司赔偿精标公司租金损失6019099元（暂计算至2016年5月27日的租金损失为13358099元，扣除已支付的7339000元后为6019099元，之后另算至合同解除之日）；曾建珲对建政公司赔偿精标公司地上建筑物被拆经济损失63000000元承担共同赔偿责任；建政公司、曾建珲承担全部诉讼费用。

一审法院认定的事实：根据广西壮族自治区南宁市国土资源局（以下简称南宁市国土局）与精标公司于2015年12月11日签订的《广西南宁市精标科技发展有限责任公司45××58宗地协议书》记载，2001年1月，原大沙田经开区管委会将案涉土地出让给精标公司。2003年11月20日，原邕宁县建设局核发了上述地块的《建设用地规划许可证》（编号：大沙田20××29），用地面积为20亩。其后，当地政府同意给予精标公司补办用地手续，并召开协调会，要求相关部门从尊重历史、尊重法律和尊重事实的原则出发，解决精标公司未办理土地权证及建设许可手续等问题，但因种种原因未予补办。

南宁市国土局与精标公司在《广西南宁市精标科技发展有限责任公司45××58宗地协议书》确认上述事实的基础上，约定给予精标公司完善案涉土地的用地手续，完善手续的用地面积为11807.78平方米（新编宗地号：45××58）。南宁市国土局于2016年1月20日向精标公司颁发不动产权证。

精标公司分别于2012年6月28日、7月28日与建政公司签订《项目合作合同书》及《补充协议书》,《项目合作合同书》约定，由精标公司作为甲方将其单独所有的案涉土地及相关地上建筑物、附着物作价入股，由建政公司作为乙方自筹资金，后续项目所需的一切费用与成本入股，共同成立项目公司；并以项目公司为载体对项下的土地进行开发与建设；当乙方付清甲方所有股权转让金后，甲方及时将其所持所有项目公司100%的股份全部转让给乙方，双方约定股权转让金为1.68亿元（该股权转让金净含：项目土地价款、地上建筑物、附着物）。合同第四条第1项、第3项约定：在本合同生效之日，乙方应按甲方与刘艳于2012年3月12日签订的20年租金总额中的前两年租金共计733.9万元给甲方作为定金。双方约定二年（即2012年5月28日至2014年5月28日）内乙方至少支付甲方70%以上的股金即1.176亿元，但应冲减乙方已付的定金；余下30%的股金即5040万元按人民银行同期同档贷款利息计息，乙方于2015年5月28日前必须付清以上本金及利息。合同第四条第5项约定：自始至终，乙方承揽办理本项目公司的一切相关证照及费用。合同第六条约定：乙方按合同约定款项按时支付，并积极代办土地变性和增容手续以及办理《国有土地使用权证》。合同第七条约定：1.非乙方原因或因不可抗力因素，无法办理本项目土地的变性手续或新《国有土地使用权证》的，甲乙双方解除本合同。然后，继续甲方与刘艳于2012年3月12日签订的《租赁合同书》的约定，由乙方继续履行刘艳一方的责任与义务（原乙方已支付的定金可转作租金）；4.本项目开发建设全程，财务由乙方专管，不设独立财务印章，甲方不参与经营，所产生的一切债权债务全权由乙方承担，原甲方的债权债务由甲方承担；5.拆除甲方原有房屋及设施时，乙方应按拆除的建筑面积1500元/㎡付给甲方作为押金，待乙方回建同等建筑面积竣工后甲方才退还所押之押金。如乙方未回建则按3500元/㎡补偿给甲方。合同第八条第3项约定：签订本合同前，乙方已知本合同标的该宗土地的现状和了解相关该宗土地的所有手续、证件的合法性与未完善的相关证件。乙方在开发建设与办理变性过程中，应充分权衡其风险及责任。如乙方无故不开发，同时又不按本合同第七条第1项的约定继续履行《租赁合同书》的，由乙方承担一切不利后果和连带的经济损失，本合同自行解除。甲方即收回土地及地上一切的建筑物、附着物。案涉合同第七条特别约定中提及的《租赁合同书》，经各方当事人确认系精标公司委托第三方与刘艳于2012年3月12日签订的《租赁合同书》，而刘艳与建政公司签订的《合作开发协议书》中确认了案涉土地及地上建筑物的权属证号，该合同签订时间早于本案合同签订时间。

合同签订后，精标公司如约将案涉土地及地上建筑物交付建政公司，并将征地平面位置图、边界图及宗地图原件、以及精标公司法定代表人身份证复印件、企业法人营业执照副本、门牌证明、基建项目年度计划申报登记表、邕宁县环境保护局环评批准书复印件提供给建政公司。精标公司确认收到建政公司支付的定金7339000元。曾建珲于2012年8月16日向精标公司出具欠条：今欠到精标公司拆迁房屋押金（1500元/平方×18000㎡）2700万元，不计利息（依照甲乙双方2012年6月28日《项目合作合同书》第七条第5款规定执行）（回建18000平方米后本欠条无效）。

