2218徐州鼓楼区和园爱家小区业主委员会与徐州远景物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：徐州鼓楼区和园爱家小区业主委员会，住所地本市二环北路。
法定代表人：李明超，男，1953年11月8日，汉族，该委员会主任，住本市鼓楼区。
委托诉讼代理人：欧春娟，江苏淮海明镜律师事务所律师。
被告：徐州远景物业管理有限公司，住所地本市淮海西路。
法定代表人：安超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王慧，女，1961年11月14日生，该公司经理，住本市泉山区。
委托诉讼代理人：张晨坤，徐州市环城法律服务所法律工作者。

原告徐州鼓楼区和园爱家小区业主委员会（以下简称：业委会）诉被告徐州远景物业管理有限公司（以下简称：物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，先后于2017年11月13日、12月25日召开庭前会议，并依法组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告业委会的法定代表人李明超及委托诉讼代理人欧春娟到庭参加诉讼，被告物业公司的委托诉讼代理人王慧、张晨坤到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告业委会的诉讼请求为：1、判令被告归还收取的车位占用费20.412万元；广告管理费、快递机、饮水机等场地使用费4.66万元；其他管理费5.8458万元，合计30.9178万元。2、支付道路修复、绿化等费用暂计5万元（以鉴定评估数为准）。3、承担本案诉讼费用。
事实与理由：被告原系原告所在小区物业管理机构。原告业委会于2017年2月26日成立并在徐州市铜沛街道办事处备案，和园爱家小区业主对原告进行了签名授权，授权原告追回被侵占的公共收益。原告成立之前，被告作为前期物业与原告所在地的社区居委会--鼓楼区机场社区居民委员会分别签订了从2014年8月1日至2017年7月31日三年的《和园爱家物业服务委托合同》。对于该三份合同，原告予以认可。合同履行过程中，被告严重不负责任，不履行工作职责，只收费不服务，小区业主意见极大。原告成立后，要求被告认真履行合同，积极履职，公开财务收支，被告均不予理睬。通过政府相关部门协调，被告于2017年4月30日退出小区的物业，但，被告承诺修复的道路、绿化没有修复，财务帐册及原告应享有的款项也拒绝交付。原告诉请中各项费用计算明细为：车位占用费是根据被告撤离和园爱家小区移交的材料名称叫2015年和园爱家收入支出明细表，明确载明有车位使用费这一项，被告不可能不知道，也不可能没有收取，只是我们提出的诉讼请求是根据小区内统计了270个车位，每年360元，共97200元乘以三年（被告服务的期限），按照法律规定应有70%属于业主，计算公式：270个×360元年×70%=204120元，这是第一项诉讼请求计算出来的。第二项是鼓楼区和园爱家基站租赁合同，依据1—3条主要约定租赁的期限、租金的价格，计算方法是：9000元年×2年=18000元。第三项是宣传牌安装广告（徐州宝讯广告媒体有限公司）依据合同的4、5、6条，计算方法是4200元年×3年=12600元。第四项是速递易战略合作协议，依据合同第2条第3.1、3.2条，计算方法是2800元年×3年=8400元。第五项是职能售水机站租用协议（北京天天—泉净水设备股份有限公司），依据合同第6、11条，计算方法是1500元年×2年=3000元。第六项是浦康自动售水机安装协议（徐州康洁水处理设备有限公司），依据合同第3条、第14条，按管理费收取计算1000元。第七项宣传牌安装合同（徐州中全广告有限公司），依据合同第4、5、6条，计算方法是1200元年×2年=2400元。第八项是社区灯箱宣传栏媒体建设合作协议（徐州百世通广告有限责任公司），依据合同第4、5条，计算方法是600元年×2年=1200元。第九项其他管理费以及以上的八项都是依据被告撤出和园爱家小区提供的合同及明细表计算。第九项是依据被告2015年和园爱家小区收入、支出明细表中其他管理收入是15343元，2016年和园爱家收入、支出明细表其他管理费用是19486元，计算方法是（15343元+19486元）×3年=58458元。第十项是道路修复、绿化费等费用暂计5万元，我们依据是2017年5月16日由业主委员会委托现任物业公司徐州振华物业管理有限公司出具的工程预算，修补路面（小区门口的路面无法通行，临时修复，费用4240元）。2017年4月20日铜沛办事处对被告下达的《鼓楼区小区管理检查整改通知书》，主要问题是要求被告对树枝堆积、垃圾外溢、路面破损等七日内整改。《2017年和园爱家物业管理主要工作计划和2017年3月21日被告公司出具的《告和园爱家全体业主书》，承诺修复路面，补栽树木、申请供暖改造等，均未实施。为此，特起诉，请求维护原告的合法权益。
