A公司与B公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）A公司，注册地上海市A区A路A弄A号A室。
法定代表人俞某，董事长。
委托代理人郭某，C律师事务所律师。
委托代理人蒋某，C律师事务所律师。
被告（反诉原告）B公司，注册地上海市B区B路B号某大厦8层，实际经营地上海市B区B路E号10楼。
法定代表人号S，董事长。
委托代理人沈某，D律师事务所律师。
委托代理人赵某，F律师事务所律师。

原告A公司（以下简称“A公司”）诉被告B公司（以下简称“B公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理后，依法由审判员陆某独任审判，于同年2月19日第一次公开开庭审理了本案，原告A公司的委托代理人郭某，被告B公司的委托代理人沈某、赵某到庭参加了诉讼。同月27日，被告B公司向本院提出反诉，本院审查后决定与本诉案件合并审理，于2013年3月13日第二次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）A公司的委托代理人郭某，被告（反诉原告）B公司的委托代理人沈某、赵某到庭参加了诉讼。同月15日，根据被告（反诉原告）B公司的申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋中的装修残值进行司法鉴定。2013年6月6日，司法鉴定单位向本院出具《司法审价鉴定意见书》，同时出具《装修残值计算说明》一份。同月13日，本院依法组成合议庭，于2013年7月4日第三次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）A公司的委托代理人郭某，被告（反诉原告）B公司的委托代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告A公司诉称：2011年5月26日，原告的关联单位H公司（原名H物业管理有限公司，以下简称“H公司”）与被告签订《租赁合同》一份，约定H公司将位于本市K区K路K号1-2楼的房屋出租给被告，租赁期限从2011年7月1日起至2016年12月31日，有两个月的免租期，实际计租日期为2011年9月1日起；每月租金为人民币232,050元，另被告每月按10,000元的标准向H公司支付定额服务费；在合同期内，如H公司因故终止商场经营，被告无权干涉，由H公司委托的另一方承继其在《租赁合同》中出租人的地位，行使与H公司相同的权利义务；被告如逾期支付租金连续达一个月以上时，H公司有权提前终止《租赁合同》。签约后，H公司按约向被告交付了房屋，但被告除支付保证金（相当于两个月的租金）外，自计租之日起就未履行付租义务。
2011年12月31日，因H公司不再从事商业房地产租赁经营活动，在征得业主同意的情况下，从2012年1月1日开始原告承继H公司的合同权利、义务并享有此前的债权。对此，原告与H公司多次以书面、口头方式通知被告，敦促被告履行付款义务，但被告拒不履行合同义务，截止到2012年5月，被告欠付租金达2,320,500元（其中2012年12月31日前欠租为928,200元，定额服务费为100,000元）。
2012年5月3日，原告委托律师致函被告，除再次告知出租人主体变更的事实外，要求被告在收函后5个工作日内支付欠租，否则将依据合同追究被告的违约责任。同月21日和29日，原告又两次致函被告，敦促被告履行义务，否则租赁合同自2012年6月10日解除。2012年6月1日，被告在原告解约警告下才向原告支付了2012年上半年6个月的租金1,392,300元；同月4日，被告又向H公司支付2011年9月-12月共4个月的租金928,200元，但100,000元的定额服务费没有支付。此后，被告仍出现违约情况：应于2012年6月27日和8月27日前支付的租金分别拖延到同年7月6日和9月6日支付。2012年10月18日，原告向被告提供2012年11月、12月租金和定额服务费的发票共484,100元，被告应当在同月27日付清，被告逾期超过了一个月仍未支付。原告根据合同约定于2012年12月4日向被告发出《解约函》，通知被告《租赁合同》在收到本解约函之日起解除，要求被告14天内迁离、交还房屋并支付租金、承担违约责任等。