重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2026)渝01民终4117号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘某，女，1982年4月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：文某，女，1997年2月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
上诉人刘某因与被上诉人文某租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2025）渝0117民初12768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年3月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘某，被上诉人文某到庭参加询问。本案现已审理终结。
刘某上诉请求：一、依法撤销重庆市合川区人民法院（2025）渝0117民初12768号民事判决；二、在查明案件事实的基础上依法改判，判令文某向刘某退还房屋租赁押金；三、本案一、二审诉讼费用由文某承担。事实与理由：一审法院对本案部分事实认定不清，适用法律不当，判决确定的赔偿金额明显过高，请求二审法院在查明事实后依法改判。本案纠纷发生后，文某两次拉黑刘某联系方式，拒不沟通协商；文某家人甚至当着社区工作人员的面，多次辱骂、人身攻击刘某及其家人，双方根本无法正常协商解决争议。一、一审法院对案涉租赁物损坏程度及赔偿标准认定错误，酌情赔偿数额过高。本案中，案涉房屋及家具已由刘某正常使用长达三年，相关轻微破损、污渍、胶体老化等均属于正常使用损耗，租金本身已包含房屋及家具折旧费用，刘某依法不应再承担赔偿责任。即便法院认定物品需予以赔偿，一审确定的赔偿标准亦明显过高，缺乏事实依据：1.斜角沙发仅存在轻微污渍及不足1毫米的微小破损，属于正常使用损耗，未达到需要修复的程度。且刘某在承租期间已购买并使用沙发巾，对沙发尽到合理保护义务。2.茶几、电视柜金属条脱落，系使用三年后胶体自然老化所致，属于正常损耗，仅需简单粘贴即可修复。3.墙面修复费用2600元明显过高。刘某对文某提交的相关证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，一审法院未核实墙面实际损坏原因、修复范围及真实修复情况，径直采信该费用，依据严重不足。4.餐桌椅子赔偿金额认定过高。根据双方聊天记录，双方已就赔付标准基本达成一致，为68元/把，且仅1把存在明显损坏，另两把仅为三年正常使用后的轻微磨损，不应另行赔偿。一审判决金额远超双方合意。二、一审法院对水电费认定事实错误。刘某已于6月份搬离，并与物业两次核对确认水电表度数，文某在8月份支付的水电费与刘某无关，一审将该部分费用判令由刘某承担，明显错误且不当。综上所述，即便认定刘某需承担相应赔偿责任，一审判决确定的赔偿金额亦明显过高。扣除合理物业费及合法赔偿费用后，文某仍应退还刘某押金。一审判决认定事实不清，实体处理不公，严重损害刘某合法权益。
文某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判；刘某的上诉请求应当予以全部驳回。首先，若严格依据《房屋租赁合同》第六条第9项约定，刘某应付违约赔付金不止一审所判金额，但文某尊重一审法院的依法调整，同时一审法院属于依法行使审判权，其依法作出的判决，合理合法，应当予以维持。其次，刘某的上诉主张及理由不成立。第一，案涉房屋出租给刘某前是新房新装修，相关破损、墙面污损等皆是承租人人为造成，不属于正常使用损耗、不属于折旧情形，故应当由刘某承担相关责任。第二，《房屋租赁合同》中并未约定租金包含房屋及家具折旧费用，且本案中并不涉及房屋及家具折旧的事实及费用。第三，案涉家具破损及墙面修复等事实清楚，文某亦于2025年7月15日通知刘某进行修复处理，但刘某置之不理，亦未在当时提出任何异议（亦未提出过所谓破损属于自然损耗等主张），亦未与文某达成并履行过相关修复事项或相关赔付约定；后文某只能自行进行修复。且此后房子已再次出租，刘某早已失去修复的时空条件。第四，水电费应当计算到租赁合同到期之日，即2025年7月15日，8月所交纳的水电费属于8月之前的应付金额，故一审所判水电费并无事实认定错误。最后，承租人承租他人的房子及家具后，在日常使用过程中，应当履行基本的爱护义务，而非肆意糟蹋；且即使相关损伤是因承租人过失造成，承租人亦应当承担相关过失责任，却还自以为不该承担任何责任，反还恶人先告状提起了诉讼，此行为不应得到法律的支持，更是浪费司法资源。综上，请求驳回刘某的全部上诉请求，维持原判！
刘某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令文某向刘某退还押金3600元；2.本案的诉讼费由文某承担。
文某向一审法院提出反诉请求：1.请求判令刘某立即向文某支付各项应付费用共计9162.94元（墙体漆面修复费用2600元+水电物业费842.94元+未修复家具的赔偿款5460元+清洁费260元）；2.本案诉讼费由刘某承担。
