想象一下，你花了5000万元买下440个地下车位，本想稳稳投资，却发现这些车位早已被卖家抵押给银行，正面临拍卖执行。这就是发生在福建福州的真实故事。原告陈某珠于2018年与某某实业公司签订买卖合同，约定一次性付清款项，并约定公司负责解押后过户。但合同中明确写着车位已全部抵押，陈某珠明知此情仍签约。付款后，她实际占有使用车位多年，却因公司涉嫌非法集资等原因，无法过户。
与此同时，抵押权人民生银行胜诉后，将执行权变更为东方保险公司分公司。法院启动拍卖程序，陈某珠提出异议，称自己是善意第三人，要求排除执行。异议被驳回后，她提起诉讼，直至二审败诉。
本案核心争议在于，陈某珠是否享有足以排除强制执行的民事权益。法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行规定》）第27条：申请执行人享有对抗案外人的担保物权时，案外人异议不予支持，除非法律另有规定。
陈某珠主张适用第28条，该条针对金钱债权执行中买受人对不动产的异议，要求同时满足四要件：（1）查封前签订合法书面合同；（2）查封前合法占有；（3）支付全部或部分价款并依法院要求交付剩余款；（4）非因买受人自身原因未过户。
法院审查发现，前三要件或可满足，但第四要件成关键：车位于2017年已抵押登记，早于2018年合同签订，且合同明确告知抵押事实。陈某珠明知风险仍购，过户失败系自身原因，故不符合要件。其“物权期待权”本质为债权，优先于普通债权但劣后于抵押权。
此外，第29条仅适用于基本生存需求的居住用房，本案车位不符。陈某珠提及卖家“一房两卖”涉嫌诈骗及非法集资，但法院认为这非同一法律关系，不影响执行审查，无需移送公安或停止执行。
二审维持原判，驳回陈某珠上诉。判决强调，抵押权登记公示公信力强，买受人须自行承担明知风险后果。即使支付全款并占有，若未过户且有自身过错，难以对抗担保物权。
此案提醒购房者，尤其是商业房产如车位：签约前务必查验产权登记、抵押情况，避免“一房两卖”陷阱。若遇抵押，协商明确解押责任，并保留证据。善意取得需真正“善意”，否则权益难保。法律保护优先权，但也要求当事人勤勉尽责。
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