被告在收到解约函的次日向原告支付了574,100元，但拒不归还房屋。原告将此款以及其租赁保证金抵付被告2012年12月5日前的欠付租金270,725元和14个月的定额服务费、水电费26,016.50元后，将余款408,083.50元退还被告。2012年12月20日，原告向被告发出停水停电的通知，并于同月26日停水停电。基于被告至今不归还房屋，故请求1、确认《租赁合同》于2012年12月5日解除；2、判令被告立即向原告归还所租房屋，并按每月242,050元的标准向原告支付占房期间的使用费和定额服务费要求计算至被告实际交还房屋之日止（其中占有使用费从2012年12月6日开始按每月232,050元的标准判决至被告实际交房之日止；定额服务费从2012年11月1日起按每月10,000元的标准判决至被告实际交房之日止，）；被告向原告偿付违约金88,179元（以本金464,100元按每天0.5%标准从2012年10月28日开始计算，至2012年12月4日共38天）。
被告（反诉原告）B公司辩称：被告与H公司签订的《租赁合同》合法有效，而H公司并未退出租赁合同关系，故H公司与原告之间是委托而非合同权利义务的转让，原告不属于房屋出租的权利人，不是租赁合同适格的主体，不享有合同解除权，进而其作为原告也是不适格的。退一步说，即使原告主体适格，因其违约在先，即没有履行及时向被告提供房租金发票、提供其合法使用房屋的证明、及时告知被告房屋将被征收的事实以及擅自停水停电等，构成了违约，被告暂缓向原告支付2012年11月、12月的租金属于行使先履行抗辩权和不安抗辩权，不应视为违约。而合同约定，只有在原告无违约行为的情况下且被告逾期支付租金连续达一个月以上时，原告才有权单方面解除合同。而事实上，原告没有将涉案房屋即将被征收的事实告知被告，属于违约行为，故原告的解约行为是无效的。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。基于被告的上述违约行为，被告反诉要求确认原告单方面解约行为无效；如果法院认定原告主体资格适格，请求判令原告向被告支付违约金88,179元。
反诉被告A公司诉称：被告在第一次庭审中抗辩系H公司同意其暂缓支付租金，在第二次庭审时又以原告没有向其交付有权出租房屋的文件而行使抗辩权，这是抵赖行为。原告依照合同约定行使解除权是合法有效的。被告一方面不认可原告的出租人主体身份，另一方面又反诉要求原告承担违约责任，故原告无法认可其反诉，不同意被告的反诉诉讼请求。
经审理查明事实如下：涉案的本市K区K路K号的三层房屋一幢产权系S学校所有。1995年11月30日，S学校出具《授权委托书》一份，同意H物业管理有限公司转租位于K路中山公园正门处约1550平方米的三层楼，并委托其（进行）物业管理，同时确认该公司与任何第三方签订的租赁合同有效。2001年3月19日，上海市绿化管理局机关服务中心向H物业管理有限公司出具《关于调整S学校房产所有权和经营管理权的函》一份，明确“根据《关于上海市园林学校、上海市园林技工学校、S学校归属管理的通知》和《关于S学校归属上海市绿化管理指导站的备忘录》的精神，K路K号S学校校址的房产所有权和经营管理权归属市绿化管理局机关服务中心。因此，同贵公司的业务合作由原S学校变更为上海市绿化管理局机关服务中心，原合同或协议由市绿化管理局机关服务中心和H物业管理有限公司履行，自2001年执行。”
2001年，上海市绿化管理局机关服务中心与H公司签订《关于租用S学校房屋的补充合同》一份，约定H公司向服务中心承租涉案房屋，租赁期限从1997年1月1日开始为期二十年；在房屋承租后，H公司有权决定经营项目，经营项目的变更可不征求甲方意见；若要改变房屋结构及转让给第三方承租使用，须改变甲乙双方租赁关系的，必须事先征得出租方的同意，否则视为违约。
2002年6月，上海市政府发出《关于同意设立上海徐家汇商城股份有限公司的批复》（沪府体改审（2002）13号），同意上海六百实业有限公司整体变更为上海徐家汇商城股份有限公司；……H物业管理有限公司持有804.1万股，占总股本5%。2002年7月29日，工商行政管理部门向孙某、俞某以及H公司发出《企业名称变更核准通知书》一份，告知同意H公司更名为H公司（以下仍称“H公司”）。2012年4月18日，上海市徐家汇商城股份有限公司出具2012年第一季度季度报告，……一致行动人（孙某、俞某、孙玉婷）承诺出具《非竞争承诺函》，承诺自身及自身拥有权益的控股子公司没有也将不会直接或间接经营任何与本公司经营的业务构成竞争或可能竞争的业务；并将采取相关方式避免发生同业竞争，承诺人均履行承诺。