一审法院认定事实如下：2022年9月16日，刘某与文某签订了《房屋租赁合同》，约定文某将位于重庆市合川区XX镇某小区X栋XX号房屋出租给刘某，租赁期限自2022年9月16日起至2025年7月15日止。合同第三条约定，租金为每月1800元，押金为3600元，乙方退租时如无本合同相关违约责任则由甲方一次性退还。合同第六条第9款约定，租赁期间房屋装修、家具、家电及其他设备损坏由乙方负责修复，否则由乙方按物品清单上所列价值赔偿（物品清单中记载：斜角沙发一个2400元、茶几电视柜一套1860元、餐椅6把每把200元）。2022年9月16日，刘某向文某支付押金3600元，文某出具《收款收据》予以确认。后房屋于2022年9月16日进行了交付，刘某向文某支付了房屋租金。2025年6月14日，刘某女儿中考结束后离开租赁房屋，刘某遂联系文某办理房屋交接手续。文某到场后以房屋存在多出墙体变色（存在污渍）、椅子、沙发破损等理由拒绝交接，并要求合同到期后再办理交接。2025年7月15日，双方再次前往租赁房屋办理交接，文某仍以房屋存在损坏为由拒绝退还押金。后刘某邀请当地居委会和物业工作人员到场协调未果。文某陈述，刘某退租时房屋存在沙发、椅子、茶几、电视柜、墙面等多处损坏，要求刘某赔偿损失。文某提交了房屋现状照片、物品清单、修复费用发票等证据，拟证明房屋损坏情况及修复费用。刘某对上述证据的真实性部分予以认可，但认为房屋损坏系正常使用过程中的自然损耗，不属于故意损坏，不同意赔偿。后文某将墙面修复、桌椅更换后将房屋再次出租给了第三人。另查明，案涉房屋登记权利人为文某，系文某新装修后出租给刘某。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，刘某与文某签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法对双方具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面履行各自义务。该合同约定，房屋租赁押金为3600元，承租方退租时如无本合同相关违约责任则由出租方一次性退还，合同还约定，租赁期间房屋装修、家具、家电及其他设备损坏由出租方负责修复，否则由出租方按物品清单上所列价值赔偿。而《中华人民共和国民法典》第七百一十条规定“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”。因此《房屋租赁合同》中关于“房屋装修、家具、家电及其他设备损坏”应是超出了房屋承租人正常使用房屋、及房屋内家具、家电等设施致损耗以外的损坏。本案的主要争议焦点为文某请求的屋内装修、设施设备损失是否系正常使用房屋的正常损耗。依据文某提供的照片、文某与刘某的某平台聊天记录以及一审法院对参与双方纠纷调解的小区物业工作人员及社区工作人员的询问笔录，可以确认餐椅存在洞、孔而非正常磨损，墙面的污渍（墨水、鞋印等）并非自然变色，沙发存在的小洞及污渍、茶几和电视柜的金属条脱落也已超出了正常使用的损耗。承租人在租赁房屋时应当合理使用屋内设施设备，尽到必要的注意义务，未尽到必要的主要义务造成的损失应当进行修复或赔偿。因此，在刘某未对上述损坏进行处理的情况下文某不予退还刘某押金理由正当。双方协商未果的情况下，文某已通知刘某对损坏进行修复，在刘某拒绝修复，文某便于房屋租赁价值波动不大而再次出租的情况下，将餐椅进行更换、墙面进行修复后，刘某应按照已产生的修复损失2600元及双方约定的物品清单（6把餐椅1200元）进行赔偿。而关于沙发损坏及茶几电视柜金属条的脱落，因损坏程度较小，且仍在房屋内使用，约定的物品清单价格赔偿标准过高（斜角沙发2400元、茶几、电视柜1860元），一审法院酌情调整确定由刘某按照斜角沙发500元、茶几、电视柜200元予以赔偿。关于文某主张的清洁费260元，刘某陈述已在搬离时做了清洁，因文某未提交房屋需再次进行清洁的必要性的相关证据、且合同中也未有相关约定，因此一审法院对文某的该笔主张不予支持。对于物业费及生活缴费刘某同意在押金里面扣除，一审法院予以尊重。2025年5月-7月15日物业费共计563.45元。因文某提交的2025年7月25日的电费缴费记录为58.29元、2025年8月9日的水费缴费记录为208.8元，因未显示费用期间，考虑到出账日周期问题，一审法院酌情确定该两项费用在2025年7月15日前为250元。以上费用共计5313.45元，抵扣刘某已交纳的押金3600元，还应由刘某赔偿文某1713.45元。
一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零九条、第七百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：“一、驳回原告刘某的诉讼请求。二、限反诉被告刘某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告文某房屋墙面修复费用及餐椅、沙发、茶几、电视柜损坏费用1713.45元。三、驳回反诉原告文某的其他诉讼请求。案件本诉受理费50元，由原告刘某负担；案件反诉受理费50元，由反诉原告文某负担20元，由反诉被告刘某负担30元。”
二审中，文某未举示新证据。刘某举示如下证据：1.视频两段（案涉小区邻居帮忙录制后发给刘某母亲，刘某母亲再转发给刘某），是在文某的出租屋录制的视频，拟证明文某恶意扩大损失，文某维修了书房和走廊的墙面；2.号码155****1918的通话记录一页，拟证明根据对方提供的装修公司的电话，刘某打去询问了修复价格，对方回复这个费用按照工时算最多200、300元；3.聊天记录（三页），拟证明对方给的电子版合同与纸质版合同有多处修改，应当以电子版为准。