被告物业公司辩称，我公司与机场社区居委会签订了三份合同，为和园爱家小区提供物业服务。时间分别是2014年8月1日至2015年7月31日、2015年7月31日至2016年7月31日、2016年8月1日至2018年7月31日，我方于2017年4月30日退场，合同终止。1、原告主体不适格。首先，依据被告签订的物业服务合同原告在签订合同时并未成立，不是合同的相对方。因此，无法依据合同起诉我方，同时，由于原告成立的时间是2017年2月26日，即使根据物业相关规定，它也仅仅就2017年2月26日至2017年4月30日我方退场期间的服务进行监督。2、因为我方物业服务合同实行的是包干制，因此我们只按照合同的约定接受合同相对方的监督。3、我们没有收取车位占用费，我们是依据合同第7条第3项收取的道路管理维护费，标准是每月30元辆，按年收取。车位是216个，而且没有全部被使用缴费。在2015年1月1日前收取的费用大约三、四万元，我们认可为35000元。在2015年和2016年收取的费用就是我们公布的收支明细表上的数字。因为我们2016年收的费用是2016年4月至2017年4月份的，我们于2017年退场，因此，2017年没有收取这部分费用。该部分费用的收取同时也是依据江苏省和徐州市物业服务收费管理办法的相关规定收取的，该费用包括用于车位车库的公共设施设备的运行能耗及维护、保洁、持续维护、管理人员的费用及法定税务等。我们收取的车辆停放费是用于车位的公共设施设备运行能耗，以及维护保洁秩序维持，管理服务人员费用，以及法定的税费缴纳，它不包含车辆的租金，而划定车位的初衷是为了方便业主停车方便，以及停车的秩序，因此该费用不应当将其中的70%划给维修基金。我们为管理和维护这部分停车位支出了费用：2014年底至2017年，因为道路的修补、车位道闸设备的更换及划线、标示车牌等零零碎碎花了2万元；整个小区监控维保费用包含车位的部分，一个月1000元，每年1.2万元；2016年年底撤场前，我们小区监控改造全部更换，花了3万元；还有因为停车位管理我们增加的保安人员及保洁人员的工资。经核算，使用小区车位的业主近400人次，占小区712户业主的百分之六十，由此数据可以看出大部分业主同意并认可使用车位。我公司收取的费用也是有法律依据和合同依据的，不应纳入与全体业主分配的范围。广告管理费、快递机、饮水机等场地管理费包含了使用单位的电费、我们的管理费以及由于业主未及时缴纳物业费我们将部分盈余用于改造小区内部建设，用于业主身上了。因此，这些费用也不应当返还给业主。对于道路修复费、绿化费用等我们认为，道路绿化的使用人、受益人都是小区的业主，因此，改造、修复的费用是由业主来缴纳，物业公司只是代为行使修复、维护等工作，不应当承担相应的费用。而我们在2017年4月30日已经退场，到目前为止小区的业主有一部分欠交物业费，因此，在没有收取相应的费用时我们也无法按照我们的计划进行部分的工作。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原告的起诉与被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告主体是否适格。2、被告是否收取了原告所诉称的车位占用费、广告管理费、快递机、饮水机等场地使用费及其他管理费合计30.9178万元。3、被告应否返还原告主张的上述费用。4、原告主张道路修复、绿化等费用5万元是否有事实依据，被告应否承担该部分费用。当事人围绕诉讼请求和争议焦点，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定相关事实。
根据原、被告的诉辩意见和经过本院审查确定的证据，本院认定事实如下：被告物业公司原系和园爱家小区物业管理机构。被告与鼓楼区机场社区居委会共签订了三份物业服务委托合同，合同期限分别是2014年8月1日至2015年7月31日、2015年7月31日至2016年7月31日、2016年8月1日至2018年7月31日,合同约定由被告物业公司在上述期限内为和园爱家小区提供物业服务，收取相关费用。2017年4月30日被告物业公司退出该小区，双方合同终止。