2005年5月30日，上海市绿化管理局机关服务中心向H公司发出通知，告知“因上海伊安实业公司改制，该公司受托收取贵司的物业费改由我中心下属上海市农林局招待所收取。”2006年10月25日，上海市绿化管理局机关服务中心出具《授权委托书》一份，同意H公司转租位于K路K号的三层物业，并确认H公司与任何第三方签定的租赁合同在不违反原合同的前提下有效。2009年10月29日，上海市绿化和市容管理局发文，决定撤销上海市绿化管理局机关服务中心等部分事业单位建制。同年11月1日，上海市农林局招待所向H公司发出通知，告知“原上海市绿化管理局机关服务中心已被撤销，根据上级要求，由上海市农林局招待所行使其所承担的机关后勤保障工作，其与贵公司所履行的合同改由上海市农林局招待所负责履行。”
2011年5月26日，H公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将K路K号1-2层建筑面积为595平方米的房屋出租给乙方用于开设竹家庄避风塘餐厅，租赁期限从2011年7月1日起至2016年12月31日，其中免租期两个月；合同第3.2约定，2011年9月1日至2013年8月31日（期间）每月租金为232,050元，每年租金为2,784,600元；以后逐年递增；合同第3.3约定，甲方应于每2个月的20日前向乙方提供房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款；乙方应于每月27日前向甲方交付下月租金；甲方应当将上述租赁发票按时交给乙方所开饭店的负责人，……乙方按合同约定时间将租金汇往下列帐号……；甲方亦可因工作需要变更收款单位帐号（如交由第三方经营），但必须提前十五天通知乙方，乙方不得提出异议；3.5约定，乙方应在本合同签定（订）后7个工作日内向甲方支付相当于两个月租金的履约保证金；履约保证金在合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方在乙方结清应付所有款项后十日内无息退还；5.1约定，乙方经营（期间）实际发生的水、电、电话等费用按其独立安装的水电表度数和政府规定标准计算，甲方于每月抄表后三日内向乙方提供付款通知及合法收据，乙方在三日内向甲方交付水电费；5.3约定，……乙方支付定额服务费壹万元/月给甲方用以（于）高压电工间人工费用（需提供正规发票），乙方自行从甲方提供的水电位置接入水电；6.1约定，甲方保证确实拥有房产的转租权和使用权，并提供相应有效的法律证明文件给乙方；6.6约定，在本合同有效期内，乙方可经通知将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司、附属公司或者关联公司，以及其他加盟经营B品牌的任何第三方，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务；6.8约定，如果甲方在合同期内因故终止商场经营，乙方无权干涉，由甲方委托的另一方行使甲方同样的权利和义务，但对乙方营业造成损失的，甲方或行使甲方权利的另一方须补偿乙方相应损失；7.2约定，除本合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用；9.3约定，如确有甲方不可预见的市政统一规划、土地批租事件发生，则甲方应自收到通知后3天内将通知复印件传送乙方，同时以（应）尽量保全乙方在此经营为原则，协同房屋产权人和乙方共同与拆迁人及有关部门磋商；如因拆迁、批租、市政规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于双方所有；如任何在租赁面积方面的补偿，乙方可按国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金额；如无相关规定，乙方有权按租赁面积与涉诉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额；9.4约定，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达一个月以上；……合同第10.1约定，本合同如提前终止、解除或届满后，乙方必须拆除及取回乙方所有设施，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构，并将租赁房屋交回；第11.1约定，在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.5%的滞纳金。
