武汉阳某置业有限公司、武汉市库玛华中百货有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民终1231号

上诉人（原审被告）：武汉阳某置业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区清芬一路57号。

法定代表人：WooChiMan（中文名胡志敏），该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴洪斌，该公司员工。

委托诉讼代理人：胡正明，该公司员工。

上诉人（原审被告）：武汉市库玛华中百货有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区中山大道600号。

法定代表人：黄成家，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李寿平，北京市京伦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：武汉银城实业发展总公司，住所地湖北省武汉市江岸区高雄路91号。

法定代表人：李兆贵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：林东红，该公司员工。

委托诉讼代理人：欧阳云清，湖北成和诚律师事务所律师。

上诉人武汉阳某置业有限公司（以下简称阳某公司）、武汉市库玛华中百货有限公司（以下简称库玛公司）因与被上诉人武汉银城实业发展总公司（以下简称银城公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称一审法院）（2007）鄂民一初字第00003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意以询问的形式进行了审理。上诉人阳某公司的法定代表人WooChiMan及委托诉讼代理人吴洪斌、胡正明，库玛公司的委托诉讼代理人李寿平，被上诉人银城公司的委托诉讼代理人林东红、欧阳云清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

阳某公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判阳某公司不承担支付使用费259927306.35元的责任；2.本案全部诉讼费用由银城公司和库玛公司承担。事实与理由：一、阳某公司对最高人民法院（2010）民一终字第32号民事判决（以下简称32号判决）已经提起抗诉，对判决银城公司所有的31443.78平方米面积存在重大争议。二、即使该部分物业为银城公司所有，一审判决遗漏重大基本事实。《房屋租赁合同》并不是只涉及银城公司面积部分无效，而是整个租赁合同无效。因为该协议上的印章并不是阳某公司的公章，阳某公司股东会并不知晓该租赁事实，知道后立刻向公安部门进行了报案，阳某公司和银城公司一样，整个物业长期被库玛公司非法侵占，并没有收取过租金，整栋大楼在查封状态下，对查封物业的处置行为本身应为无效。三、即使该部分物业为银城公司所有，阳某公司没有收益，对此更没有任何过错。银城公司作为生效判决认定的分割产权人，理应和阳某公司分别运用司法手段向库玛公司追偿。但银城公司并没有积极追讨租金，反而将阳某公司物业进行查封，导致一直办不了产权证明，其自己存在严重过错。

库玛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回银城公司针对库玛公司的诉讼请求；3.判令银城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误和遗漏。案涉房屋所在的阳某大厦于1996年开始开发，后因开发商阳某公司资金断裂而停建。2003年4月1日，武汉市处理停建工程领导小组将阳某大厦确定为停建工程项目。为解决烂尾楼的问题，库玛公司与阳某公司于2004年8月28日签订租赁合同，当时阳某大厦裙楼还只是一个毛坯。库玛公司自2004年11月起投入巨额资金对裙楼的内外进行装修，于2005年9月完工，室外广场、绿化、电梯等零星工程陆续于2005年底完成。库玛公司一审时提供了阳某大厦裙楼周边房屋的租赁合同，可以证明租赁时的市场价格。32号判决中确认银城公司在阳某大厦裙楼中分得房产面积31443.78平方米房屋，阳某公司应于该判决生效之日起30日内向银城公司交付。银城公司在该判决中取得的权利属于普通债权，是债权请求权中的物之交付请求权，而非物权。故银城公司并未实际取得阳某大厦31443.78平方米房屋物权，阳某公司对外出租行为不是无权处分行为。故基于库玛公司承租阳某大厦裙楼的背景、阳某公司作为权利人有权对外出租以及承租时周边房屋租赁的市场价格，库玛公司是善意的第三人。库玛公司在承租阳某大厦后，并非自己使用，而是将其再租赁给其他各品牌商户使用，案涉房屋的实际使用人不是库玛公司。二、一审判决适用法律错误。一审判决并未认定库玛公司与阳某公司的《房屋租赁合同》有效，且本案中阳某公司是有权处分人，一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条有关无权处分的规定，属于适用法律错误。本案不存在合同无效或者被撤销情况。即使存在该情况，返还或者被补偿的对象也应是合同相对方，即库玛公司或阳某公司，而非银城公司。一审判决适用《合同法》第五十八条有关合同无效或者被撤销的规定，属于适用法律错误。

