物业断电、停水逼交费，业主反告获胜诉！

2024-05-29 合同律师 评论0

小美是某小区的业主，她与某物业公司签订了一份前期物业管理服务协议，约定物业公司负责小区物业管理，小美按照每月5元/平方米的标准按季度交纳物业费。协议中规定，如果小美逾期缴纳物业费，物业公司有权采取停水停电等措施。后来，因小美拒绝缴纳物业管理费，某物业公司对小美房屋断水断电，导致小美损失5万元。小美诉至法院要求物业公司赔偿损失5万元。物业公司以停水、断电的方式催缴物业费是否合法？

解答
《民法典》第944条第2、3款规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。根据该规定，物业公司以停水、停电的方式催缴物业费是不合法的。

物业公司与业主签订的物业服务合同是一种委托性质的合同，规定了物业公司提供物业管理服务并收取物业费用，而业主则有义务按时缴纳费用。物业管理的相关事宜受《物业管理条例》及相关规定和合同约束。水电的供应是由自来水公司和供电局提供，业主与它们签订了相应的合同。因此，物业公司与业主、自来水公司以及供电局之间的法律关系各自独立，根据合同相对性原则，物业公司无权停水断电。

值得注意的是，在物业服务合同中，约定“业主不交纳物业服务费用的情况下，物业公司有权停水断电”等内容。然而，这种约定是不合理的。首先，它属于涉他合同条款，涉及到第三人，即供水人和供电人，因此逾越了合同的相对性原则。其次，根据权利义务相一致的法律原则，即使供水人和供电人授权物业公司代收水电费并同意以停水停电催收物业费用，由于供水供电的义务是与缴纳水电费对应的，物业公司并非供水供电的提供者，因此无权以停水停电作为催收物业费用的手段。在这种情况下，如果物业公司依据供水人和供电人的授权对业主断水断电，业主可以要求供水人和供电人恢复供水和供电。如果供水人和供电人拒绝，业主可以起诉他们承担相应的法律责任。

在物业公司无权停水断电的情况下，如果物业公司为了催缴物业费而停水断电，致使业主遭受损失，业主可以物业公司未履行物业服务合同、构成违约为由，要求物业公司赔偿由此而造成的损失。

因此，当业主拖欠物业费时，物业公司不能采取停水、断电等措施强制催缴。应通过法律途径，如起诉或仲裁，来追讨物业费及滞纳金。这是维护权益的正确方法。