签约后，H公司按约将房屋交付给被告。但被告仅向H公司支付了履约保证金464,100元。
2011年12月31日，上海市农林局招待所与原告签订《补充协议》一份，就有关租赁K路K号物业合同中的条款明确达成如下补充协议：……，3、本协议是针对原H公司和上海农林局招待所签订合同的延伸。
2012年4月27日，被告向H公司发出《沟通函》一份，内容为“关于贵司将位于长宁路768-770号物业管理及出租权交由A公司（即原告）经营，我司无任何异议。但在签订贵我双方补充协议前，请贵方提供合法的情况说明和相应证明（即上海市绿化管理局机关服务中心同意贵司将该物业管理权及出租权交由A公司经营的证明；贵司何故将物业管理及出租权交由A公司经营的情况说明）。”
2012年5月3日，原告以及H公司共同委托律师向被告发出《律师函》一份，告知H公司已经按约向被告交付了租赁房屋，但被告却至今没有按约履行付款义务；2011年12月31日因H公司不再从事房地产租赁经营活动，在征得业主同意的情况下，自2012年1月1日起，由A公司接替B公司承租K路K号房屋，并承继了H公司在《租赁合同》中的各项权利义务和H公司对贵司享有的2012年之前的债权（欠付租金）；此后，委托人以书面和口头方式多次通知贵司，并敦促贵司履行付款义务，但贵司无视催告，拒不履行，截止到2012年5月，贵司欠付租金达2,320,500元（其中2012年前欠付928,200元）。律师认为，依据《租赁合同》第6.8条的规定，H公司有权将合同权利义务以及对贵司的债权转让给A公司。经上述转让后，A公司已为《租赁合同》的出租方和债权人，被告应当按约向A公司履行付款义务和责任；在此之前委托人已经向贵司提供了有关合同转让证明文件，而贵司也从未提出任何异议。故郑重函告如下：1、贵司与H公司于2011年5月26日签订的《租赁合同》中的出租人自2012年1月1日起，由H公司变更为A公司……；2、（要求被告在）收到本律师函后5个工作日内，务请向A公司支付欠付租金2,320,500元；3、若贵司未能在上述期限内履行付款义务的，则A公司将根据《租赁合同》追究贵司违约责任，包括但不限行使解除权。
同月9日，被告向新华律师事务所、H公司发出《回函》一份，内容为：根据合同3.3条规定，我店自2011年9月1日开张以来，我司人员曾多次向H公司催讨发票以便支付房租，B公司一直以“开票不便”为由，让我司暂缓支付。4月25日，H公司告知将物业管理权和出租权交由A公司经营，对此我方并无异议，但需签订三方协议，才能合法确认各方权利义务。在签订三方协议前，我司要求H公司提供相应的证明即产权方上海绿化管理局机关服务中心同意B公司将该物业管理权及出租权交由A公司经营的证明；……若H公司无法提供合法的证明并签订三方协议，我方将按原合同执行，由H公司提供租赁发票，我方才能付款。
2012年5月21日，原告向被告发出《通知》，告知在2012年4月25日以书面方式通知被告付款，遭拒绝后，H公司于2012年5月18日将2012年（应为2011年）9月至12月的租金发票交付给被告，金额为928,200元；现原告在本通知中附上2012年1月到6月的租金发票，金额为1,392,300元，要求被告在收到本通知后5个工作日内支付欠付租金（共计）2,320,500元。若未能在上述期限内履行付款义务的，原告将行使解除《租赁合同》权力，追究被告违约赔偿责任。
同月29日，原告再次向被告发出《通知函》，要求被告在收到本函后10日内向原告支付租金2,320,500元及滞纳金1,796,067元（滞纳金自2011年8月27日暂算至2012年5月29日止）；若被告未能按上述规定履行付款义务的，《租赁合同》则将于2012年6月10日解除，同时原告有权追究被告违约赔偿责任。
