想象一下，你辛辛苦苦攒钱买了套商铺，正准备装修开店，却突然被告知房屋被法院查封，无法过户。这不是电影情节，而是真实发生在海南的法律纠纷。红岭创投电子商务股份有限公司（简称红岭公司）因民间借贷纠纷，向法院申请执行新永秀房地产开发有限公司（简称新永秀公司）的债务。法院查封了新永秀公司名下包括永秀国际小区A栋01号商铺（以下简称案涉房屋）在内的多套房产。买受人吴某1和邝某不服，提出执行异议，称他们已合法购买并占有房屋，要求排除执行。
原来，新永秀公司曾向红岭公司借款6000万元，并以项目土地和在建工程抵押给平安银行，红岭公司是实际抵押权人。尽管如此，新永秀公司取得了商品房预售许可证，并在有效期内与吴某1、邝某签订《定安县商品房买卖合同》。合同约定商铺面积85.12平方米，总价81.74万元，两人当日付清全款。新永秀公司开具发票，并于2018年8月23日（法院查封当日）与买受人签订物业管理规约。买受人还提交证据证明早在查封前已开始装修和缴纳物业费。
一审法院海口市中级人民法院受理红岭公司的执行异议之诉，焦点是买受人是否享有“足以排除强制执行的民事权益”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，法院逐一审查四个条件：
法院认定买受人符合所有条件，享有物权期待权，驳回红岭公司请求。二审海南省高级人民法院维持原判，强调合法占有需实际管理和对外公示。
这个案例告诉我们，在房地产开发商债务缠身时，善意买受人并非无助。第28条规定为买受人提供了强有力的保护，但前提是查封前行动迅速：签订书面合同、及时付款、实际占有并保留证据（如发票、物业费单据）。红岭公司虽是债权人，但不能随意侵害第三方合法权益。如果你遇到类似情况，建议咨询律师，及时提出执行异议。记住，法律总是站在诚实守信的一方。
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