买房贷款本是实现梦想的桥梁，但一旦逾期，就可能引发合同解除、债务追偿甚至担保责任的连锁反应。本文基于吉林省扶余市人民法院（2021）吉0781民初732号判决，解读一起典型的住房贷款逾期纠纷，帮助普通读者理解相关法律风险。
2017年3月，韩立辉与妻子王健在扶余市宇泰壹号小区购买房产，向中国银行松原分行申请247000元住房贷款。合同约定等额本息还款，期限20年，利率为基准上浮15%，逾期罚息上浮50%。贷款直接转入开发商扶余市宇泰房地产开发有限公司账户，用于购房支付。韩立辉以购房房屋（89.64平方米）抵押，但因房产尚未取得产权证，仅办理了抵押权预告登记。王健作为配偶签字确认共同还款，开发商则承诺连带保证，直至银行取得正式抵押登记。
可惜，好景不长。到2021年7月，韩立辉已逾期21期，欠本金226774.04元、利息21670.29元、罚息3002.41元。银行遂诉请解除合同、追偿债务，并要求房产优先受偿及开发商担责。
法院认定借款合同合法有效，韩立辉夫妇违约成立，支持银行解除合同，并判令夫妇共同偿还欠款本息及后续利息（按LPR上浮15%）、罚息（上浮50%）。王健作为配偶，债务被视为夫妻共同债务，她须共同承担。
开发商的连带保证责任也获支持，因为保证期限至正式抵押登记止，而银行尚未取得产权证，故开发商须先代偿，后向夫妇追偿。
然而，法院驳回了房产优先受偿请求。原因在于房屋仅预告登记，未办理首次产权登记，无法正式抵押。被告夫妇未出庭，法院视其放弃答辩权。
1. 借款合同效力与违约后果：根据《民法典》第465条、第509条，合同真实有效，借款人逾期即违约，银行可解除并追偿（第563条）。利息罚息按约定计算，不强制转LPR，除非双方同意。
2. 夫妻共同债务：婚姻存续期为生活所负债务，按《民法典》第1064条，视为共同债务，配偶须共同偿还。
3. 连带保证责任：开发商保证至正式登记止（《民法典》第674-688条），因条件未成就，仍须承担（《担保制度解释》第52条）。
4. 预告登记的局限：预告登记保护意向权，但不等同正式抵押，无法直接拍卖优先受偿。需待产权登记后，方可办理正式抵押。
此案提醒购房者：及时办理产权证，避免预告登记“悬空”担保；夫妇借款须共同规划还款；开发商保证责任不可忽视。银行则应注意利率约定与证据保全。面对类似纠纷，及早协商或求助专业律师，能减少损失。案件受理费等由被告负担，如不服可上诉。
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