2012年6月1日，被告通过银行向原告支付了2012年1-6月的租金1,392,300元；同月4日，被告又通过银行向H公司支付2011年9-12月的租金928,200元。
2012年7月6日，被告又通过银行向原告支付2012年7-8月的租金464,100元。2012年9月6日，被告再次通过银行向原告支付同年9、10月的租金464,100元。
2012年10月18日，原告向被告开具同年11-12月的金额为464,100元的租金发票，被告方人员于当日签收后，并没有在约定的同月27日之前支付。
2012年12月4日，原告向被告发出《解约函》一份，告知被告在合同履行过程中不断发生逾期付款的违约情况，包括2012年10月19日在收到同年11-12月的发票后，未能在约定的10月27日前付清，逾期超过一个月以上，故根据合同第9.4条的约定，通知被告双方在2011年5月26日（签订的）《租赁合同》自被告收到本函之日起解除，被告应在收到本函之日起14天内迁离并交回房产，并按照《租赁合同》的有关规定，付清欠付租金等费用，并承担违约赔偿责任。
自2011年10月11日开始，至2012年12月4日期间，被告在2011年9月至2012年11月所使用的水、电费的发票均由H公司开具。
2012年12月6日，被告通过银行向原告支付的同年11、12月租金及部分月份的服务费合计574,100元。同月12日，原告认为双方间的租赁合同已经解除，故将该款加上履约保证金464,100元在扣除14个月的定额服务费140,000元（即从2011年9月至2012年10月）、当期的水电费26,016.50元和11-12月的部分租金270,725元（每天租金为7,735元，共计35天，即截止到2012年12月5日）后，将余款408,083.50元通过银行退还给了被告。退款账单上记载的明细账“摘要”内容为：扣服务费14万，水电费26,016.5元，11、12月租金。
2012年12月13日，原告向被告发出《公告》一份，内容为：针对被告的违约行为，原告于2012年12月4日向被告发出解约函，被告于次日收妥。根据法律和合同规定，被告承租后用于经营竹家庄避风塘餐厅的上海市K路K号1-2层房屋的《租赁合同》于2012年12月5日解除。根据合同9.4条，原告请被告务必在2012年12月20日前将承租房屋交付原告，并承担《租赁合同》约定的违约赔偿责任等。
2012年12月6日之前被告一直未向原告或者H公司支付过定额服务费。被告认为在2012年12月6日向原告支付的574,100元中含9个月的定额服务费，需再补付5个月，故于2012年12月14日通过银行又向原告支付50,000元。同月24日，原告通过银行将该款返还给了被告。
2012年12月20日，原告向被告发出《停水停电通知》一份，告知被告2011年5月26日《租赁合同》已经于2012年12月5日解除，故函告被告必须在2012年12月25日前迁离并将清空后的租赁房屋交付原告；若被告逾期履行上述义务，则原告自2012年12月26日起采取停水、停电、封门等措施，并由被告承担因停水、停电而产生的一切经济损失，被告遗留在租赁房屋内物品视为废弃品，由原告自行处理。2012年12月26日，原告切断了涉案房屋的水、电，被告停业。
2012年12月28日，长宁区住房保障和房屋管理局发出《上海市长宁区中山公园正门东侧拆房建绿工程房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》，在第三条征收范围中明确，……（包括）K路K号（S学校）；第七条签约期限，被征收人与房屋征收部门协商签订房屋征收与补偿协议的期限为：自房屋征收决定公告之日起2个月内。
2013年1月14日，在原告未开具发票的情况下，被告又通过银行向原告支付484,100元，附言内容为：1-2月租金。
2013年1月16日，上海市徐汇公证处出具《公证书》一份，事项为根据被告的申请对现场外部、内部装饰装修、餐饮设施现状进行保全证据。
由于被告不同意将房屋交付给原告，故原告诉至本院。
