想象一下，你租了一栋商业房产，转手又租给别人收取租金，却突然被法院扣押这些收入。这就是潘小云和郭明面临的困境。2013年，他们与房产所有人俞西林签订10年租赁合同，一次性支付500万元租金，约定可转租经营。随后，他们将广州天河区一处房产转租给脑立方公司（现忆触记发教育科技有限公司），每月收取租金。
麻烦源于俞西林的巨额债务。债权人陈天舒胜诉后，申请执行俞西林的房产租金。法院查封房产后，2015年裁定扣留脑立方公司支付的租金。潘小云、郭明提出执行异议，称自己是合法承租人，有权收取租金。一审法院驳回，二审维持原判。
案件核心在于三份合同的效力：一是潘小云、郭明与俞西林的《广州市房屋租赁合同》（2013年9月3日签订）；二是郭明与脑立方公司的转租合同（2014年10月）；三是郭明以俞西林代理人身份签订的备案合同（2014年12月，与脑立方公司）。
潘小云、郭明主张前两份合同真实，已支付租金并占有房产，转租合法。陈天舒反驳：这些合同是为帮俞西林逃债而伪造，租金远低于市场价（正常10年超3000万元，他们只付1150万元）。备案合同才是真实履行依据，郭明仅是俞西林代理人。
法院审查证据：潘小云一方提供支付凭证、物业费发票；陈天舒提交授权委托书（俞西林2013年9月6日委托郭明办理租赁）和工商备案档案。脑立方公司确认从郭明处租房，但备案时用俞西林名义避税。
一审法院认定：俞西林与潘小云、郭明的合同真实性存疑，因俞西林随即授权郭明代理，且郭明代付物业费印证代理身份。转租合同与备案合同条款相同，但后者用于工商登记和缴税，已实际履行。潘小云、郭明承认备案是为避税，不守法者应承担风险。
二审维持：房产2013年8月8日已被查封，潘小云等签订合同属“查封后设定权利负担”，不得对抗执行（《执行财产规定》第26条）。备案合同有公示公信力（《城镇房屋租赁解释》第6条），证明力大于未备案合同（《民事诉讼证据规定》第77条）。郭明收取租金系代俞西林，非自身权益。
1. 合同真实性审查：法院强调客观履行和当事人意思表示。低租金、一次性支付虽异常，但若无相反证据，不自动否定。然避税备案合同若实际履行，其效力优先，尤其涉及公示（如工商备案）。
2. 代理关系认定：授权委托书有效，郭明行为符合代理权限（《合同法》第402条）。即使名义转租，实际效果归属被代理人俞西林。
3. 执行异议条件：案外人须证明查封前签订真实合同并占有使用（《民诉解释》第311条）。本案查封先于租赁，异议失败。查封后出租不得对抗债权人，保护执行公信力。
4. 阴阳合同处理：类似广东高院纪要（2012）240号，实际履行合同优先。但本案非工程结算，而是执行对抗，备案合同公示力更强。
此案提醒：租赁房产前查产权状态，避免查封后交易。转租需明晰代理，避免名义纠纷。备案合同虽便利避税，但若非真实，可能成执行把柄。债权人可通过工商档案锁定租金流向。普通人租房时，优先选择正规备案，保护自身权益。
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