2594汪某某、何某某与江苏省金润恒丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江苏省句容市人，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：陈伟，句容市华阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江苏省句容市人，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：陈伟，句容市华阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏省金润恒丰房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市崇明路9号。法定代表人：陈雪城，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩亮，江苏刘桂生律师事务所律师。

汪某某、何某某上诉请求：改判被上诉人支付上诉人2017年12月1日至实际交付房屋之日期间的逾期交房违约金，暂计23446.8元，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：应以取得竣工验收备案登记证为符合交房条件的标准，不应认定2018年1月15日符合商品房交付条件；上诉人收到办理入住通知后前往被上诉人处要求办理交房手续，但被上诉人强迫上诉人出具仅按30天1%+17天3%标准主张逾期交房违约责任的承诺书，否则不给拿房，被上诉人也未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，迟延交房的责任应由被上诉人承担。金润公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪某某、何某某向一审法院起诉请求：1、金润公司立即交房并支付逾期交房违约金23446.8元（自2017年12月1日起计算至2018年3月28日，其后违约金计算至实际交房之日止）；2、金润公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：2016年11月8日，汪某某、何某某与金润公司签订《商品房买卖合同》购买金润公司开发的句容市香江公馆2幢1508室房屋，建筑面积为121.26平方米，单价5508.82元，总金额66.8万元，付款方式为买受人于合同签订之日付首期款13.8万元，余款53万元于2016年11月15日前以银行按揭贷款方式支付，若因买受人原因按揭贷款不被批准，不足部分买受人须在七日内补足。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年11月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。该合同附件四合同补充协议第七条约定：买受人应当按出卖人发出的书面《交付通知书》中规定的交房时间办理收房手续。出卖人发出书面《交付通知书》后，由于买受人的原因，未能按《交付通知书》中规定的时间来办理收房手续的，视同交付。合同签订后，汪某某、何某某于签订合同当日支付房屋首付款13.8万元，于2016年12月20日支付6.3万元，剩余房款46.7万元办理银行贷款于2017年1月3日交纳。香江公馆2幢楼于2018年1月15日经设计、建设、监理、施工单位验收合格，并于2018年3月13日在句容市行政审批局竣工备案。金润公司于2018年1月14日发出交房通知，通知汪某某、何某某于2018年1月17日前办理交接手续；后又于3月2日向汪某某、何某某发出业主尽快收房的通知；再于3月31日向汪某某、何某某发出关于办理不动产权证及派发《不动产首次登记证明书》复印件的通知。一审法院认为，案涉商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方均应按约履行合同。合同约定交房时间为2017年11月30日前，但金润公司通知汪某某、何某某于2018年1月17日前办理交房手续，逾期交房事实存在，应当承担相应的违约责任。汪某某、何某某要求金润公司立即交付房屋，金润公司对此没有异议，且交房条件已成就，故对汪某某、何某某此项诉讼请求予以支持。汪某某、何某某要求金润公司承担自2017年12月1日至2018年3月28日期间的违约金23446.8元（其后违约金计算至实际交房之日），理由为案涉房屋交付的条件应为备案登记合格并取得竣工验收备案表，故实际交付时间应当为2018年3月13日。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条就交房的条件约定了六种情形，包括：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。双方当事人在合同中选择了第1项作为符合合同约定的商品房交付条件，并未选择其余选项作为符合合同约定的商品房交付使用条件。案涉房屋于2018年1月15日经设计、建设、监理、施工单位验收合格，此时达到了约定的交付条件。金润公司虽延迟取得竣工验收备案登记证，但并未实际影响买受人接收房屋及对该房屋的占有、使用、收益和处分。金润公司通知汪某某、何某某于2018年1月17日前办理入住，汪某某、何某某在此后办理交房手续，相应的责任应由买受人自行承担，故金润公司应承担自2017年12月1日至2018年1月17日期间共47天逾期交房的违约金，每日按总房款66.8万元的万分之三计算，即9418.8元。判决：一、金润公司于判决生效后十日内向汪某某、何某某交付香江公馆2幢1508号房屋；二、金润公司于判决生效后十日内支付汪某某、何某某违约金9418.8元；案件受理费386元，减半收取193元，由金润公司负担（此款汪某某、何某某已预交，金润公司于判决生效后十日内给付汪某某、何某某193元）。二审期间，汪某某、何某某提交了其称为安徽建工集团在2018年1月15日前发布的声明的复印件一份，拟证明金润公司是强行交付未经验收合格的商品房；交付流程会签单复印件一份，录音、视频资料复制件一组，拟证明金润公司强制要求上诉人签订放弃违约金的协议，导致房屋交付未果。金润公司质证称，上述证据不是新证据，证据内容不能证明案涉房屋不具备交付条件，是业主无理拒绝收房。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
上诉人汪某某、何某某因与被上诉人江苏省金润恒丰房地产开发有限公司（以下简称金润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，根据句容市行政审批局确认的备案意见，案涉房屋是在2018年1月15日竣工验收合格。房屋竣工验收合格，与工程建设单位报送工程竣工验收备案文件，完成备案，是不同的法律事实。当事人在合同中选择了以商品房经验收合格作为符合合同约定的商品房交付条件，就不应以建设单位报送工程竣工验收备案文件，完成备案为房屋交付的条件。汪某某、何某某提交的声明是复印件，且该复印件的内容与句容市行政审批局确认的备案意见不符，汪某某、何某某也称该声明是安徽建工集团在2018年1月15日前发布，不排除案涉工程在2018年1月15日由建设单位组织施工单位等竣工验收合格的可能，该声明复印件不应作为定案依据。汪某某、何某某提交的录音、视频资料复制件显示，其与金润公司就违约金承担有争议，但上述复制件以及交付流程会签单复印件并未记载金润公司有要求汪某某、何某某接受该公司提出的违约金处理意见，否则拒绝交付房屋的言行。汪某某、何某某称金润公司强迫上诉人出具承诺书，否则不给拿房，证据不足，本院不予认定。住宅质量保证书和住宅使用说明书可由房地产开发企业自行印制，因双方未完成房屋交付全流程，所以不应以汪某某、何某某未取得上述保证书和说明书，认定金润公司不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由汪某某、何某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　李益成
审判员　　陈开亮
审判员　　冷德华

书记员：韩蓉蓉