2012年8月19日，建政公司在案涉土地上举行“万象国际电科城”开工仪式。建政公司拆除该土地上的原地上建筑物后，至今未能如约支付剩余的土地价款。

精标公司与案外人刘艳签订的《租赁合同书》中约定的租金标准为：第一租赁年度前8个月（2012年3月16日至2012年11月27日）应考虑刘艳建设及装修，只收原有租户租金和刘艳在此8个月中实际招商（转租）所得的全部租金收入。第一租赁年度按双定价（年租金为叁佰伍拾捌万元整）计算，第二租赁年度起至第二十租赁年度期间按每上租赁年度租金总额每年递增5%，以此类推。根据精标公司提供的广西国正联合房地产评估咨询有限公司所做的《房地产估价报告》，案涉土地上仍有地上临街建筑物建筑面积为3422.39㎡及室内外装修。

一审法院认为，精标公司与建政公司签订的《项目合作合同书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，结合双方当事人的合同约定，精标公司以本项目土地作价人民币壹亿陆仟捌佰万元作为固定的股权转让金，精标公司不参与经营，并承诺除收取固定的股权转让款外，不获取其它任何利益，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。

《项目合作合同书》作为国有土地使用权转让合同，建政公司在明确知晓案涉土地状态和相关证照未完善的情况下受让土地，自愿接受合同约束，却在支付7339000元定金后，未按合同约定支付剩余款项，精标公司作为出让方无法实现合同目的，建政公司构成根本性违约；根据案涉合同第六条约定，建政公司还应积极办理项目的一切相关证照。建政公司未能提供证据证明其在签订合同后办理过项目的相关手续，建政公司未履行合同义务亦构成违约。由于建政公司的违约行为，精标公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定要求解除合同的诉讼请求，应予支持。根据双方的特别约定，非建政公司原因或因不可抗力因素，无法办理本项目土地的变性手续或新《国有土地使用权证》的，双方解除本合同。而建政公司并未提供相关证据证明其已按合同约定着手办理了案涉土地变性手续或权证，亦未提供案涉土地不得办理土地变性手续的相关证据，故合同约定的解除条件并未成就，建政公司、曾建珲主张《项目合作合同书》已按约定解除的意见，不予支持。

关于案涉土地地上建筑物18000㎡是否真实存在，是否由建政公司拆除的问题。精标公司提供的证据特别是电子数据，分别显示了案涉土地在2010年以及2012年的地貌影像，图像可以明显分辨该地块上曾经存在地上建筑物，结合合同中建政公司确认了案涉地块上存在18000㎡建筑物和拆除地上建筑物的补偿方式、建政公司法定代表人曾建珲出具拆迁房屋押金欠条、以及良庆区人民政府良政报〔2012〕83号文件，进一步结合建政公司在案涉土地上举行开工仪式的新闻报道，一审法院认为精标公司主张案涉土地上曾经存在18000㎡的建筑物且该建筑物已由建政公司拆除的证据证明力明显大于建政公司所提交的证据证明力，精标公司主张的事实具有高度盖然性。建政公司主张该建筑物不存在以及不是由其拆除的意见，不予采纳。

关于精标公司诉请要求建政公司返还案涉土地的问题。精标公司提供的上述证据足以证明其在签订合同后，已按合同约定将案涉土地及地上建筑物等移交建政公司，精标公司如约履行合同义务。根据各方确认，及一审法院实地勘查，案涉宗地上尚余建筑物一栋，但未有人实际管理使用。说明建政公司在拆除地上建筑物并举办开工仪式后，未对案涉土地保持持续管理和控制状态。精标公司在本案起诉前已经取得案涉土地权证，而精标公司未能提供证据证明其无法对案涉土地行使相应权利，亦无法提供证据证明该土地仍处于建政公司控制下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，对精标公司该诉讼请求不予支持。

建政公司应承担的违约责任。建筑物损失：3500元/㎡×（18000㎡-3422.39㎡）＝51021635元。租金损失：因建政公司的违约行为导致合同解除，建政公司应按《租赁合同书》的约定，自2012年11月28日起开始承担租金。至于终止时间，精标公司主张应按案外人刘艳承担租金的标准计算至起诉时止。一审法院认为，精标公司在签订合同后已如约将案涉土地移交建政公司，在建政公司没有提供证据证明其已将案涉土地返还精标公司的情况下，应认定案涉土地一直处于建政公司的控制下。后又因本案起诉前，精标公司已实际取得案涉土地权证，且无证据证明精标公司无法对案涉土地行使相关权利，一审法院酌情考虑，租金应计至精标公司取得案涉土地权证之日止。租金：3580000元（2012年11月28日——2013年11月27日）+3759000元（2013年11月28日——2014年11月27日）+3946950元（2014年11月28日——2015年11月27日）+613129元（4144297元÷365×54天）（2015年11月28日——2016年1月20日）=11899079元。因建政公司已在广西壮族自治区南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）（2017）桂01民初143号案件中提出要求精标公司返还7339000元定金的诉讼请求，故另案处理。