银城公司辩称：一、银城公司在32号判决取得的权利属于物权。根据32号判决，银城公司和阳某公司是合作开发阳某大厦的关系，即阳某大厦的开发建设者、共同投资主体。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，银城公司和阳某公司作为阳某大厦的合作开发者，自投资建设完成阳某大厦时即取得了阳某大厦的物权。32号判决确认了“银城公司在阳某大厦裙楼中分得房产31443.78平方米，阳某公司应当在该判决生效之日起30日内向银城公司交付”，只是对银城公司的开发建设者的身份以及其应该取得的物权进行确认，不能因为银城公司与阳某公司的身份及权利是通过合同方式约定的就认定其取得的房产为债权。二、阳某公司的处分行为属于无权处分，阳某公司与库玛公司的行为属于恶意串通。阳某公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》，将银城公司拥有的31443.78平方米的阳某大厦裙楼租赁给库玛公司，属于无权处分行为。根据阳某公司与库玛公司签订的租赁合同，第一层按使用面积计算每平方米100元，折算建筑面积约每平米70元，第二至八层每月按每平米10元，年租金总计约1000余万元，该部分裙楼总建筑成本不计投资利息以1.95亿元计，大约需要19年才能收回开发成本，年租金尚不足以支付原始投资开发成本的银行利息，阳某公司以这样的价格出租阳某大厦裙楼不符合商业逻辑。2004年2月，武汉仲裁委将阳某大厦二层裁定给宏厦投资建设有限公司，并于2004年6月申请查封了第二层和第一层。2004年7月，银城公司申请查封了阳某大厦裙楼和地下室。2004年7月，长城资产管理公司湖北分公司起诉银城公司，查封了银城公司阳某大厦裙楼第四、七、八层及相应的地下室土地使用权。阳某公司在整个裙楼中的份额已剩不多。2004年8月11日库玛公司成立，8月28日库玛公司即与阳某公司签订以阳某大厦裙楼为标的的租赁合同，租赁期限二十年，租金仅为政府指导价的4%。阳某大厦裙楼已被查封，处于权属争议之中是一个公开的事实，库玛公司作为一个准备租赁裙楼的商业机构应该知道该事实。在此情况下，库玛公司以极低的价格租得武汉市黄金商业地段（一级地段），明显不属于善意。2006年9月1日，阳某公司与库玛公司签订有关租金确认《协议书》，2006年8月10日阳某公司总经理即被库玛公司选举为监事，至今仍担任库玛公司监事、阳某公司总经理，两家公司串通事实明显。三、阳某公司与库玛公司的恶意串通行为侵犯了银城公司的利益。因前述《房屋租赁合同》的存在，库玛公司一直以“买卖不破租赁”为由拒绝银城公司对自己分得的房屋行使占有、使用、收益权，甚至在本案审理期间，长达三年时间不断阻碍司法鉴定机构对现场进行勘验。按照阳某公司和库玛公司2006年9月1日签订的《协议书》，阳某公司承认欠库玛公司1.27亿元债务，库玛公司将该1.27亿元债权作为已付款冲抵租金，且第一年免租金，要冲抵至第十四年。即使银城公司承接《房屋租赁合同》，银城公司仍然无法获得租金。阳某公司和库玛公司确认已预付1.27亿元租金的《协议书》经武汉市公安机关委托审计，已证明所谓1.27亿元预付租金有6000多万元是无凭据捏造的。库玛公司为自己经营需要对承租房屋进行装修的装修费不应冲抵租金，广告营销费2000多万元更不应冲抵租金。最高人民法院（2018）最高法民终418号民事判决确认，库玛公司将该案中500万元收款收据在本案一审、最高人民法院（2012）民申字第01123号案件中分别作为库玛公司对阳某公司享有债权、支付阳某公司购买阳某大厦裙楼的款项的证据，即1.27亿元租金往来款中存在一票多用的虚假付款情况。四、一审判决结果正确，适用法律正确，但还应当适用《物权法》第九十七条、《合同法》第五十二条、第五十九条之规定。

库玛公司针对阳某公司的上诉述称，本案所涉《房屋租赁合同》主体合法。自合同签订之日起至2018年5月16日（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书（以下简称1-12号执行裁定）下达前，阳某公司对本案所涉房屋具有所有权，有权处分其所有的房屋并对外签订租赁合同。自2018年5月16日以后银城公司才对案涉房屋享有所有权。尽管租金和武汉市政府的市场指导价有出入，但与当时同档次的真正市场价一致。根据上述《房屋租赁合同》和2016年9月1日签订的《协议书》，阳某公司和库玛公司共同确认，截止到2006年8月31日，库玛公司共投入费用1.27亿余元，可以冲抵146个月，即可以冲抵租金至2018年10月31日，故库玛公司已经履行了《房屋租赁合同》约定的到期给付义务。

阳某公司针对库玛公司的上诉述称，一、库玛公司出示的2004年8月28日《房屋租赁合同》和2006年9月1日《协议书》，阳某公司的签字人是阳某公司时任总经理胡雄健，其另一身份是库玛公司的监事。但根据阳某公司董事会决议，胡雄健并没有签订上述合同和协议的权利。经阳某公司委托鉴定，上述合同和协议上阳某公司的印章系伪造。2013年8月13日，阳某公司前任法定代表人向武汉市公安机关举报胡雄健涉嫌职务犯罪，武汉市公安局委托会计师事务所审查并出具了《关于阳某公司与库玛公司1.27亿元资金往来情况司法鉴定审计意见书》，证实库玛公司所谓1.27亿元装修费用和宣传营销费用有1.08亿元缺乏原始附件，记账依据不足。该意见书还显示库玛公司上述1.27亿元中，有三笔共计339万元是胡雄健的“借款”。故上述《房屋租赁合同》和《协议书》是库玛公司与胡雄健恶意串通所为，是非法且无效的，库玛公司主张冲抵租金的1.27亿元账目虚假，且装修费用和宣传营销费用属库玛公司经营的必需费用，不应冲抵业主应得的租金。二、库玛公司关于其占用前阳某大厦是“烂尾楼”的说法缺乏根据。库玛公司以2003年4月1日武汉市处理停建工作领导小组办公室公告证明阳某大厦是“烂尾楼”，但该公告并没有说明阳某大厦停建的原因。阳某大厦1-8层在2004年3月16日已由施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格，同年9月3日-6日，9-27层施工单位监理单位、设计单位、建设单位验收合格，2004年5月13日阳某大厦电梯已开始安装，2004年5月3日，阳某大厦1-8层水电、中央空调、消防、智能化安装、装修工程已经开工。这些事实都在库玛公司和胡雄健签订非法无效的《房屋租赁合同》之前或之后几天，说明阳某大厦在库玛公司强行占用以前，正在进行验收、竣工，并非“烂尾楼”。三、根据武汉市房管局2002年17号文件《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》，阳某大厦同地段同类型房屋参考租金为每平方米243元/月。库玛公司与阳某大厦一层业主郭民生的协议书显示，2007年-2009年阳某大厦一层的租金每月为228元/㎡、2010-2018年为每月250元/㎡，这只是库玛公司给郭民生的房价，库玛公司再转手给经营户的房价更高。按照一审法院委托评估的价格，阳某大厦1-8层、地下负1-3层，每年房屋占用费7336万元，15年房屋占用费共计117540万元，但库玛公司却未向阳某公司及其他业主支付分文，已构成犯罪，请求法院将此案移送公安机关立案侦查。