上述事实，有原告提供的《房地产权证》、《关于调整S学校房产所有权和经营管理权的函》、《企业名称变更核准通知书》、《授权委托书》、《租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、《通知》、发票、签收凭证、支付凭证、《解约函》、《收件单》、退款凭证、《公告》、收件单、《停水停电通知》、上海市绿化和市容管理局的《通知》、相关文件、被告提供的《沟通函》、快递凭证、回函、水电费发票、《公证书》、H公司参股的文件等证据及原、被告的陈述经庭审核实无误，本院予以确认。
庭审期间，被告另提供1、上海市农林局招待所于2012年8月17日向原告发出的《关于商情终止〈关于租用S学校房屋合同〉的函》一份，其内容为：因我所与原告签订的《关于租用S学校房屋合同》中约定租借的，产权属于S学校的位于K路K号的房屋系属此项拆房建绿工程范围内，故该工程建设单位长宁区绿化管理署已函告我所，遂收回所出租的K路K号房屋，特此函告原告，希望于2012年8月31日前，终止与原告签订的《关于租用S学校房屋合同》及一切补充合同、协议，并收回贵公司所承租的房屋。2、2012年5月31日被告向原告及新华律师事务所、H公司发出《关于K路K号1-2层房屋租金事宜的回函》一份，内容为：我司已于近日向原告支付相应金额的租金。我司依然要求B公司出具原告享有出租人地位的合法授权文件。付款行为不应当被理解为原告概括受让H公司的合同权利义务，而仅仅是依据H公司的要求进行的履约行为。我司不认同贵方律师意见，在贵方认为我司要求提供“情况说明或相应证明”极其不当的情况下，我司将通过相关途径向房屋权利人求证原告是否得到合法有效授权。原告当庭表示没有收到该回函；3、被告于2012年12月13日向原告发出的《告知书》乙方，内容为：贵方于2012年12月13日在我司门店张贴公告的行为已严重影响我司正常经营，请立即纠正并消除影响。我司未收到公告中所述解约函，也不清楚公告中所提及的违约行为。被告用上述证据证明原告早在2012年8月就知道涉案房屋所在地块将被征收，而原告并未在第一时间告知被告，属于违约行为；被告向原告支付租金并不代表认可合同出租人已经变更。经当庭质证，被告表示《关于商情终止〈关于租用S学校房屋合同〉的函》系通过私人关系才取得。原告对《关于商情终止〈关于租用S学校房屋合同〉的函》不认可其真实性，对上述证据2、3表示没有收到过。
2013年6月6日，上海第一测量师事务所有限公司向本院出具《房屋装修项目工程造价司法审价鉴定意见书》和《装修残值计算说明》各一份，就被告对涉案房屋的装修及安装的设施设备造价为1,686,360元，折旧后残值为1,129,861.20元。经当庭质证，原、被告均无异议。
另查，涉案房屋目前已经被征收单位拆除，被告的部分经营设施尚遗留在现场。被告在庭审后以书面方式向本院表示，希望本院就装修残值以及履约保证金在本案中一并处理。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。

本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。H公司与被告在2011年5月26日所签订的《租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点集中在原告是否受让《租赁合同》出租人的权利义务、原告行使解约权的行为是否有效、原告要求被告支付拖欠费用的数额、偿付违约金以及被告也要求原告偿付违约金、赔偿装修费残值是否应当支持等方面。
首先，原告是否受让《租赁合同》出租人的权利义务之争议。原告认为依据合同约定，已经受让了《租赁合同》中原出租人H公司在合同中出租人的权利义务；被告则认为由于原告没有提供其合法使用涉案房屋的证据，原、被告以及H公司之间未签订三方协议，故原告没有受让H公司的合同权利义务。对此本院认为，《合同法》第88条规定，“第三人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”而H公司与被告在《租赁合同》中约定，“乙方（被告）可经通知将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司、附属公司或者关联公司，以及其他加盟经营B品牌的任何第三方，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务”；“如果甲方（H公司）在合同期内因故终止商场经营，乙方无权干涉，由甲方委托的另一方行使甲方同样的权利和义务……”。