8453江苏高某国泰置业有限公司管理人与李某某破产撤销权纠纷一审民事判决书

原告江苏高某国泰置业有限公司管理人，住所地宜兴市环科园氿滨南路202号。
负责人吴燕。
委托代理人赵询、张姣，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
被告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，，汉族，住宜兴市。

原告江苏高某国泰置业有限公司管理人（以下简称高某公司管理人）与被告李某某破产撤销权纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法由审判员董大友独任审判，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告高某公司管理人的委托代理人张姣，被告李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年10月12日。万凌云与李某某签订借款合同一份，约定万凌云向李某某借款27万元，双方同意由万凌云投资的产权式酒店一间房间作为还款（不低于40平方米），超出部分的面积由李某某按开盘价8.5折付款给万凌云，房屋具体位置由万凌云决定；李某某所得房屋后，必须交由万凌云经营管理五年，万凌云以房款的年利率5%回报给李某某；上述借款不另行计息，由万凌云以抵偿的房屋进行装修作为利息；万凌云承诺在2012年10月份进行交房，如逾期按照借款金额年利率1分计算利息；万凌云在具备房屋销售条件时，通知李某某重新签订以该合同内容为基础的房屋买卖合同。2010年10月14日，万凌云出具收条一份，载明收到李某某现金27万元。
2014年12月29日，李某某与高某公司签订房屋抵押借款合同一份，约定高某公司以其所有的坐落于室的房屋（所有权证号：XXX）为其向李某某的借款提供抵押担保，借款金额/抵押金额为30万元，抵押期间自2014年12月29日起至2015年12月29日止，抵押担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金及其他行使抵押权的费用。上述合同签订后，双方于次日至抵押登记部门办理了抵押登记手续，抵押登记债权金额为30万元。
2015年11月11日，本院作出（2015）宜商破字第23-1号民事裁定书，裁定受理宜兴市大为装饰工程有限公司、陈松华、万文健、无锡市集一建设工程有限公司对高某公司的破产清算申请。同时，指定无锡宜信会计师事务所有限公司担任高某公司管理人。2016年12月26日，本院作出（2015）宜商破字第23-2号民事裁定书，裁定宣告高某公司破产。
另查明：万凌云系高某公司法定代表人，万文敏系高某公司股东。另外，在本案所涉房屋办理抵押登记前，高某公司的其他房屋已经具备销售条件，部分房屋已经出售并办理了相关登记手续。
审理中，双方一致确认抵押合同中所涉的30万元是前述借款合同中的27万元本息，并未发生新的借款关系。同时，高某公司管理人称，虽然上述借款合同是万凌云与李某某签订的，但是所借款项均已进入高某公司账户，且万凌云是高某公司的法定代表人，因此认可借款合同属于高某公司与李某某之间发生的法律关系。
审理中，为证明双方之间签订的系房屋买卖协议，李某某提供了如下证据：1、2011年8月21日高某公司董事会会议记录复印件及本案所涉房屋的初始登记证各一份，该会议记录载明，住宅房现已按借款形式预定48户，每户不超过40平方米，每平方米按照8500元计算，超出部分按照销售价补交，本案所涉房屋初始登记证登记单位为高某公司；2、2016年10月10日，高某公司股东万文敏出具的证明一份，载明：李某某与高某公司签订的借款合同所付款项系购房款，现高某公司建造的宜兴华侨饭店大厦已符合交付条件，应将房屋交付给李某某；3、选房图纸一份。上述证据用以证明李某某与高某公司系房屋买卖关系，所谓借款是购房款。高某公司质证后认为，会议纪要是复印件，即使是原件，也与本案无关，且违反了房屋在未取得销售许可证之前不得销售的规定，借款协议也明确约定了房屋符合销售条件后双方应当另行签订销售合同，但至今双方并未签订房屋买卖协议，只是办理了抵押登记手续；借款合同是万凌云签订的，并不符合房屋买卖合同的构成要件；对于万文敏出具的证明，因其在破产案件受理之后出具的，并不能代表高某公司；光凭图纸也不能说明双方之间存在房屋买卖关系，故对上述三份证据均不予认可。
上述事实，有高某公司管理人提供的借款合同、收条、房屋抵押借款合同、房屋他项权证、本院（2015）宜商初字第23-1、23-2号民事裁定书及决定书，李某某提供的会议记录复印件、证明、选房图纸及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为：本案争议焦点为：1、双方属于何种法律关系；2、本案所涉抵押权是否可以撤销。
关于争议焦点一：虽然借款合同形式上是万凌云与李某某签订的，但是万凌云为高某公司的法定代表人，高某公司管理人也认可借款合同所涉款项也进入高某公司账户，万凌云是以高某公司法定代表人的身份签订的借款合同，因此借款合同的签订主体应当认定为高某公司与李某某。该借款合同是当事人之间的真实意思表示，并未违反相关法律规定，合法有效。关于借款合同的性质：首先，根据借款合同的约定，李某某出借的是金钱，高某公司的还款方式为以房屋及装修折抵借款本息，双方在债务未届清偿期之前约定以高某公司的财产折价归李某某所有，用以清偿债务的行为，具有担保债权实现的目的，双方之间属于“以物抵债”的债权债务关系。同时借款合同中约定，具备房屋销售条件时，双方要重新签订以该合同内容为基础的房屋买卖合同，但此后双方并未签订基于物权的房屋买卖合同并办理备案登记手续，因此双方签订的借款合同并非属于房屋买卖合同；其次，虽然从高某公司的会议纪要以及高某公司股东万文敏出具的证明中均认可上述款项是购房款，但是在本案所涉房屋具备销售条件时，双方并未签订买卖合同，而是又另行签订了基于借款关系的房屋抵押借款合同且办理了抵押登记手续，且双方也一致认可房屋抵押借款合同所涉的款项均是原借款合同延续过来的，并未发生新的借款关系，可以认定双方已经以另行签订房屋抵押借款合同的形式确定了借款债权债务关系，会议纪要的该项内容及万文敏出具的证言与客观事实相悖，不应予以确认，因此双方之间并不属于房屋买卖关系。
关于争议焦点二：企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的，依照《中华人民共和国企业破产法》规定清理债务。人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。本院已于2015年11月11日裁定受理对高某公司的破产清算申请，而借款合同所涉债务产生于2010年10月12日，且并未提供财产担保，双方签订抵押合同的时间为2014年12月29日，办理抵押登记的时间是2014年12月30日，属于人民法院受理破产申请前一年内，该情形符合破产法第三十一条规定的可撤销条件。高某公司对没有财产担保的债务提供财产担保，属于偏袒性清偿行为，该行为违反破产法的公平清偿原则，应予撤销，故对于高某公司管理人要求撤销高某公司与李某某之间签订的抵押合同并要求李某某配合办理注销抵押登记手续的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条之规定，判决如下：

一、撤销2014年12月29日李某某与江苏高某国泰置业有限公司签订的房屋抵押借款合同。
二、李某某于本判决发生法律效力之日起10日内配合江苏高某国泰置业有限公司管理人办理登记于宜兴市高某国泰置业公司名下的坐落于宜兴市XXX室（所有权证号：XXX）房屋的抵押登记注销等相关手续。
案件受理费5800元、减半收取2900元，由李某某负担。李某某于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判员　　董大友

书记员：汤珞 本案援引法律条款 《中华人民共和国企业破产法》： 第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销： （一）无偿转让财产的； （二）以明显不合理的价格进行交易的； （三）对没有财产担保的债务提供财产担保的； （四）对未到期的债务提前清偿的； （五）放弃债权的。 《中华人民共和国物权法》： 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。