关于曾建珲是否承担连带赔偿责任。精标公司以曾建珲出具的欠条主张曾建珲应承担保证担保责任。欠条体现了建政公司未能如约支付押金的事实，而曾建珲作为建政公司的法定代表人在欠款人处签名，应认定为职务行为，并无承担连带责任的意思表示，故对精标公司的该诉讼请求不予支持。

2018年6月21日，南宁中院作出（2016）桂01民初316号民事判决，判令：一、解除精标公司与建政公司签订的《项目合作合同书》及《补充协议书》；二、建政公司应向精标公司支付地上建筑物被拆的经济损失51021635元；三、建政公司应向精标公司支付地上建筑物租金损失11899079元；四、驳回精标公司的其它诉讼请求。一审案件受理费384895元、保全费5000元，由建政公司负担。

精标公司、建政公司均不服一审判决，向广西高院提起上诉。精标公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判建政公司赔偿精标公司租金损失15259321元（租金损失暂计算至2018年7月10日的租金损失为22598321元，扣除已支付的7339000元后为15259321元，之后另算至生效判决合同解除之日）；撤销一审判决第四项，改判曾建珲对建政公司支付精标公司地上建筑物被拆经济损失承担共同赔偿责任；诉讼费、财产保全费由建政公司、曾建珲负担。建政公司上诉请求：在确认建政公司不存在违约行为的基础上维持一审判决的第一项、第四项，撤销第二项、第三项，驳回精标公司的所有诉讼请求。诉讼费用全部由精标公司负担。

二审法院认定的事实：经二审合议庭组织双方到现场勘查，争议地上临街现存建筑物建筑面积为3422.39㎡，该建筑物一楼现由南宁市海鹰汽车驾驶培训有限公司（以下简称海鹰驾校）租赁使用。海鹰驾校称，该场地是其向精标公司租赁的。二审法院认为，一审法院认定场地及现存建筑物处于空置状态，与事实不符，应予纠正。对一审法院认定的其他事实，双方当事人没有异议部分，二审法院予以确认。

二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同应具备两方以上当事人共同出资、共享利润、共担风险的基本特征。本案中，精标公司通过土地入股的方式获得确定的利益，不参与建政公司的自主开发事项，也不承担开发风险，该合作协议未明显体现合作开发房地产合同所具有的共担风险特征，故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，案涉合同性质应认定为建设用地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，精标公司有权对案涉土地进行经营开发，一审法院认为案涉合同合法有效正确，予以维持。

关于案涉合同解除的问题。二审法院认为，至2016年1月20日，精标公司才取得案涉土地权证，土地性质仍是工业用地。虽双方合同约定由建政公司代精标公司办理土地变性手续、增加土地容积率，并按合同约定支付土地转让款，但精标公司仅向建政公司提交法定代表人身份证复印件及相关土地资料，未能向建政公司出具土地办证的授权委托书，也未取得合法土地使用权证书，相关行政部门出具文件通知的对象仍是精标公司，申请土地变性、增加容积率及补交土地出让金的义务人仍是精标公司。在土地规划及土地性质的政策不发生变化的情况下，建政公司仅凭精标公司提交的材料，无法通过积极努力办理土地变性、增加土地容积率的手续。且根据南宁市国土局与精标公司签订的《广西南宁市精标科技发展有限责任公司45××58宗地协议书》记载，该宗地块存在的未能按时缴纳土地出让金、用途与控规用途不符及未完善宗地用地手续等问题，才是案涉土地不能变性、增加容积率的根本原因。上述事实说明双方在履行合同过程中，办理土地变性、增加容积率、补交土地出让金的义务并非建政公司一方的义务，而主要是土地权属人精标公司的义务。精标公司于2016年1月取得案涉土地权证也进一步印证案涉土地从2012年6月签订合同之日起至2016年1月止尚不能办理土地变性及增加容积率的手续，不符合合同约定的交付条件。精标公司因此提出解除本案合同，符合合同第七条第1项的约定，一审判决案涉合同解除，符合合同约定，双方当事人亦同意解除合同，应予维持。但一审判决认定本案合同解除是建政公司违约所致错误，应予纠正。