银城公司向一审法院起诉请求：1.判令阳某公司、库玛公司立即腾退、返还银城公司所有的位于湖北省武汉市江汉区清芬一路57号阳某大厦31443.78平方米房屋[具体房屋以最高人民法院（2010）民一终字第32号民事判决判定的为准]。2.判令阳某公司、库玛公司共同连带向银城公司支付31443.78平方米房屋占有使用费，房屋占有使用费从2004年8月28日起至2010年10月28日止，参照武汉市住房保障和房产管理局公布的同地段同类房屋租金标准，按评估的房屋租金价格确定；2010年10月29日以后至实际腾退房屋日期间的房屋占有使用费，按前述标准计付。3.判令将库玛公司对银城公司31443.78平方米房屋的装饰装修物，按依法鉴定的残值折价归银城公司所有，抵偿房屋占有使用费；抵偿后，房屋占有使用费的剩余部分由阳某公司与库玛公司连带支付给银城公司。4.本案财产保全费、案件受理费、鉴定费、评估费等费用，由阳某公司与库玛公司共同承担。

一审法院查明：1996年1月11日，原湖北省武汉市规划土地管理局向原武汉市农业银行房地产开发公司（后更名为银城公司）颁发了本案所涉工程的《建设工程规划许可证》（项目转让后建设单位变更为阳某公司），建筑面积为99698平方米。

1998年12月9日，银城公司与阳某公司签订《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》，主要内容为：一、转让项目为位于（湖北省）武汉市江汉区渡桥危房改造第二期工程（阳某大厦）；……三、项目转让采取一次性买断方式，转让总价款2亿元；四、转让项目内容包括：1.规划红线内占地面积10800平方米；2.总建筑面积99800平方米（地下室三层16984平方米、裙楼7层46105平方米、塔楼31层36711平方米）3.现场临时办公楼；五、银城公司转让条件为：1.负责开发工程做到截至地下室结构±Ｏ并经有关部门验收合格；2.原计划安置的还建户由银城公司负责异地安置或补偿安置3.原签订的销售合同由银城公司负责解除和补偿……8.阳某公司在合同签订后10日内支付定金1000万元30日内支付6000万元，并代银城公司向中国建筑第三工程局支付前期欠款1700万元；余款11300万元，由银城公司协助阳某公司向武汉市农业银行贷款支付给银城公司；……六、银城公司在收取7000万元转让款后30日内协助阳某公司办理项目过户手续；……合同签订后25日内移交所有完整项目资料，包括全部前期资料和工程资料。

上述合同签订后，阳某公司依约向银城公司支付了8700万元款项，后因银城公司未能协助阳某公司在武汉市农业银行贷到11300万元款项，双方于2000年10月25日签订《补充合同》，主要内容为：一、原项目转让合同书中确定向武汉市农业银行转贷的11300万元，现视作银城公司投资；阳某公司为阳某项目再向武汉市农业银行贷款500万元，也视同银城公司投资。以上两项共计银城公司投资总额为11800万元；二、该项目由阳某公司负责建设，银城公司不参与上述活动，也不承担相应责任。阳某公司确保银城公司按投资比例所分得房屋，其房屋装修标准确保内装修、水、电、气、三通等达到其他楼层应达到标准，外装修与其他楼层一致；三、造价的确定：裙楼部分综合单方造价按前期费用加裙楼按第二条所述标准装修竣工后的总造价剔除主楼应承担部分，再除以裙楼总面积（包括地下室部分）计算。为了不影响工程进度，双方目前协商暂按每平方米6400元计价；四、楼层划分，银城公司所属裙楼楼层从上往下，暂按八、七、四的楼层依次划分；五、面积的确定：1.银城公司所得面积为八层、七层及四层从东向西划分，暂定面积18437.50平方米；2.最终房产面积待裙楼按第三条的计算方法据实结算，并对第五条第一款的面积进行修订，多退少补，同时以房地部门精确测量计算后的面积为准；3.双方所得房产面积原则上实行统一管理，任何一方如要出售，在同等条件下，对方有优先购买权；六、土地、房产办证手续由双方配合完成；七、本补充合同作为双方于1998年12月9日签订的《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》的补充合同，与主合同具有同等效力。本补充合同与主合同有冲突的地方，以本补充合同为准。

2000年11月6日，阳某公司取得了位于湖北省武汉市江汉区满春街清芬一路57号的《国有土地使用证》，面积为10800平方米（以实测为准），土地使用权类型为出让。

2004年8月28日，阳某公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》，约定：阳某公司出租给库玛公司的房屋为位于湖北省武汉市江汉区中山大道600号阳某大厦第1至8层的商业用房，出租房屋的建筑面积共约52000平方米；该房屋租赁期共20年，自2004年8月28日起至2023年8月27日止；2-8层租金按每月每平方米（建筑面积）10元计算，每月租金共459000元。1层租金按市场行情由双方协商确定，原则上每平方米不低于100元/月；库玛公司投入到所租赁房屋的装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用（截止到库玛公司有关商业项目正式开业满一年时止），视为库玛公司向阳某公司支付的预交租金，具体数额由阳某公司、库玛公司双方在相关工作结束时以书面形式确定；库玛公司开始交纳租金的时间为库玛公司有关商业项目正式开业满一年时，每半年缴纳一次；库玛公司开始交纳租金时，支付方式为直接从预交租金中冲抵，直至预交租金冲抵完毕，库玛公司才另行向阳某公司支付租金。该合同还对房屋的出售与转租、房屋的修缮与使用、房屋交付及收回的验收、合同的变更、解除与终止、违约责任、合同争议的解决方式等进行了约定。

2005年1月4日，银城公司以“因阳某公司向武汉市农业银行转贷没有成功，《补充合同》关于转贷作投资的约定无法履行，阳某公司拖欠欠款11300万元”为由，向一审法院提起诉讼，请求判令阳某公司偿付欠款11300万元及违约金和利息。一审法院经审理，于2006年4月24日作出（2005）鄂民二初字第20号民事判决认为：本案纠纷应为返还投资款纠纷。银城公司与阳某公司之间签订的《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》，系双方当事人真实意思的表示且不违反法律规定，应为有效。《补充合同》虽表明为意向性协议，但从该合同内容看，银城公司明确表明从签订合同之日起即将阳某公司所欠11300万元转让款及阳某公司为阳某项目再向武汉市农业银行贷款500万元均作为银城公司的投资，并约定了双方的权利和义务，《补充合同》是双方真实意思的表示，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，应为有效。《补充合同》之所以冠名为意向协议，主要是针对银城公司投资所得的阳某大厦房产的层次、面积及造价是暂定的、意向性的，双方最终须按投资比例据实结算，并非按《补充合同》约定的层次、面积和造价结算，其意向性的指向是十分明确的。本案讼争的11300万元应为银城公司对阳某大厦的投资款，并非阳某公司的欠款。银城公司认为本案纠纷系阳某公司有意拖延，不愿偿还欠款所致与事实不符。目前，作为银城公司和阳某公司共同投资开发的阳某大厦项目尚未进行财务决算，该项目的盈亏状况不明。在此情况下，作为投资主体之一的银城公司既有可能从项目中分享投资的盈利，也有可能承担项目的亏损。故其要求返还投资款的诉讼请求于法无据，不予支持。遂判决驳回了银城公司的诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉。