据此可以确定，H公司与被告在《租赁合同》中均约定了可以将各自的合同权利义务转让给第三人。事实上H公司在2012年4月27日之前已经告知被告，将《租赁合同》中出租方的权利义务转让给原告，被告对此表示无任何异议，但提出了要求签订双方协议，并设置了签约的前置条件，要求在满足前置条件的情况下签订三方协议。被告的上述要求显然不符合《租赁合同》的约定，有违诚信原则；而另一方面，其又在2012年6月开始向原告支付了2012年1-6月份的租金，该行为属于确认原告作为《租赁合同》出租方的行为。因此，本院确认H公司在2012年4月27日已经将《租赁合同》中的权利义务转让给了原告，原告自此成为了涉案《租赁合同》的出租方，享有出租人的权利并应履行出租人相应的合同义务。被告抗辩H公司没有完全将合同权利义务转让给原告、H公司并未退出租赁合同关系一节没有事实依据，本院不予采纳。
第二，关于原告行使解约权的行为是否有效的争议。从本案查证属实的事实，被告自承租涉案房屋之后就没有向H公司支付租金和定额服务费。即便如被告所述，系H公司要求其缓交，但在H公司将《租赁合同》的权利义务转让给了原告之后，原告以及H公司多次要求被告支付积欠的租金，被告也是以没有收到相关文件、需要签订三方协议等为由拒付，而《租赁合同》对一方转让合同权利义务是不附带任何条件的，对双方而言是公平合理的，故被告设置支付条件并以此拒付、延期支付租金没有合同依据。虽然在2012年6月以后被告按照原告的指定支付了欠付租金，并支付了2012年7月至10月的两期租金，但显然均逾期付款，而且一直没有支付约定的定额服务费，属于违约行为。2012年10月18日，被告方签收了同年11月至12月的租金发票，但其确实没有在约定的同月27日之前支付，且逾期确实超过了一个月，又没有合理的理由，故原告单方解除《租赁合同》的条件成就。因此，原告于2012年12月4日向被告发送的《解约函》行为有效，被告于2012年12月6日以及此后的付款行为系在《租赁合同》解除之后，对合同解除不产生影响。根据法律规定，合同自解约通知送达对方时解除。因此，本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2012年12月5日解除，被告应当及时将涉案房屋交还给原告；基于目前房屋已经被拆除，故被告遗留在现场的经营设施设备应当搬离。至于被告抗辩原告存在违约行为，即原告在2012年8月收到涉案房屋将被征收之后没有按约及时通知被告一节，由于原告否认收到过该通知，而被告提供的《关于商情终止〈关于租用S学校房屋合同〉的函》因其来源不合法，故其在本案中不具有证明效力；况且，被告拖延支付2012年11月至12月的租金也并非系以上述理由抗辩。因此，本院对被告的抗辩理由不予采信，被告反诉要求判令原告单方面解除《租赁合同》的行为无效之诉请本院予以驳回。
第三，关于原告要求被告支付拖欠费用的数额之争议。
首先，关于原告直接将被告支付的履约保证金抵扣应付费用一节，根据《租赁合同》第3.5条的约定，“……除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付所有款项后十天内，无息退还给乙方。”据此可以确定，履约保证金在合同中起担保作用，合同并未授权原告可以直接处分该保证金，故原告以保证金直接抵扣被告欠付费用没有合同依据，本院不予确认。考虑到被告的请求，为减少当事人讼累，本院确定原告应当在本院指定期间将履约保证金返还给被告。
其次，根据查明的事实可以确定，被告应向原告支付的租金、定额服务费的期间为2011年9月1日至合同解除之日。合同约定每月租金为232,050元，定额服务费每月10,000元。故被告应当支付租金、定额服务费的总金额应为3,671,091.67元（15个月×242,050元+5天×242,050元/30天）；由于被告在合同解除之后未及时将房屋交还给原告，故其应当向原告支付房屋使用费，其标准应参照双方约定的租金和定额服务费的总和计算。考虑到原告从2012年12月26日切断了涉案房屋的水、电，被告自此开始停业，故在此之后的房屋使用费不应再计取。因此，房屋使用费的计取期间为2012年12月6日至同月25日计20天，数额为161,366.67元（20天×242,050元/30天），故被告应当向原告支付租金、定额服务费以及房屋使用费合计为3,832,458.34元。被告已支付的租金为3,872,800元（1,392,300元+928,200元+464,100元+464,100元+574,100-水电费26,016.50元-退款408,083.50元+484,100元），已经超付40,341.66元，故原告再要求被告支付房屋使用费之诉讼请求本院予以驳回。关于超付的费用，基于被告未提出反诉，本案不作处理，双方可在结算时分别解决。