关于合同解除后双方履行合同损失的责任承担问题。精标公司作为土地出让方，土地的性质不符合合同约定的条件，且至诉讼前最终无法办理土地变性手续，应承担主要责任。建政公司作为受让方，应对土地性质、能否变性进行审查而未审查，对精标公司的损失亦应承担一定的责任。根据本案的实际情况，确认建政公司应承担30%的损失赔偿责任。关于租金损失的责任认定。二审法院认为，建政公司履行租赁合同义务的时间是在土地转让合同解除后。精标公司于2016年5月才通过诉讼请求解除合同，且合同解除的责任不在建政公司一方，因此，双方合同约定建政公司履行租赁合同义务的时间尚未开始。双方为履行合同约定的共同办证期间，不能认定是建政公司履行租赁合同的期间。且因双方没有对租赁物进行交接，无证据证实建政公司占有、经营、管理租赁物。现场勘查表明，案涉土地及未拆地上建筑物由精标公司监管并出租给海鹰驾校，故租金损失应由精标公司自行承担。关于地上建筑物被拆损失的认定。二审法院认为，双方合同约定的地上建筑物约18000㎡，是概数并非精准数据，因双方在履行合同过程中未进行场地交接及清点，精标公司也没有提交建筑物有效的物权凭证予以证实，而精标公司与刘艳的《租赁合同书》并未得到建政公司的认可，不排除精标公司与刘艳存在利害关系。根据精标公司提供的电子数据和良庆区人民政府良政报〔2012〕83号文件的记载及该地上建筑物的历史影像等证据，综合建政公司提交的精标公司制作的《2001年基本建设项目计划表》《基建项目年度计划申报登记表》等证据，应认定案涉土地地上建筑物面积为7400㎡。现留存的地上建筑物面积为3422.39㎡。2014年4月23日被相关部门强制拆除的五象大道创元科技大楼西侧二层房屋，该二层房屋根据现场图片对应精标公司的基建规划应为办公楼1500㎡。因此，精标公司因履行土地转让合同实际被拆除的建筑面积应为2477.61㎡（7400㎡-3422.39㎡-1500㎡）而非18000㎡。双方合同约定被拆除建筑面积按照3500元/㎡补偿，故精标公司该项损失为8671635元（2477.61㎡×3500元/㎡）。鉴于建政公司对合同解除的过错责任，对该项损失应由建政公司承担30%的责任，即建政公司应赔偿2601490.5元（8671635元×30%）给精标公司。关于建政公司支付的7339000元定金及其他损失的认定。因建政公司已另案诉讼，未提出上诉请求，故不在本案中处理。

本案为建设用地使用权转让合同纠纷，受让主体是建政公司，而不是曾建珲个人，曾建珲作为建政公司的法定代表人，其在履行合同中出具收据、欠条，通过其个人银行卡支付定金，无承担连带责任的意思表示，应认定为是职务行为，故一审法院驳回精标公司的该项诉讼请求正确，应予维持。

2019年3月14日，广西高院作出（2018）桂民终547号民事判决，判令：一、维持南宁中院（2016）桂01民初316号民事判决第一、四项；二、变更南宁中院（2016）桂01民初316号民事判决第二项为建政公司应向精标公司支付地上建筑物被拆的经济损失2601490.5元；三、撤销南宁中院（2016）桂01民初316号民事判决第三项。一审案件受理费384895、保全费5000元，二审案件受理费470890.45元，共计860785.45元，由精标公司负担602549.82元，建政公司负担258235.63元。