2005年12月19日，银城公司以“依据双方于2000年10月25日签订的《补充合同（意向协议）》约定，我公司应按照阳某大厦裙楼综合单方造价分得118000000元的房产。该大厦建成近两年，阳某公司一直未依约核定造价，确定楼层和面积并向我公司交付房产，还擅自对外抵押转让，损害了我公司合法权益”为由向一审法院提起诉讼，请求：1.确认银城公司与阳某公司于1998年12月9日签订的《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》及2000年10月25日签订的《补充合同》有效；2.依法核定阳某大厦裙楼综合单方造价，以该造价确定银城公司应分得118000000元房产的总面积；判明属于银城公司的楼层及每一层面积；并判令阳某公司向银城公司交付；3.阳某公司不能将上述房产足额交付的，请求判令按市场价值向银城公司承担赔偿责任。

2006年9月1日，阳某公司与库玛公司签订《协议书》，约定：双方同意《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第1款中关于第一层租金根据使用面积计算确定为每平方米100元/月；《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第2款支付方式第1项“库玛公司投入到所租赁房屋的装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用（截止到库玛公司有关商业项目正式开业满一年时止）”规定需要确认的费用，双方确认为人民币壹亿贰仟柒佰壹拾壹万柒仟叁佰零捌元零陆分（¥127117308.06元），截止日期为2006年8月31日。

2007年6月19日，银城公司向一审法院提起本案诉讼。

2009年11月23日，经银城公司申请，一审法院组织银城公司和阳某公司到阳某大厦进行了现场勘验。经现场勘验查明，阳某大厦裙楼的地上一至八层均由阳某公司交由库玛公司经营，地下负三层作为地下车位使用，地下负二层作为地下车位和仓库使用，地下负一层部分由阳某公司交由库玛公司作为儿童城整体经营，部分作为仓库、车位使用。设备用房设在塔楼之下的地下负一层和负二层。

2009年12月21日，一审法院作出（2009）鄂民一初字第4号民事判决，判决：1.确认银城公司与阳某公司于1998年12月9日签订的《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》及于2000年10月25日签订的《补充合同（意向协议）》有效；2.银城公司在阳某大厦项目投资的118000000元，按照阳某大厦裙楼综合单方造价每平方米3752.73元计算，应在位于湖北省武汉市江汉区清芬一路57号的“阳某大厦”裙楼中分得房产面积31443.78平方米（其中包括阳某大厦裙楼的第八、七、五、四层的全部面积；第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号房屋；第一层中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F3-1至F3-8，F4-1至F4-8，F5-1至F5-4，F6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6号房屋。（房屋面积以房地产管理部门核定的面积为准，含公摊面积。如上述房屋的实测面积超出31443.78平方米，则按从上到下、从西往东的顺序从中扣除相应面积的房屋。如上述房屋的实测面积不足31443.78平方米，则在阳某大厦裙楼的地下负一层中从东到西予以补足）。阳某公司应于判决生效之日起三十日内向银城公司交付；3.驳回银城公司的其他诉讼请求。阳某公司不服，上诉至本院。本院于2010年9月28日作出32号判决，驳回上诉，维持原判。

2010年11月30日，银城公司向一审法院递交《房屋占有使用费鉴定申请》和《装饰装修物残值鉴定申请》，申请对银城公司位于湖北省武汉市江汉区清芬一路57号阳某大厦31443.78平方米房屋占有使用费和装饰装修物的残值进行鉴定。一审法院委托天宇公司对上述房屋的装饰装修物残值进行鉴定，委托湖北华夏房地产评估咨询有限公司（以下简称华夏公司）对上述房屋的占有使用费进行鉴定。

2013年9月27日，华夏公司作出鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳某大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》，确定估价对象在2004年8月28日起至2010年10月28日期间的占有使用费（租金）市场价值为人民币27334.94万元。该评估报告还确定，按照市场价格计算2004年阳某大厦-1层月租赁单价为40元/平方米，1层为264元/平方米，3层为132元/平方米，4层为106元/平方米，5层为92元/平方米，7层为66元/平方米，8层为53元/平方米，其后每年的阳某大厦月租赁单价均处于增长的状态。

2013年9月23日，天宇公司作出鄂天宇[2011]工鉴字第001号《关于“阳某大厦”裙楼31443.78平方米房屋上库玛公司投入的装饰装修物的残值司法鉴定意见书》，确定以2010年11月8日为计算基准时点，阳某大厦31443.78平方米房屋上库玛公司投入的装饰装修物的残值可确定部分为7789629.91元，不可确定部分为5632463.74元。天宇公司在意见书中说明：本鉴定结论是以委托人提供的原装饰图及结算（阳某公司在一审法院（2009）鄂民一初字第4号案中提供的阳某大厦裙楼装饰装修工程资料中的竣工图、结算单）为依据进行计算。现场勘验时装修做法与原装饰图一致部分的工程项目，依据现场实际勘验（原装饰图）计算出来的工程量小于或等于原结算书中的工程量，则依据该工程量计算出来的工程造价原值（残值）计入本鉴定结论的确定部分。现场勘验时装修做法与原装饰图一致部分的工程项目中，依据现场勘验（原装饰图）计算出来的工程量超出了原结算书中的工程量，则按原结算书中的工程量计算出来的工程造价原值（残值）计入本鉴定结论中可确定部分，超出的工程量所计算出来的工程造价原值（残值），因设计无要求且无法确定是否为库玛公司投入，计入本鉴定结论中不确定部分；原装修图纸中未设计，但原结算书中申报了部分水泥砂浆找平，因未见设计依据，以原图纸中地面面积计算出的造价原值（残值）计入本鉴定结论中的不可确定部分；由于实际勘验时间已超过委托计算基准日，限于勘验条件，现场勘验时已无法核实1层装饰工程是否经过重新装修，按原结算书所列的工程项目及工程量，按本鉴定方案的鉴定原则进行计算出来的原值（残值）计入本鉴定结论的不确定部分；因提供的鉴定资料不完善，无法准确计算外立面装饰安装工程项目，按原结算书所列的工程项目及工程量，按本鉴定方案的鉴定原则进行计算相关工程造价原值（残值）计入本鉴定不确定部分。