文某质证称，证据1，这个视频确实是我房子内部，恰好证明我对墙面进行了修复。按照常理来说，不可能只在污渍地方修补，肯定是整面墙一起修复。证据2，155****1918这个电话不是我提供的，与刘某通话的人身份我也不能确定，这个人也没有到我现场去看。证据3，我是先发了电子版合同给对方作为参考，双方再在现场签订纸质版合同，肯定以纸质版合同为主。
本院认证意见如下：证据1，真实性确认，但视频内容仅显示墙面经修复后的状态，无法直接证明文某有存在恶意扩大损失的行为，对其证明目的不予采信；证据2，系刘某与案外第三人的通话记录，刘某未能提供该第三人的身份信息或其有权代表正规装修公司报价的依据，且该第三人并未到场勘查，与本案待证事实缺乏直接关联，本院不予采信；证据3，该证据显示文某曾发送电子版合同草稿，但双方已于2022年9月16日前述纸质版《房屋租赁合同》，且刘某对该纸质版合同的真实性、合法性并无异议，在双方意思表示一致并实际履行纸质合同的情况下，应以纸质版合同为准，该证据不足以否定纸质版合同的效力，本院不予采信。
二审查明以下事实：1.文某在二审询问中当庭陈述，“刘某说在网上买来赔给我，但是对方并没有买，因为房屋租赁合同有沙发、椅子损坏的约定，所应当按照合同约定处理。”刘某陈述，“当时是对方在网上找到的，我也截图发给了对方，对方也进行了确认。”
2.文某提交书面《情况说明》，就房屋墙面修复损失自愿主张800元。
二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.案涉房屋内墙面损坏的修复费用应如何认定；2.一审法院认定的其他赔偿项目及费用是否合理。现评述如下：
关于争议焦点1。刘某主张案涉房屋经其正常使用三年，墙面污渍属于正常损耗，其不应当承担赔偿责任。本院认为，根据已查明的事实，案涉租赁房屋在交付时为新装修状态，刘某在使用三年后退租，墙面存在污渍等损坏情形。根据双方当事人二审中陈述，文某已实际对墙面进行了修复。文某在二审中提交书面《情况说明》，自愿将墙面修复损失的主张由一审认定的2600元降为800元，该意思表示真实、明确，系当事人处分自身民事权益的合法行为，不违反法律法规的规定，亦不损害国家、集体及第三人的合法权益，本院予以准许。故刘某应承担的墙面修复费用认定为800元。
关于争议焦点2。关于餐椅损坏，一审法院按照合同约定的物品清单价格200元/把，认定6把餐椅共计1200元。刘某上诉主张双方曾就68元/把的赔偿标准达成合意，但文某对此不予认可，刘某亦未能提供充分证据证明双方已就68元/把的标准形成有效合意。合同约定的赔偿标准系双方事先对损害后果赔偿方式的特别约定，具有法律约束力，且该约定并未明显超出市场同类产品价格，本院予以尊重。鉴于餐椅在租赁前为全新状态，退租时存在明显损坏，一审法院依据合同约定认定赔偿金额，并无不当。关于沙发、茶几及电视柜的损坏。该物品在租赁前均为全新，一审法院综合考虑使用年限、损坏程度等因素，酌定刘某分别赔偿500元、200元，该金额已显著低于合同约定价值，实质上考虑了正常使用折旧后的折价赔偿，并未超出合理范畴，本院予以维持。刘某要求完全不赔或者仅按极低标准赔偿，缺乏依据。关于物业费及水电费，刘某一审中同意在押金中扣除2025年5月至7月15日期间的物业费563.45元，本院予以确认。文某提交的水电费缴费记录，虽未载明计费具体期间，但结合租赁合同于2025年7月15日到期、刘某于2025年6月搬离但未及时办理水电表抄表确认的事实，以及通常水电费出账存在滞后的实际情况，可以合理认定上述费用中包含2025年7月15日之前产生的部分。刘某主张其已与物业核对过读数，但未提供任何书面或录音证据。一审酌情认定该期间水电费250元，并无明显不当，本院予以维持。
综上，刘某应承担的赔偿及费用共计：墙面修复费用800元+餐椅赔偿1200元+沙发赔偿500元+茶几电视柜赔偿200元+物业费563.45元+水电费250元=3513.45元。刘某已缴纳押金3600元，抵扣后文某还应退还刘某86.55元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，因二审出现新情况，本院对墙面修复费用赔偿金额及相应判项予以调整。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零九条、第七百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市合川区人民法院（2025）渝0117民初12768号民事判决；
二、文某于本判决生效之日起十日内向刘某退还押金86.55元；
三、驳回刘某的其他诉讼请求；
四、驳回文某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费50元，由刘某负担；反诉受理费50元，由文某负担。二审案件受理费50元，由刘某负担。负担案件受理费的当事人（已预交除外）应于裁判文书生效后10日内分别向一审/二审法院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 华
审 判 员 康忠亮
审 判 员 王 堃
二〇二六年六月十一日
法官助理 潘晶晶
书 记 员 杨 柳