围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人精标公司提交了五组共28份证据。第一组证据共5份，证据一为2019年7月4日精标公司从南宁市国土局调取的2011年度案涉土地范围示意图，即航飞影像图一份；证据二为2019年4月22日银沙居委会《证明》；证据三为2003年3月31日案涉建筑物（车间及综合楼）的《新建防雷装置设计审核登记表》《防雷装置设计审核书》（邕雷审字〔2003〕第006、007号）；证据四为2002年-2003年，案涉建筑图纸一组（共计15张）；证据五为2006年4月3日，案涉车间等建筑物原貌照片2张。第一组证据证明目的为证明案涉土地、建筑物交付前的真实状况。其中案涉楼房共6栋，综合楼1栋、车间5栋，总建筑物面积不低于18000㎡。二审判决认定地上建筑物共3栋不成立，所依据的两张表格是不真实的。第二组证据共2份，证据六为2013年8月17日，曾建珲、温竞、陈春玉、朱芳群等人的公安询问笔录（共计19页）；证据七为2019年7月4日，从南宁市国土局调取的2013年度案涉土地的范围示意图，即航飞影像图。第二组证据证明目的为证明建政公司已经派驻门卫看管案涉土地及建筑物，建筑物灭失是在建政公司管理期间，由曾建珲、建政公司拆除的。第三组证据1份，证据八为专家论证意见书（共计38页），证明目的为证明本案损失非因政府原因导致，而是建政公司根本违约，应由建政公司按约定承担全部相应的民事赔偿责任。第四组证据共7份，证据九为2019年7月17日，房屋及其他地上附着物征收补偿协议书及征收附图；证据十为2018年7月4日，南宁市房屋及其他地上附着物征收调查登记表和南宁市房屋及其他地上附着物征收作价表；证据十一为2018年7月5日，被征收住宅房屋及其他地上附着物调查结果公示；证据十二为邕江综合整治和开发利用工程2018年第四次征地拆迁专题会议纪要（南建纪要〔2018〕270号）；证据十三为良庆区房屋征收补偿和征地拆迁办公室2018年第二十五次征地拆迁业务会会议纪要（良征办纪〔2018〕39号）；证据十四为南宁市重大项目建设攻坚暨重点项目建设2019年第十三次协调例会纪要（南重点办纪要〔2019〕54号）。证据十五为2019年7月3日刘贵祥专委在全国法院民商事审判工作会议上的讲话。第四组证据证明目的为按照每平方3500元人民币的标准赔偿精标公司，不能填平精标公司遭受的实际损失。且参考2019年全国法院民商事审判工作会议精神，应考虑被拆房产的增值因素。第五组证据共计13份，证据十六最高人民法院（2019）最高法民申2743号民事裁定书；证据十七最高人民法院（2019）最高法民申2744号民事裁定书；证据十八南宁中院（2018）桂01执保357-1执行裁定书；证据十九南宁中院（2018）桂01执保357-2号执行裁定书；证据二十南宁中院（2018）桂01执保357-3号执行裁定书；证据二十一南宁中院（2018）桂01执保357-4号执行裁定书；证据二十二南宁中院（2016）桂01民初316号民事裁定书；证据二十三南宁市不动产登记中心查询单；证据二十四《关于请求贵院续封与暂缓执行的紧急申请》《再次申请暂缓执行与风险提示函》《送交材料目录》《关于暂缓执行（2018）桂民终字第548号判决的补充申请》；证据二十五《提请解决法律适用分歧申请书》《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》；证据二十六《诉讼保全申请》《关于请求贵院立即暂缓拍卖434号土地的紧急申请》；证据二十七执行复议申请及证据清单；证据二十八精标公司向人民法院寄送材料快递底单。第五组证据证明目的为一、二审及再审裁定之间，对同一法律关系事实存在诸多矛盾与错误，造成当事人财产被恶意解封及违法查封，现面临即便得到实体判决保护，巨额损失亦无法挽回，合议庭具备准许或主动向审管办启动法律适用分歧解决机制的法律依据。

建政公司、曾建珲质证认为，第一组证据：《范围示意图》的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议；《证明》的真实性、合法性及证明目的均有异议；《新建防雷装置设计审核登记表》《防雷装置设计审核书》的真实性、合法性及证明目的均有异议；对案涉建筑图纸中盖公章且未经人为修改部分的真实性、合法性没有异议，未盖章部分的真实性、合法性有异议，对案涉图纸的证明目的有异议；对照片的关联性及证明目的有异议。第二组证据：对公安询问笔录的真实性、合法性无法确认，对证明目的有异议；对《范围示意图》的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。精标公司提供的该组证据并不能证明建政公司实际管理并拆除案涉建筑物这一事实，相反却能证明案涉建筑物的拆除是另有其人。第三组证据：证据是指依照诉讼规则认定案件事实的依据，专家论证意见书仅是对案件的分析而非对案件事实的证明，不符合证据特征，不属于本案证据。第四组证据：《补偿协议书》及征收附图、《调查登记表》和《作价表》《调查结果公示》、南建纪要〔2018〕270号、良征办纪〔2018〕39号、南重点办纪要〔2019〕54号证据的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的均有异议。最高人民法院最新司法观点不属于证据范畴。第五组证据：不属于证据范畴，原审及再审裁定之间，对同一法律关系的事实认定并不存在所谓的矛盾与错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》，执行裁定书等法院文书均有事实及法律依据，并不存在当事人财产被恶意解封及违法查封的客观事实，精标公司提交的暂缓执行申请及补充申请并无事实及法律依据，人民法院不予准许，合法有据。精标公司提出的启动法律适用分歧解决机制完全没有事实及法律依据，应不予支持。

建政公司、曾建珲提交了两组7份证据。第一组证据共6份，证据一营业执照、机构信用代码证各1份，拟证明广西万象国际电科城有限公司的地址位于广西壮族自治区南宁市良庆区五象大道432号；证据二《广西万象国际电科城工程承包施工协议书》，拟证明广西万象国际电科城项目并非精标公司与建政公司之间的合作项目，工程地点在五象大道44号而非五象大道434号；证据三《公证书》（2018）桂东博证民字第4875号；证据四《公证书》（2018）桂东博证民字第6461号；证据五《公证书》（2018）桂东博证民字第4930号；以上三份公证书虽然在二审提交过，但是在二审期间三份公证书没有进行过举证质证，仍属于新证据。拟证明广西万象国际电科城项目开工典礼是在广西万象国际电科城有限公司的办公地点举行，并非在案涉土地举行。精标公司将案涉土地及地上建筑物租赁给驾校，并在其控制的案涉土地上施工；证据六良庆区人民政府工作会议纪要〔2012〕106号《关于广西南宁市精标科技发展有限公司土地处置问题协调会的会议纪要》与会议签到表，拟证明精标公司假冒名义参加会议并签字。该份证据已经提交过，但建政公司、曾建珲申请笔迹鉴定。第二组1份，证据七南宁市城市建设档案馆出具的《南宁市城建档案馆档案查阅利用登记表-查档信息》，拟证明案涉建筑物系违章建筑，未查询到有报批手续的事实。