在被告物业公司签订的三份合同的第四章第七条“本物业的物业服务费”中均载明非营运机动车占用道路管理维护费：地上30元月辆（按年收取）。在被告物业公司为和园爱家小区提供物业服务期间，被告利用小区共用道路，在道路上划线设立停车位，按照每辆车每月30元的标准进行收费。在此期间，徐州宝讯广告传媒有限公司、成都我来啦网络信息技术有限公司、徐州康洁水处理设备有限公司、徐州市中全广告有限公司、北京天天一泉净水设备有限公司、徐州百事通广告有限责任公司与被告分别签订合同，利用小区的公共场地和公用设施进行经营，并向被告物业公司交纳广告管理费或场地管理费。
被告物业公司张贴公示了2015年及2016年度的和园爱家收入支出明细。在支出明细表中，2015年度的车位使用费收入为75642元、广告管理费3100元、场地使用费5300元，其他管理收入15343元；2016年度的车位使用费收入为75235元、广告管理费3100元、场地使用费5300元，其他管理收入19486元。
另查明，原告业委会经选举产生后于2017年2月26日在徐州市街道办事处和徐州市房产服务中心备案。被告物业公司退出和园爱家小区后，于2017年6月6日退还徐州市中全广告有限公司场地费290元，于2017年8月17日退还徐州康洁水处理设备有限公司场地费958元，于2017年5月9日退还北京天天一泉净水设备有限公司场地费1072元。

本院认为，关于原告的主体资格问题。被告主张就和园爱家小区的物业服务，与被告签订合同的是机场社区居委会，而不是原告业主委员会，且业主委员会成立的时间在合同签订之后，故主张业主委员会不是本案适格的原告。本院认为，依照物权法及物业管理条例的规定，业主委员会是由业主选举产生，依法执行业主大会决定的事项，负有监督物业服务企业履行物业服务合同等法定职责。因此，无论业主委员会是否与物业公司签订了物业服务合同，其作为法定的业主大会的执行机构，为维护全体业主的利益，均具有诉讼主体资格。同时，业主委员会也是法定的有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的主体。在本案中，虽然与被告物业公司签订物业服务合同的是社区居委会，但该合同中约定的物业服务的对象却是和园爱家小区的业主。原告业主委员会在本案诉讼过程中也明确表示对于社区居委会与被告物业公司签订的合同予以认可。因此，业主委员会作为法定的代表业主签订物业服务合同的主体，在对于其他主体代表本小区签订物业服务合同予以认可后，也有权代表业主依照该合同向物业公司主张责任。原告业主委员会依法成立，并经相关部门备案，是被告物业公司服务小区的合法的业主委员会，对于涉及全体业主利益的事项，有权提起诉讼，是本案适格原告。
关于被告物业公司是否收取了原告业主委员会诉称的车位占用费、广告管理费、快递机、饮水机等场地使用费及其他管理费合计30.9178万元。原告为证明其主张，提供了小区车位资料、被告与相关主体签订的合同等，但原告代表的业主系车位占用费交纳主体，原告未能就其主张的车位占用费提供充分的被告收取费用的原始票据。原告主张被告收取广告管理费和场地管理费，也未能提供相应的交费票据。对于原告提供的被告公示的2015年度和2016年度的这两部分收费内容，被告予以认可。本院认为，对于2015年度和2016年度的车位占用费、广告管理费、场地使用费，应以被告公示的收入支出明细表中的数字为准，即2015年度的车位使用费收入为75642元、广告管理费3100元、场地使用费5300元；2016年度的车位使用费收入为75235元、广告管理费3100元、场地使用费5300元。对于2015年以前的车位使用费，原告主张50000元但未能提供相应的证据，被告认可35000元，本院确认为35000元。关于广告管理费和场地使用费，按照被告物业公司的收入支出明细表，2015和2016年度总计为16800元。对于2015年1月1日以前和2017年1月1日至退场时收取的这部分费用数额，原告未能提供证据予以证明，被告自认为分别是1400元和1500元，本院予以确认。被告物业公司在诉讼过程中向本院提交《和园爱家小区合作协议执行情况》主张收入总计为15800元，且主张其中有1000元系2015年以前的未予收取，因被告未能提供证据对于其公示的收入支出明细予以推翻，故本院对于被告在诉讼过程中提交的《和园爱家小区合作协议执行情况》不予以确认。被告物业公司主张在2017年4月底退场后退给徐州市中全广告有限公司290元，退给徐州康洁水处理设备有限公司958元，退给北京天天一泉净水设备股份有限公司1072元，并提供了部分退费证据，原告予以认可，本院予以确认。2017年1月1日以后的车位使用费，被告表示系在2016年度中收取，原告也认可系按年度收取，2017年4月份以前的费用在2016年交纳，且原告也未能提供证据证明被告在2017年度实际收取了车位使用费，故本院确认，2017年1月1日后，被告未收取车位使用费。综上，本院确认被告物业公司收取的车位使用费数额为185877元（35000+75642+75235）、广告管理费和场地使用费总计为17380元（1400+3100+5300+3100+5300+1500-290-958-1072）。