一审法院于2004年7月13日分别作出（2004）鄂民立保字第14号民事裁定书和（2004）鄂立通字第14-1号协助执行通知书，对阳某大厦第四层、第七层、第八层共三层及其相对应的地下室车库房产予以预查封。

湖北省汉江中级人民法院于2004年7月26日、27日作出（2004）汉立保字第011号民事裁定书、协助执行通知书，对阳某大厦第一层轮候查封，对第三层、第四层、第五层、第七层、第八层全部及地下室一至三层予以查封。

一审法院另查明，在《房屋租赁合同》签订后，阳某公司总经理胡雄健成为库玛公司的监事。

根据双方当事人的诉辩意见，一审法院认为该案的争议焦点为，1.阳某公司与库玛公司签订的《房屋租赁合同》的效力；2.库玛公司应否腾退最高人民法院（2010）民一终字第32号民事判决判定给银城公司的阳某大厦31443.78平方米房屋；3.库玛公司、阳某公司应否连带向银城公司支付31443.78平方米房屋占有使用费。

一审法院认为：银城公司与阳某公司于1998年12月9日签订的《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》、于2000年10月25日签订的《补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依《补充合同》的约定，银城公司投资总额为11800万元，按投资比例所分得阳某大厦房屋，银城公司所得面积为八层、七层及四层从东向西划分，暂定面积18437.50平方米。且在银城公司依《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》《补充合同》向阳某公司主张分配阳某大厦房屋无果而向人民法院提起诉讼后，最高人民法院于2010年9月28日作出（2010）民一终字第32号民事判决，确认银城公司在阳某大厦裙楼中分得房产面积31443.78平方米，其中包括阳某大厦裙楼的第八、七、五、四层的全部面积，第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号房屋，第一层中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F3-1至F3-8，F4-1至F4-8，F5-1至F5-4，F6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6号等房屋。故阳某公司对阳某大厦裙楼1至8层中的上述房屋不享有所有权，其于2004年8月28日与库玛公司签订《房屋租赁合同》将阳某大厦裙楼1至8层出租给库玛公司使用，因未征得权利人银城公司的同意，对上述房屋的处分行为属无权处分。而银城公司在《房屋租赁合同》签订后对阳某公司的行为未予以追认，且以提起本案诉讼的方式明确表示反对，阳某公司亦未取得上述房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，《房屋租赁合同》所涉应分配给银城公司的房屋部分应认定为无效。虽然并无证据证明库玛公司在与阳某公司签订《房屋租赁合同》时知悉银城公司与阳某公司签订有《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》和《补充合同》，及阳某大厦裙楼八层、七层及四层等房屋应分配给银城公司所有，阳某公司对上述房屋不享有所有权的事实，但是从阳某大厦裙楼在《房屋租赁合同》签订前已被人民法院查封，而在正常情况下承租人于签订《房屋租赁合同》前必然会对拟租赁房屋的状况全面加以了解，库玛公司若尽了正常承租人的注意义务，则对租赁房屋已被人民法院查封的事实是清楚的；再者，《房屋租赁合同》约定阳某大厦裙楼2-8层的租金为每月每平方米（建筑面积）10元，1层租金由双方协商确定，原则上每月每平方米不低于100元（2006年9月1日阳某公司与库玛公司签订《协议书》约定为每月每平方米100元），而华夏公司在鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳某大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》中，确定按照市场价格计算2004年阳某大厦裙楼月租赁价格，1层为264元/平方米，3层为132元/平方米，4层为106元/平方米，5层为92元/平方米，7层为66元/平方米，8层为53元/平方米，故《房屋租赁合同》约定的租赁价格远低于市场价格；此外，《房屋租赁合同》还约定库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金（阳某公司与库玛公司最终确定为127117308.06元），因库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用系自己从事经营活动必然支出的成本，阳某公司作为出租人不可能从中获取收益，在阳某公司和库玛公司并非关联公司或存在其他特殊关系的情况下，双方约定以上述费用充抵租金明显不合常理。结合《房屋租赁合同》关于租赁期限为20年的约定，及其后发生的银城公司为《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》《补充合同》的履行而提起诉讼，和《房屋租赁合同》签订后阳某公司总经理胡雄健成为库玛公司的监事的事实，阳某公司签订《房屋租赁合同》的目的是阻碍银城公司对其依《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》《补充合同》分得的阳某大厦裙楼房屋的所有权的行使，而库玛公司在知悉租赁房屋存在诉讼风险，甚至有可能知道阳某公司与银城公司就阳某大厦裙楼房屋的分配存在争议，其以不合理的低价承租阳某大厦裙楼所有房屋，并且以为自己经营所需而投入的装修费用和宣传营销费用充抵应向阳某公司缴纳的租金，明显是非善意的。基于以上事实，一审法院认为阳某公司的行为系无权处分行为，库玛公司亦非善意的第三人，《房屋租赁合同》的签订并不具有阻却银城公司对涉案房屋行使所有权的效力。