精标公司质证认为：以上证据均非新证据。证据一、二，认可广西万象国际电科城有限公司的注册地址在案涉土地旁边，但是实际地址在案涉土地上，且营业执照的注册地不影响合同真实性，不影响本案权利义务的承担。施工协议书系复印件上加盖建政公司公章，且没有骑缝章，系事后单方制作。且施工协议书上的地址是虚假的。建政公司没有提出施工许可等其他证据佐证，且时隔七年也没有见到该项目，故对施工协议书的真实性不予认可。证据三、四、五三份公证书与证据六系原审证据，不予质证，对方认可提供过三份公证书，但是没有在判决书中显示质证，不排除对方自行撤回该项证据的情形。证据七仅有一个查档信息表，没有骑缝章，没有后附内容，并非证据原件，对其真实性不予认可。

本院对精标公司提交的证据认定如下：第一组证据除证据二银沙居委会《证明》在再审审查期间已提交外，其余均系新提交。其中证据一、四，经核对复印件与原件一致，且有出具单位的公章，对其真实性、合法性均予以认可，建政公司、曾建珲认可红圈处为案涉土地，故两份证据能证明案涉土地上曾存在地上建筑物的事实，与本案具有关联性，证明力需结合本案其他证据予以综合认定。证据二因《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证据仅有银沙居委会公章，没有负责人、制作人员签名或者盖章，不符合有关该类书证的法律规定，本院不予采信。证据三虽有原件，但建政公司、曾建珲提出该书证上数字有改动痕迹，经核对无法确认其真实性。证据五，建政公司不认可系案涉土地的照片，照片上亦无其他证据显示系案涉土地的照片，与本案无关联性，不予采信。第二组证据，证据六曾建珲等人在派出所的询问笔录，由派出所出具，对其真实性、合法性予以认可，笔录内容为曾建珲与其几名员工到派出所报案，称2012年8月17日有人将案涉土地上一栋面积2000㎡的厂房强制拆除，根据笔录内容可以认定曾建珲本人与其手下员工均认可案涉土地及厂房的业主系曾建珲，与本案有关联性，予以采信。证据七，经核对复印件与原件一致，出具单位盖有公章，对其真实性、合法性均予以认可，且建政公司、曾建珲认可红圈处为案涉土地，故证据七结合证据一，可以认定案涉土地2011年曾经存在的地上建筑物已于2013年被拆除，与本案具有关联性，予以采信。第三组证据的证据八专家论证意见书系专家的个人观点，不能作为认定案件客观事实的依据，与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定不符，不予采信。第四组证据中证据十五并非证据，证据九至证据十四不涉及案涉土地，仅有参考意义，且书证上只有补偿金额，没有补偿面积，虽然精标公司在举证质证时指认了补偿的范围，但系该公司单方陈述，无法确认其指认的范围就是书证上的补偿范围，故无法计算每平方米的补偿标准，不予采信。第五组证据，证据十六至证据二十八的证明目的，与本案纠纷无直接法律关系，不予采信。

本院对建政公司提交的证据认定如下：对第一组证据中证据一的真实性、合法性予以认可，但建政公司在本案原审期间，未曾否认合作项目的存在，亦未否认合作项目在案涉土地上进行，现再审期间提出该主张，有违诚信。且该份证据仅能证明项目的注册地址，无法证明项目实际开发建设的地点，不予采信。证据二系复印件，且未提供原件予以核对，不予采信。证据三、四、五，精标公司认为系原审中已经提交的证据，但原审判决中的证据认定部分并未涉及该三份证据，故认定为再审中提交的证据，因系公证书，对真实性予以认可。其中证据三、四相结合，可以认定2018年5月，精标公司将案涉土地租赁给海鹰驾校，该事实可与二审法院组织的现场勘查情况相印证，予以采信。证据五所涉施工地段，无法确认该证据与案涉土地的关联性，不予采信。证据六原审已经提交，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条，该鉴定申请的事项对证明本案基本事实无意义，不予准许。第二组证据中证据七盖有档案专用章，对其真实性、合法性予以认可，但案涉土地上建筑物是否系违章建筑与本案纠纷无关，不予采信。

对一、二审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。故本院对精标公司再审期间提出的超出原审诉讼请求范围的预期违约损失及违约金等请求不予审理。本案的争议焦点为案涉土地地上建筑物被拆经济损失如何确定及曾建珲是否承担连带赔偿责任；建政公司是否应承担精标公司的租金损失及损失金额如何确定等问题。

