2012年，许某亮和蒋某丽这对夫妻在黑龙江延寿县买了一套门市，总价83万元。他们付了42万元首付，开发商黑龙江中暖房地产开发有限公司（简称中暖公司）交付了房屋，但双方没签正式的《商品房买卖合同》。取而代之的是，夫妻俩出具欠据，约定剩余41万元按月利率0.8%付息。从那时起，他们陆续支付了部分利息，但剩余款项一直拖着。2021年，两人离婚，协议书上写着“所有债务归男方还”，房屋也没分割清楚。中暖公司不干了，起诉要求夫妻共同还款本息约74.5万元。
夫妻俩上诉称：开发商不签合同，导致他们无法贷款、过户，延付房款有理由；利息约定违法，因为开发商无金融资质，涉嫌变相放贷；离婚后，债务应由许某亮一人承担。开发商反驳：夫妻知情认可分期付息，当时房产热销，不全款不签合同是行使权利；房屋是商服，不能按揭贷款；债务是夫妻共同的，离婚约定不影响第三方。
一审法院认定：虽未签书面合同，但双方已履行主要义务（付首付、交付房屋），买卖合同依法成立。夫妻须按约定付剩余41万元及利息（月利率0.8%，未超法律上限，有效）。关于离婚：房屋购于婚姻存续期，是共同财产，债务也共同承担。离婚协议的债务约定未指定债权人，对开发商无效。二审维持此认定，但扣除夫妻已付的8000元利息，调整总额为73.72万元。
法律启示一：合同成立不一定靠纸面。 根据《民法典》，口头或实际履行也能成立合同。购房者别只付钱就松懈，早签正式合同避免纠纷。
法律启示二：利息约定要合法。 月利率0.8%（年化9.6%）在当时未超24%红线，有效。但开发商无资质放贷需谨慎，本案中法院视作买卖延付利息，非非法借贷。
法律启示三：夫妻共同债务难甩锅。 婚姻存续期债务默认共同，即使离婚协议写清，也只能在夫妻间有效，对卖方无约束。建议离婚时明确分割房产和债务，并通知债权人。
这案子从2012年打到2024年，教训深刻。购房时，优先签合同、办手续；离婚时，财产债务写得越细越好。普通人买房，找律师把关，能省不少麻烦。希望这个真实案例帮你避坑，早日安居乐业。
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