因《房屋租赁合同》所涉应分配给银城公司的房屋部分无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，库玛公司应将其占有使用的阳某大厦裙楼的第八、七、五、四层的全部面积，第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号房屋，第一层中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F3-1至F3-8，F4-1至F4-8，F5-1至F5-4，F6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6号等房屋腾退、返还给阳某公司，但考虑到上述房屋最高人民法院（2010）民一终字第32号民事判决已确认归银城公司所有，库玛公司应直接将上述房屋腾退、返还给银城公司。库玛公司投入到上述房屋中的装饰装修物，因无法实物返还，应由上述房屋的所有权人银城公司折价补偿给库玛公司。对于库玛公司投入装饰装修物的价值，一审法院根据银城公司的申请委托天宇公司进行鉴定，天宇公司作出鄂天宇[2011]工鉴字第001号《关于“阳某大厦”裙楼31443.78平方米房屋上库玛公司投入的装饰装修物的残值司法鉴定意见书》，确定以2010年11月8日为计算基准时点，阳某大厦31443.78平方米房屋上库玛公司投入的装饰装修物的残值可确定部分为7789629.91元，不可确定部分为5632463.74元。因鉴定机构天宇公司系各方当事人依法定程序选定，天宇公司具有相应的鉴定资质，鉴定资料已经各方当事人质证，天宇公司到现场进行了勘验，鉴定程序合法，一审法院组织各方当事人对鉴定报告进行了质证，天宇公司出庭接受了质询，各方当事人均未提交证据证明该鉴定报告存在法定的不应采信的情形，天宇公司出具的鄂天宇[2011]工鉴字第001号《关于“阳某大厦”裙楼31443.78平方米房屋上库玛公司投入的装饰装修物的残值司法鉴定意见书》应作为本案定案的依据。依据前述司法鉴定意见书，库玛公司投入的装饰装修物的残值可确定部分7789629.91元，一审法院予以确认。对于不可确定部分5632463.74元，其中天宇公司现场勘验时装修做法与原装饰图一致部分的工程项目中，依据现场勘验（原装饰图）计算出来的工程量超出了原结算书中的工程量，对超出的工程量所计算出来的工程造价原值（残值）天宇公司计入了不可确定部分，因天宇公司在现场勘验时该部分装修投入确定存在，对于该部分装饰装修物的价值一审法院予以确认；原装修图纸中未设计，但原结算书中申报了部分水泥砂浆找平，因未见设计依据，天宇公司以原图纸中地面面积计算出的造价原值（残值）计入本鉴定结论中的不可确定部分，对于该部分价值，虽无设计依据，但从结算书中予以申报的行为表明部分水泥砂浆找平已经施工，该部分造价应予以计算；对于1层装饰工程天宇公司现场勘验时已无法核实是否经过重新装修，库玛公司对此并未提交证据证明，亦未提供设计图纸、施工资料等以证明工程项目、工程量，天宇公司按原结算书所列的工程项目及工程量计算并无不当，对该部分工程造价应予计算；因各方当事人提供的鉴定资料不完善，天宇公司无法准确计算外立面装饰安装工程项目，遂按原结算书所列的工程项目及工程量计算工程造价原值（残值），在库玛公司未提交相关证据证明天宇公司对此所做出的鉴定结论不当的情况下，对该部分工程造价应予计算。据此，库玛公司对银城公司享有所有权的房屋投入的装饰装修物的残值为13422093.65元，银城公司应返还给库玛公司。银城公司对于装饰装修物可使用年限提出的异议，因未提供依据支持，不予采信。对于阳某大厦裙楼第四层的装饰装修物残值，天宇公司系根据现场勘验情况进行的鉴定，银城公司就此提出的异议不能成立，亦不予采信。至于鉴定的基准日后装饰装修物的折旧问题，因银城公司未就此申请鉴定，不予处理。库玛公司主张鉴定报告未鉴定次承租户部分，因天宇公司是对银城公司享有所有权部分房屋的装饰装修物投入价值进行的鉴定，不存在遗漏的问题，且库玛公司对其主张未提交证据证明，不予采信。库玛公司亦主张鉴定内容未包含库玛公司对该项目的全部投入（如：消防、通风、配电房、电梯设备、中央空调、后期升级改造及零星投入等），因本案的鉴定范围是库玛公司对银城公司享有所有权部分房屋的装饰装修物投入价值，库玛公司主张的项目若属本案鉴定范围，天宇公司已经计算，若不属本案鉴定范围，天宇公司不予计算并无不当，且库玛公司并未就此提交鉴定资料以供天宇公司审核，对库玛公司的主张不予采信。至于库玛公司主张的天宇公司鉴定方法存在问题、现场绝大部分未测量、鉴定项目存在大量遗漏等问题，天宇公司已进行了明确答复并认为库玛公司的异议不能成立，并强调库玛公司提出现状与事实不符，是因为存在其不断改造，且没有让天宇公司随意勘察并要求在规定时间内进行勘察所致，因在勘察过程中确实存在库玛公司不予配合或配合不力的情况，对库玛公司的主张不予采信。因库玛公司就其是否向阳某公司支付了租金的事实并未举证证明，对相关事宜在本案中不予处理。

由于库玛公司在签订《房屋租赁合同》后一直占有使用阳某大厦裙楼所有房屋，而《房屋租赁合同》所涉银城公司享有所有权的房屋部分是无效的，库玛公司应向银城公司支付相应房屋的占有使用费。对于房屋占有使用费的数额，一审法院根据银城公司的申请，委托华夏公司进行鉴定，华夏公司作出鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳某大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》，确定估价对象在2004年8月28日起至2010年10月28日期间的占有使用费（租金）市场价值为27334.94万元。因鉴定机构华夏公司系各方当事人依法定程序选定，华夏公司具有相应的鉴定资质，鉴定资料已经各方当事人质证，华夏公司到现场进行了勘验，鉴定程序合法，一审法院组织各方当事人对鉴定报告进行了质证，华夏公司出庭接受了质询，各方当事人均未提交证据证明该鉴定报告存在法定的不应采信的情形，华夏公司出具的鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳某大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》应作为本案定案的依据。银城公司主张鉴定报告所鉴定的价格过低，因未提交证据证明，不予采信。至于2010年10月28日以后的房屋占有使用费，因银城公司未申请鉴定，无法确定数额，银城公司可另行主张权利。库玛公司主张鉴定报告与本案没有关联，且报告内容不真实，因未提交证据证明，不予采信。据此，库玛公司应向银城公司支付房屋占有使用费27334.94万元，扣减银城公司应返还库玛公司的装饰装修物残值13422093.65元，库玛公司还应支付银城公司259927306.35元。阳某公司基于其实施的无权处分行为，实际上通过库玛公司占有使用了银城公司享有所有权的房屋，应和库玛公司共同承担向银城公司支付房屋占有使用费的义务。