一、关于案涉土地地上建筑物被拆经济损失如何确定及曾建珲是否承担连带赔偿责任的问题

精标公司的赔偿请求均因案涉建设用地使用权转让合同解除引发，故在确认赔偿请求是否成立以及损失金额前，需明确案涉合同解除的性质。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况时，当事人一方或者双方有解除合同的权利。在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定解除合同的条件时，享有解除权的一方可以行使解除权，终止合同权利义务。本案中，并无证据证明建政公司未能如约支付余款，会严重影响精标公司订立合同时所期望的经济利益，并会导致精标公司的合同目的无法实现。本案系建设用地使用权转让合同，并未约定精标公司不接受迟延履行的内容，且建政公司的付款期限与履行步骤亦非合同的必要因素，因此，一审法院认为建政公司迟延履行构成根本性违约，理据不足，应予纠正。精标公司与建政公司订立《项目合作合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效。根据本案合同第七条，因不可归责于建政公司的事由致使项目土地无法办理变性手续时，双方均可解除合同。根据原审法院查明的事实，精标公司根据合同约定向建政公司移交了案涉土地、地上建筑物及办理证照的相关资料，并配合建政公司向相关部门提交报告，协助办理土地变性手续和权证。建政公司亦根据合同约定支付了定金，向相关部门递交申请书，积极争取办理土地变性手续和权证。案涉合同履行过程中，双方相互配合，均付出努力，但最终本项目土地的变性手续没有完成办理。因此，精标公司以建政公司根本违约导致合同目的无法实现为由主张合同解除，理由虽不能成立，但这并不影响精标公司在案涉合同履行过程中出现约定解除条件时，行使合同解除权，而法律亦不禁止当事人直接起诉解除合同。此外，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人根据该法第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方当事人根据合同约定均享有合同解除权，而通过人民法院向对方送达载有解除合同意思表示的法律文书，能够实现前述法律规定的“通知”的法律效果，案涉合同应自起诉状副本送达相对方时解除。又因精标公司起诉时即请求人民法院判决解除案涉合同，故一审法院根据案件事实与相关法律规定，支持精标公司该项诉请，并无不当；而判令解除案涉合同的法律效果，与确认合同解除亦无实质不同，本院予以认可。

《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，案涉土地地上建筑物被拆属合同已经履行部分，精标公司有权要求建政公司赔偿损失。一般认为，合同中对因履行合同而产生的债权债务进行了结和清算，以及对债权债务进行清点、处理的约定，属不受合同解除影响的结算和清理条款。因此，一审法院在案涉合同解除后，依据《项目合作合同书》第七条第5项约定的建筑物拆除补偿标准，确定案涉土地地上建筑物被拆经济损失，事实和法律依据充分。关于损失补偿面积问题。根据双方当事人提交的证据及原审法院查明的事实，《项目合作合同书》中对案涉土地地上建筑物面积明确约定为18000㎡。精标公司委托第三方就案涉土地与刘艳签订的租赁合同、交接清单，以及建政公司与刘艳就案涉土地签订的相关协议，均明确约定案涉土地地上建筑物为18000㎡。而拆除案涉土地地上建筑物时，建政公司法定代表人曾建珲给精标公司出具的押金欠条上亦写明拆迁房屋面积为18000㎡。综合以上证据并结合精标公司提供的案涉土地地上建筑物历史影像，可以认定精标公司与建政公司签订合同时案涉土地地上建筑物面积为18000㎡。建政公司向本院申请向相关单位调取精标公司基建项目年度计划申报登记审批材料，因综合本案证据已足以认定案涉土地地上建筑物面积，故调取审批材料对证明待证事实无意义，无调查收集必要，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条，本院不予准许。建政公司提出精标公司制作的《2001年基本建设项目计划表》《基建项目年度计划申报登记表》，仅能证明精标公司2001年就案涉土地申请基建的建设规模为7400㎡。至于2001年以后，精标公司是否对地上建筑物进行扩建，至2012年双方签订合同时，地上建筑物是否仍为7400㎡，均无证据证明。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年施行）第七十三条第一款的规定，可以认定2012年精标公司与建政公司签订合同时，案涉土地地上建筑物为18000㎡。根据原审法院现场勘查和双方当事人确认，案涉土地现存建筑物一栋，建筑面积3422.39㎡，即案涉土地地上建筑物共被拆除18000㎡-3422.39㎡=14577.61㎡。建政公司辩称案涉土地地上建筑物并非由其所拆。但根据本案再审期间，精标公司提交的从南宁市国土局调取的2011年度与2013年度案涉土地航飞影像图，可以认定案涉土地2011年曾经存在的地上建筑物已于2013年之前被拆除，再结合建政公司于2012年8月16日向精标公司出具拆迁押金欠条，于2012年8月19日在案涉土地举行开工仪式，曾建珲及其员工在公安机关询问笔录中认可案涉土地及厂房的业主系曾建珲等证据，可以认定案涉合同签订后，精标公司将案涉土地移交给了建政公司，建政公司对案涉土地进行了实际占有和管理，并对地上建筑物进行了拆除。故建政公司应根据《项目合作合同书》第七条第5项的约定，向精标公司支付地上建筑物被拆经济损失51021635元=3500元/㎡×（18000㎡-3422.39㎡）。关于曾建珲是否承担连带责任的问题。因案涉合同主体系建政公司而非曾建珲，曾建珲作为建政公司法定代表人在押金欠条上签字，并无承担连带责任的意思表示，故无需承担责任。