小区公共道路及其他公共场地土地使用权属于全体业主，小区内建筑物的业主共有部分及共用设施等所有权属于业主，利用上述土地、设施等所产生的收益属于业主所有。被告物业公司占用小区共用道路停车、占用小区的公共部位、公共设施从事广告等其他经营性活动，虽然在合同中约定了被告对停车位的收费权利，但并未经业主大会或业主委员会同意或作出决定，也未在物业合同中对上述收益的使用做出约定，依照相关法律规定，应将其中的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费用。住宅专项维修基金属于业主所有。本案中，被告物业公司未将其收取费用按法定比例纳入住宅专项维修资金，且物业服务合同已终止，原告业主委员会要求返还其中应属于业主所有的部分，有法律依据，应予支持。按照本院认定的费用数额及上述法定的比例，被告物业公司应返还原告142279.9元[（185877+17380）×70%]。
关于原告主张被告收取的其他管理费，被告主张收取的系公共耗能费用。本院认为，从合同约定来看，被告确有收取公共耗能费用的权利。而被告公示的收入支出明细中，收入部分确实也未另行标注有公共耗能收入。原告要求返还，也未能提供证据证明其他管理收入系被告物业公司利用业主共有部分、共用设施等产生的收益。因此，原告业主委员会要求被告返还这部分费用，证据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告支付道路修复、绿化等费用的诉讼请求。原告主张该部分诉讼请求的依据为物业服务合同的约定及被告出具的工作计划和告和园爱家全体业主书中承诺修复路面，补栽树木、申请供暖改造等内容，被告主张只是代为行使修复、维护等工作，不应当承担相应的费用。本院经审查认为，物业合同中的物业服务内容中确有被告物业公司应对房屋共用部分、公共设施、设备维护与管理的内容，也有对于园林绿化部分进行养护管理的内容，但该部分内容中仅约定了物业公司履行上述行为的义务，并未约定物业公司应承担道路、绿化毁损时的修复费用。被告物业公司的“告和园爱家全体业主书”也无承担该部分费用的相应内容。依照相关法律规定，对于保修期内的维修及赔偿责任，应当由建设单位承担，而对于保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，应从专项维修资金中支出。原告业委会要求被告物业公司承担这部分费用，事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上，原告业委会起诉要求被告物业公司返还车位占用费、广告管理费、场地使用费，承担道路维修、绿化费用，其诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持。事实和法律依据不足的部分，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、第七十九条、《物业管理条例》第十五条、第三十一条、第五十三条、《江苏省物业管理条例》第六十五条、第七十一条之规定，判决如下：

一、被告徐州远景物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐州鼓楼区和园爱家小区业主委员会车位占用费、广告管理费、场地使用费合计142279.9元；
二、驳回原告徐州鼓楼区和园爱家小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6685元（原告已预交），由原告徐州鼓楼区和园爱家小区业主委员会负担3540元，被告徐州远景物业管理有限公司负担3145元（与上述案款一并直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审判长 段绪朝
审判员 尹晓琦
代理审判员 朱淼淼

书记员： 江琼琼