综上，银城公司的诉讼请求部分有理，予以支持；银城公司的其他诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉市库玛华中百货有限公司于判决生效后三十日内将其占有使用的阳某大厦裙楼的第八、七、五、四层的全部面积，第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号房屋，第一层中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F3-1至F3-8，F4-1至F4-8，F5-1至F5-4，F6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6号房屋（房屋面积以房地产管理部门核定的面积为准，含公摊面积。如上述房屋的实测面积超出31443.78平方米，则按从上到下、从西往东的顺序从中扣除相应面积的房屋。如上述房屋的实测面积不足31443.78平方米，则在阳某大厦裙楼的地下负一层中从东到西予以补足）腾退、返还给武汉银城实业发展总公司；二、武汉市库玛华中百货有限公司在上述房屋中所投入的装饰装修物归武汉银城实业发展总公司所有；三、武汉市库玛华中百货有限公司、武汉阳某置业有限公司于判决生效后三十日内向武汉银城实业发展总公司支付房屋占有使用费259927306.35元；四、驳回武汉银城实业发展总公司的其他诉讼请求。如未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401800元，鉴定费900000元，共计1301800元，由武汉银城实业发展总公司负担260360元，由武汉阳某置业有限公司负担520720元，由武汉市库玛华中百货有限公司负担520720元。

二审中，阳某公司提供如下证据：证据一、湖北中信会计师事务所有限公司出具的审计报告书，拟证明经武汉市公安机关委托审计，库玛公司所谓1.27亿元预付租金中6000多万元无凭据，真实的往来款也是库玛公司用阳某大厦房屋向银行抵押融资而来，并非库玛公司支付的租金。证据二、湖北中真司法鉴定中心司法鉴定意见书，拟证明阳某公司与库玛公司签订的《房屋租赁合同》上阳某公司的印章与阳某公司合法刻制印章不一致。证据三、《房屋租赁合同》《协议书》，拟证明该《协议书》是虚假的，阳某公司没有收到1.27亿元租金，《房屋租赁合同》非法无效。证据四、库玛公司工商信息，拟证明2006年8月10日胡雄健被选举为库玛公司监事，即胡雄健同时担任阳某公司总经理和库玛公司监事。证据五、《长江日报》声明公告两份，拟证明胡雄健登报公告阳某公司公章遗失，胡沪生登报公告阳某公司公章未遗失。证据六、《关于500万元的情况说明》《民事起诉状》，拟证明武汉民众公司向武汉市江汉区人民法院主张500万元与本案1.27亿元没有关联。证据七、《说明》、库玛公司与阳某公司往来款明细（2005年），拟证明1.27亿元与500万元系捏造。证据八、《法庭笔录》，拟证明黄登志不承认其购买三楼的款项是1.27亿元的组成部分。证据九、武汉市江汉区人民法院两份传票，拟证明不当得利的500万元案件和黄登志房屋纠纷案件。证据十、（2007）鄂民一初字第00003号民事判决书、（2018）最高法民终418号民事判决书，拟证明相关款项与本案的关联性，1.27亿元系捏造。证据十一、旅荷华侨总会出具的《关于请求依法维护荷籍华人胡志敏、胡绍光等人投资权益的函》，拟证明胡志敏系爱国爱乡的荷兰华侨，其投资武汉的阳某大厦被强行占用。证据十二、阳某公司董事会决议，拟证明阳某公司董事会没有授权胡雄健与库玛公司签订《房屋租赁合同》和《协议书》。证据十三、阳某大厦1-8层、9-27层验收记录，阳某大厦电梯工程验收记录、温州市中级人民法院（2007）温民二初字第83号民事判决书，拟证明阳某大厦不是“烂尾楼”。证据十四、库玛公司与郭民生的协议书，拟证明阳某大厦的市场价格不是每月10元每平方米。证据十五、银城公司代理词，拟证明银城公司了解库玛公司没有向阳某公司支付房屋占用费用，阳某大厦一直被库玛公司占用。

对上述证据，银城公司质证认为，对证据一，审计报告的真实性、合法性、关联性予以认可，能够证明库玛公司与阳某公司总经理之间有恶意串通的行为，不仅租金价格极低，而且抵付租金的1.7亿元是虚假的。根据该报告，有6000万元并不存在，有1.08亿元没有真实票据。证据二，只能说明公章和法人公章不一致，是否真实需要法庭判断。证据三，库玛公司把这两份合同作为证据提交法庭，属于以虚假证据提交法庭，即房屋租赁合同和协议书的内容不真实。证据四，库玛公司工商信息显示，阳某公司时任总经理同时是库玛公司监事，两公司有恶意串通的可能性。证据五，报纸公告说明阳某公司内部管理混乱矛盾。对证据六至十真实性、合法性、关联性均认可，但对证明目的不认可。对证据十一，真实性不认可。对证据十二的真实性无异议，但不能证明阳某公司的证明目的，该决议没有对胡雄健授权限制。对证据十三的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对证据十四的真实性不认可。对证据十五的真实性无异议，但不能排除库玛公司另有支付阳某公司“租金”的情况。

库玛公司质证认为，对证据一至五，阳某公司超过举证期间提供上述材料，不属于新证据，不能作为本案证据使用。鉴定报告鉴定的公章不是本案所涉租赁协议和2006年9月协议上的公章，与本案无关。该鉴定报告表明，库玛公司确实向阳某公司支付了1.27亿元，只是由于阳某公司内部管理混乱，即入账不一致、对外借款不入账等原因，导致阳某公司自己的账目没有全部反映库玛公司支付的款项。库玛公司和阳某公司不存在串通。阳某公司与银城公司其他诉讼的开庭笔录和判决文书可以证明，阳某公司没有否认过协议的真实性。阳某公司与库玛公司之间是租赁关系，库玛公司在阳某大厦经营15年，阳某公司没有提出异议。上述材料与本案无关，对其真实性不发表意见。对证据六至十，生效判决确认阳某公司收到该500万元，该款包含在1.27亿元内，用于抵销应付阳某公司的租金。证据十一至十五，系超过举证期限提供，且均不是新证据，不能作为本案证据采纳。