二、关于建政公司是否应承担精标公司租金损失及损失金额如何确定的问题

根据原审法院查明的事实，《项目合作合同书》第七条第1项约定，双方解除合同后，继续精标公司与刘艳于2012年3月12日签订的《租赁合同书》，由建政公司继续履行刘艳一方的责任与义务。因此，案涉合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，建政公司应按清理条款内容向精标公司支付相应期间的租金。虽然建政公司抗辩称未能办理土地变性手续或权证系案涉土地本身问题所致，责任应由精标公司承担。但《项目合作合同书》中明确载明案涉土地系工业用地，其中第八条约定，签订合同前，建政公司已知案涉土地现状，了解土地未完善相关手续、证件的情况，在开发建设的过程中应充分权衡风险。换言之，精标公司已履行了告知义务，建政公司对土地瑕疵及相关状况亦完全知悉了解。建政公司在明知案涉土地现状的情况下，仍与精标公司签订合同，进行项目开发，系其对商业利益与前景进行预判后作出的交易决定，即使最终案涉土地无法变性，亦属商业风险，建政公司应自担风险、自负其责。故建政公司该抗辩理由，不能成立。关于建政公司应支付而未支付租金的起止时间，根据案涉合同约定，双方解除《项目合作合同书》后，继续履行《租赁合同书》。故租赁合同的起算时间应从《项目合作合同书》解除之日开始起算。根据原审案卷材料，精标公司提起本案诉讼，请求合同解除，起诉状副本于2016年7月4日送达建政公司。前已详述，2016年7月4日为案涉合同解除之日，建政公司应自该日起支付租金。关于精标公司主张应以该公司与刘艳订立的《租赁合同书》约定的2012年11月27日作为租金起算日，暂时连续计付20年租金损失的问题。一方面，案涉《项目合作合同书》及《补充协议书》中没有约定建政公司负有连续支付租金的义务；另一方面，精标公司没有提交证据证明其于本案诉讼前向建政公司发出解除合同通知以及案涉土地无法办理变性手续的确切时间。因此，无论建政公司未如约支付第二笔转让款是否构成根本违约，精标公司均没有提交证据证明2014年5月28日至提起本案诉讼时，精标公司就剩余转让款或者租金的支付与建政公司进行了协商、催缴，或就土地开发、回收采取过适当措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，精标公司未能举证证明在建政公司迟延支付合同余款后采取了适当措施防止损失的扩大，故该期间租金损失，不予支持。而计付租金的终止时间，由于精标公司认可其已将案涉土地现存建筑物租赁给海鹰驾校，因此，案涉土地至少于2018年5月从建政公司转移到精标公司。故建政公司应承担精标公司自2016年7月4日至2018年4月30日止的租金损失。根据精标公司与刘艳签订的《租赁合同书》的租金计算方法与标准，建政公司应当承担的租金损失金额为1669073元（4144297元÷365×147天）（2016年7月4日-2016年11月27日）+4351512元（2016年11月28日-2017年11月27日）+1927780元（4569088元÷365×154天）（2017年11月28日-2018年4月30日）=7948365元。

综上所述，精标公司的再审请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第一百一十五条、第一百二十一条、第四百零五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决如下：

一、维持广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初316号民事判决第一项、第二项；

二、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民终547号民事判决和广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初316号民事判决第四项；

三、变更广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初316号民事判决第三项为：广西建政集团有限公司应向广西南宁市精标科技发展有限责任公司支付地上建筑物租金损失7948365元；

四、驳回广西南宁市精标科技发展有限责任公司的其他诉讼请求。

上述应付款项，广西建政集团有限公司应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费384895元，保全费5000元，由广西建政集团有限公司负担359103元，广西南宁市精标科技发展有限责任公司负担30792元；二审案件受理费470890.45元，由广西建政集团有限公司负担417739.63元，广西南宁市精标科技发展有限责任公司负担53150.82元；再审保全费5000元，由广西建政集团有限公司负担。

审判长　　刘少阳

审判员　　高燕竹

审判员　　杨　蕾

二〇二〇年四月九日

法官助理邓画文

书记员张宾