泸州中影小象影院管理有限公司、四川巨洋假日饭店管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民再16号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：泸州中影小象影院管理有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道**号。

法定代表人：李杭键，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：唐晓风，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川巨洋假日饭店管理有限公司，住所地四川自贸区川南临港片区云台路**段**号西南商贸城二期C区**-**号。

法定代表人：马开贵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：唐正斌，四川令安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于庆，北京金杜（成都）律师事务所律师。

一审第三人：成都湖心文化传播有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥路**号**栋**楼**号。

法定代表人：陈清连，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：黄捷，该公司在职员工。

再审申请人泸州中影小象影院管理有限公司（以下简称中影小象公司）因与被申请人四川巨洋假日饭店管理有限公司（以下简称巨洋公司）及一审第三人成都湖心文化传播有限公司（以下简称湖心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2017）川民终941号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月29日作出（2018）最高法民申4039号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中影小象公司的法定代表人李杭键及其委托诉讼代理人唐晓风，被申请人巨洋公司的委托诉讼代理人于庆、唐正斌，一审第三人湖心公司的委托诉讼代理人黄捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中影小象公司申请再审称,1.撤销（2017）川民终941号民事判决书及（2016）川05民初36号民事判决书；2.支持中影小象公司在本案提出的各项诉讼请求；3.判令巨洋公司承担本案一审、二审及再审的全部诉讼费用。其所持事实和理由：（一）二审判决认定中影小象公司与湖心公司系委托代理关系、小象公司是“代表湖心公司履行合同”缺乏证据证明。中影小象公司和湖心公司是各自独立的企业法人，中影小象公司所有的经营行为和履约行为的法律后果均由其自行承担。本案并没有任何“代理关系证据”。根据《房屋租赁合同》第7.2.1条的约定，巨洋公司在签约之初就已经知悉并同意该合同将会发生概括转让。巨洋公司在中影小象公司设立后与其相互履约近2年，按月收付数十笔租金、物管费并逐一开具增值税发票的客观事实，足以认定巨洋公司以行为方式对租赁合同概括转让的确认。（二）原审判决以“股权转让是变相转租”适用合同法第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定错误。“股权转让”和“房屋转租”的法律定义和适用规则均不相同。本案中，湖心公司对外转让中影小象公司股权的行为并非《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的房屋转租行为。本案讼争的《房屋租赁合同》早已依约完成了权利义务的概括转让。巨洋公司单方终止合同履行则明显违背了诚实信用原则，应当依法赔偿其拉闸断电所导致的巨额损失。

巨洋公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回中影小象公司的再审请求。一、中影小象公司并非湖心公司单独设立的项目公司，答辩人从未同意、也未与其办理过合同主体变更手续。在未经答辩人同意的情况下，湖心公司合同权利义务不得擅自转让。二、此前中影小象公司作为湖心公司参股和控制的项目公司，答辩人才允许中影小象公司实际使用物业并接收其交付的租金，不代表确认湖心公司的权利义务转让给中影小象公司。湖心公司在转让其持有的小象公司全部股权后，坚持承租物业由杭州宇佑影院管理有限公司100%控股的现在的小象公司使用，其实质是将房屋变相转租，小象公司除公司名称不变，其股权结构、股东情况、实际控制人、决策层、公司高管及合同的履行能力等均全部发生变化。根据租赁合同13.2条约定，答辩人有权解除合同，收回物业，要求汉鼎宇佑影城搬离。在湖心公司拒不配合的情况下，答辩人采取的措施属于正当行使合同抗辩权，相关后果由“汉鼎宇佑影城”的经营主体和湖心公司自负。同时，答辩人保留追索截至物业交还前期间租金的权利。三、承租主体突破合同约定后，实质上动摇了出租人对物业使用人能否善意使用的信任基础，损害了出租人的处分权，也不符合双方签署租赁合同的本意和初衷。

湖心公司述称，同意中影小象公司的全部诉讼主张。

本院再审认为，本案中巨洋公司(甲方)与湖心公司(乙方)于2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》第7.2.1条约定“甲方同意乙方单独设立该项目公司，同意可将本合同项目租赁的权利义务全部转让给乙方新设立的项目公司，给予配合乙方办理相关合同变更手续。但乙方应对受让的项目公司履行本合同义务承担连带责任。”2014年10月10日，湖心公司作为股东之一，设立了中影小象公司，并持有该公司65%的股权。虽巨洋公司未与湖心公司、中影小象公司办理相关合同变更手续，但中影小象公司自成立至2016月9月30日近二年时间内，向巨洋公司按时支付了租金，交纳了物管费、设施费等费用，中影小象公司已经履行了《房屋租赁合同》的主要义务，巨洋公司根据中影小象公司的缴费情况出具收据以及向其开具增值税发票。据此，可以认定湖心公司已按《房屋租赁合同》的约定将该合同项目租赁的权利义务概括转让给了中影小象公司，且经过了巨洋公司同意。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，中影小象公司与巨洋公司之间形成新的房屋租赁合同关系。中影小象公司股权结构的变化，并未导致合同主体变化，不构成转租。退言之，即便如巨洋公司所称，其认可湖心公司控制的项目公司中影小象公司交付租金、使用租赁物业，是将中影小象公司的行为视为是湖心公司履行案涉合同的行为。则湖心公司转让其所持有的中影小象公司全部股份后，中影小象公司不再是湖心公司的项目公司，但中影小象公司仍是代湖心公司继续使用案涉租赁物业，湖心公司的股权转让行为亦不构成转租。故巨洋公司主张依据其与湖心公司的《房屋租赁合同》第13.2条解除合同并采取断电措施要求中影小象公司搬离案涉租赁物业缺乏合同和法律依据，其行为构成违约，应承担相应违约责任。因原审未就巨洋公司的违约行为所致经济损失进行审理认定，属认定基本事实不清，可依法发回重审。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销四川省高级人民法院（2017）川民终941号民事判决及四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初36号民事判决；

二、本案发回四川省泸州市中级人民法院重审。

审判长　　马成波

审判员　　冯文生

审判员　　司　伟

二〇一九年三月二十八日

法官助理覃小飞

书记员刘洪燕