库玛公司提供如下证据：一审法院（2011）鄂执字第1号通知书、（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书、（2011）鄂执字第1-5号执行裁定书，拟证明（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书送达库玛公司（2018年5月16日）之前，案涉房屋的所有权属于阳某公司，一审法院关于阳某公司与库玛公司签订房屋租赁合同、对房产进行处分是无权处分的认定是错误的，银城公司自2018年5月16日起才对案涉房屋享有所有权。阳某公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可，对库玛公司所说阳某公司对阳某大厦有处分权，阳某公司没有反对意见；但到目前为止阳某公司没有收到过占用费，希望库玛公司向业主支付租金。银城公司认可上述证据真实性、合法性、关联性，认为该执行裁定是银城公司多年争取的结果，但房屋所有权产生的时间应根据《物权法》第三十条的规定予以确定，即银城公司作为共同投资人在投资该项目时即享有物权。

本院对阳某公司、库玛公司提交的证据认定如下：阳某公司提交的证据一、证据二、证据三、证据七和证据十一，涉及阳某公司与库玛公司之间关系，与本案银城公司的诉讼请求无关，不能作为认定本案事实的证据；证据四、证据十五，不属于新证据；证据五、证据十二，系阳某公司内部管理问题，与本案无关；证据六、证据八、证据九、证据十中的（2018）最高法民终418号民事判决书，系阳某公司与他人之间诉讼，与本案无关；证据十中的（2007）鄂民一初字第00003号民事判决书系本案一审判决，不属于证据；证据十三中温州市中级人民法院（2007）温民二初字第83号民事判决书与本案认定事实无关，证据十三中其他证据和证据十四均系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。库玛公司提供的证据均不能证明其证明目的，本院不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决库玛公司、阳某公司共同向银城公司支付房屋占有使用费259927306.35元是否正确。

32号判决确认，银城公司根据其与阳某公司签订的《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》《补充合同》在阳某大厦裙楼中分得房产面积31443.78平方米（具体楼层及房号详见一审判决第14页，以下简称案涉房屋）。因此，阳某公司对阳某大厦裙楼1至8层中案涉房屋并不享有所有权，其与库玛公司签订《房屋租赁合同》致使案涉房屋由库玛公司占有使用。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，阳某公司与库玛公司所签《房屋租赁合同》未得到所有权人银城公司的追认，银城公司提起本案诉讼明确表示反对，故一审法院认定《房屋租赁合同》涉及应分配给银城公司的房屋部分无效，并无不当。阳某大厦裙楼在《房屋租赁合同》签订前已被人民法院查封，如库玛公司尽到正常承租人的注意义务，其应当明知该事实。《房屋租赁合同》约定阳某大厦裙楼1层租金每月每平方米100元、2-8层租金每月每平方米10元，远低于法院委托评估的1层264元每平方米、2-8层132元-53元每平方米的市场价格。《房屋租赁合同》还约定将库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用（阳某公司与库玛公司协议确定为127117308.06元）作为预交租金，而该费用属于库玛公司应当支出的经营成本，阳某公司不可能从中获取收益，该约定明显不符合常理。且《房屋租赁合同》租期为20年，系在银城公司为《武汉阳某大厦开发项目转让合同书》《补充合同》的履行提起诉讼之前签订，《房屋租赁合同》签订后阳某公司总经理胡雄健即成为库玛公司的监事。一审法院综合考虑上述因素，认定库玛公司并非善意第三人，《房屋租赁合同》的签订并不具有阻却银城公司对案涉房屋行使所有权的效力，亦无不当。因《房屋租赁合同》涉及应分配给银城公司的房屋部分无效，库玛公司属于无正当理由占有使用银城公司所有的案涉房屋，其应当向银城公司支付房屋占有使用费。因案涉房屋已经32号判决确认归银城公司所有，一审法院适用《合同法》第五十八条的规定，判决库玛公司向案涉房屋所有权人银城公司支付案涉房屋占有使用费，适用法律并无不当。

库玛公司上诉主张银城公司自一审法院（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书送达之日起才取得案涉房屋所有权，但根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，银城公司作为阳某大厦的合作开发者之一，自投资建设完成阳某大厦时即取得阳某大厦的物权，32号判决对银城公司享有案涉房屋所有权的事实进行了确认。一审法院（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书系裁令相关义务人执行法院生效判决，而非确认银城公司自该日起才对案涉房屋享有所有权。库玛公司该主张与法律规定不符，本院不予支持。库玛公司另主张其承租时阳某大厦是烂尾楼、租金系市场价格，但该主张缺乏证据证明，且与华夏公司作出的评估报告不相符，本院不予支持。库玛公司还主张阳某大厦系其他商户使用，其不应当支付占有使用费，对此本院认为，库玛公司承租阳某大厦后无论是自行使用还是转租给其他商户使用，其均为受益者，应当向房屋所有权人银城公司支付房屋占有使用费。库玛公司主张其已支付127117308.06元租金，但该款项并未支付给银城公司，库玛公司作为非善意第三人据此主张免于向银城公司支付房屋占有使用费的上诉理由不能成立。

阳某公司上诉主张《房屋租赁合同》并不是只涉及银城公司面积部分无效，而是整个租赁合同无效，对此本院认为，《房屋租赁合同》中其他部分房屋租赁是否有效系阳某公司与库玛公司之间的关系问题，而本案是银城公司提起诉讼就案涉房屋主张权利，一审法院仅就案涉房屋租赁合同效力问题作出评判，并无不当。如阳某公司认为库玛公司侵害其权益，可以另行主张。阳某公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》的无权处分行为导致案涉房屋被库玛公司长期占有使用，一审判决库玛公司、阳某公司共同向银城公司支付房屋占有使用费并无不当。

综上，阳某公司、库玛公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费803600元，由武汉阳某置业有限公司负担401800元，由武汉市库玛华中百货有限公司负担401800元。

本判决为终审判决。

审判长　方　芳

审判员　李相波

审判员　宁　晟

二〇一九年九月二十四日

法官助理王戈

书记员叶和申

书记员王利萍