第四，关于原告要求被告偿付违约金以及被告也要求原告偿付违约金的争议。合同约定，“在甲方并无任何违约的前提下，乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.5%的滞纳金。”现查明，被告没有在约定的2012年10月27日之前支付同年11月至12月的租金，应当向原告承担违约责任，即原告除有权行使合同解除权之外，另可向被告主张约定的滞纳金即违约金。该两个月的租金为464,100元，按每天0.5%计算为2,320.50元，原告要求从同年10月28日开始计算到同年12月4日符合合同约定。故被告应当向原告支付违约金即滞纳金数额为88,179元，原告该项诉讼请求本院予以支持。被告反诉要求原告也偿付违约金，但被告未提供原告违约的证据，且其计算违约金的数额没有任何依据，故本院对其该项反诉诉请予以驳回。
第五，关于被告要求原告赔偿装修费残值的争议。被告请求本院一并处理装修残值，本院认为考虑到减少当事人讼累，被告的该意见本院予以采纳。合同约定，“本合同如提前终止、解除或届满后，乙方必须拆除及取回乙方所有设施，但乙方不得故意损害建筑物本身之结构，并将租赁房屋交回。”基于上述约定，被告应当在合同被解除之后，拆除并取回经营设施设备后，将房屋归还给原告。然本院考虑到被告在涉案房屋中投入的装修其剩余残值巨大，根据司法鉴定单位出具的《房屋装修项目工程造价司法审价鉴定意见书》和《装修残值计算说明》，被告对涉案房屋的装修及安装的设施设备折旧后残值达1,129,861.20元，对原告而言具有一定的利用价值。然因被告违约导致合同被解除，故上述评估残值不应全额计价，由本院结合本案的实际情况酌情计取。故本院确定，原告应当向被告支付装修残值补偿费600,000元。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）A公司与被告（反诉原告）B公司之间关于本市K路K号1-2层房屋的《房屋租赁合同》于2012年12月5日解除；
二、被告（反诉原告）B公司应当于本判决生效之日起十日内，搬离遗留在本市K路K号现场的经营设施；
三、被告（反诉原告）B公司应当于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）A公司偿付违约金人民币88,179元；
四、驳回原告（反诉被告）A公司其余的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）B公司的诉讼请求；
六、原告（反诉被告）A公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）B公司返还租赁保证金人民币464,100元；
七、原告（反诉被告）A公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）B公司支付房屋装修残值补偿费人民币600,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案司法造价鉴定费合计人民币42,000元，原告（反诉被告）A公司负担人民币21,000元，被告（反诉原告）B公司负担人民币21,000元。
本诉案件受理费人民币6,253.40元，原告（反诉被告）A公司负担人民币4,583.60元，被告（反诉原告）B公司负担人民币1,669.80元。
反诉案件受理费人民币3,126.70元，由被告（反诉原告）B公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长 顾鸣香
审判员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰

书记员： 徐晓敏