山东中润置业有限公司、山东省济南市历下区姚家街道窑头村村民委员会合同纠纷二审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民终1340号

上诉人（一审被告）：山东中润置业有限公司，住所地山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心1号楼502室。

法定代表人：边玉军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王真，北京市天同（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓檬，北京市天同律师事务所律师。

上诉人（一审原告）：山东省济南市历下区姚家街道窑头村村民委员会，住所地山东省济南市历下区经十东路与二环东路交叉口。

法定代表人：韩世勇，该村委会主任。

委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。

上诉人（一审原告）：山东友谊集团有限责任公司，住所地山东省济南市历下区经十路149号。

法定代表人:赵金友，该公司总经理。

委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。

上诉人山东中润置业有限公司（以下简称中润公司）与上诉人济南市历下区姚家街道窑头村村民委员会（以下简称窑头村委会）、山东友谊集团有限公司（以下简称友谊公司）合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2017）鲁民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中润公司委托诉讼代理人王真、王晓檬，上诉人窑头村委会、友谊公司委托诉讼代理人李民、林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案二审争议的焦点问题主要是：一、一审法院关于案涉《房产置换协议书》的效力以及应否解除的认定是否存在认定事实不清、适用法律错误问题；二、一审法院判令中润公司向窑头村委会、友谊公司承担给付5000万元补偿款的责任是否属于适用法律错误。

一、一审法院关于案涉《房产置换协议书》的效力以及应否解除的认定是否存在认定事实不清、适用法律错误问题。窑头村委会、友谊公司与中润公司签订《房产置换协议书》约定，置换房产为中润公司开发建设的中润世纪广场二期地下一、二层部分房产，建筑面积共计47419平方米，其中办理房产证面积32622平方米，不办理房产证面积14797平方米。本案双方当事人在一审庭审中均认可案涉置换房产未办理房产证的部分即为占用窑头大沟的部分，也就是济南市规划局复函中所称的超出用地范围且占压规划河道的不予规划确认的部分。窑头大沟属于济南市区内的行洪通道，建筑在该河道上的建筑物必须经过相关行政主管部门审查批准。《房产置换协议书》中约定的不能办理房产证的部分系未经规划许可的违章建筑。2018年3月19日，济南市历下区排水管理服务中心出具的《关于窑头大沟的情况说明》也明确写明：按照《中华人民共和国防洪法》第二十七条、第五十七条及《济南市河道管理办法》第八条、第十五条、第十八条（五）之规定，不可在河道范围内擅自加盖、处置、转让房屋。中润公司擅自加盖的行为我单位并不知情，也违背我单位与其签订的窑头大沟整治协议的初衷。《房产置换协议书》以其作为置换标的，违反了《中华人民共和国防洪法》第二十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条，《河道管理条例》第十一条的规定，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定该协议中关于置换该部分房产的相关条款无效。关于《房产置换协议书》中可办理房产证部分相关条款是否具有可履行性、应否解除问题，需要综合考虑案涉约定的所有置换房产在建筑构造上和实际使用上是否具有整体性、不可分割性而定。一审法院未对上述问题进行查明和认定，而是认为案涉置换房产部分虽未经规划确认，会对整体商业经营带来一定影响，但不足以构成根本违约，不应解除《房产置换协议书》，存在认定事实不清、适用法律不当问题。

二、一审法院判令中润公司向窑头村委会、友谊公司承担给付5000万元补偿款的责任是否属于适用法律错误。该问题实质关涉到双方当事人的责任确定问题。在解决第一个问题的基础上，一审法院应综合考虑《房产置换协议书》的效力、可履行性，依法确定当事人各方的责任。如认定《房产置换协议书》部分内容无效、其余部分内容应解除的，则应依法和依据客观现实、明确能否恢复履行《世纪城三期旧村改造合作项目变更协议》及《关于“地块B”项目合作协议书》约定的内容。如不能恢复履行的，则应释明当事人应诉求折价补偿、明确折价补偿的标准。一审法院应综合考虑双方当事人对合同部分无效、部分解除的过错程度、实际获益情况等情况，确定赔偿、补偿范围。如认定《房产置换协议书》虽部分内容无效，但其余部分不应解除的，则也应综合无效部分是否存在恢复履行《世纪城三期旧村改造合作项目变更协议》及《关于“地块B”项目合作协议书》的可能性、如不能恢复履行折价补偿的标准、当事人双方的过错、实现利益的情况等因素，综合确定折价补偿数额、赔偿损失数额。

综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项之规定，裁定如下：

一、撤销山东省高级人民法院（2017）鲁民初63号民事判决；

二、本案发回山东省高级人民法院重审。

上诉人山东中润置业有限公司预交的二审案件受理费291800元，上诉人山东省济南市历下区姚家街道窑头村村民委员会、山东友谊集团有限责任公司预交的二审案件受理费3514800元，本院予以退回。

审判长　李　伟

审判员　张雪楳

审判员　麻锦亮

二〇一九年六月二十七日

法官助理商敏

书记员　毕肖林