申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司 与被执行人海南捷联实业有限公司 、海南金富源房地产开发有限公司（ 、张某某、海南金富源投资控股有限公司 金融借款合同纠纷案执行裁定书

案外人：张全林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市西城区。申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。住所地：海南省琼海市。法定代表人：林克周，该公司总经理。被执行人：海南捷联实业有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道。法定代表人：张某某，该公司总经理。被执行人：海南金富源房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市。法定代表人：张某某，该公司总经理。被执行人：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。被执行人：海南金富源投资控股有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道。法定代表人：张某某，该公司总经理。

案外人张全林称：2011年1月18日，案外人与被执行人捷联公司签订《商品房买卖合同》，案外人向被执行人捷联公司购买位于海口市美兰区海甸岛德利路11－6号“海岸郁金香花园”4栋603号房，总购房价款为588190元。被执行人于2016年1月26日向案外人出具销售不动产统一发票，被执行人按约将房屋交付案外人使用，随即案外人装修房屋入住至今。案外人认为，其购买房产时间早于法院作出查封涉案房产裁定时间，案外人在付清房款时，该房产不存在任何查封、抵押状态，被执行人与案外人进行房屋买卖交易是真实合法有效的，应受法律保护。至于申请执行人与被执行人因贷款纠纷属另案债权债务，与案外人无关。同时案外人在整个购房中，已支付全部房价款并已装修入住，且合法占有使用房产，并拥有购房发票，对尚未办理房产证没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案外人与被执行人在查封房产前已签订合法有效的购房合同，其名下无其他房产，已付清购房款。因此，案外人是涉案房产的权利人，合法占有使用房产，能够排除对房产的执行，请求法院停止对涉案房屋的查封与拍卖，并解除对该房屋的查封。本院查明：本案依据已经发生法律效力的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书,于2014年立案执行申请执行人兆南公司与被执行人捷联公司、金富源房地产公司、张某某、金富源投资控股公司金融借款合同纠纷案。因被执行人均未履行民事调解书确定义务，本院于2018年1月15日以（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定书、（2014）海南一中执字第189－23号协助执行通知书，查封了登记在被执行人捷联公司名下位于海口市美兰区海甸五西路德利路11－6号“海岸郁金香花园”的多套房产及相应的土地使用权，包括本案涉案的4栋603号房产。查封期限为三年。另查明：2011年1月18日，案外人张全林与被执行人捷联公司签订《商品房买卖合同》，案外人张全林向被执行人捷联公司购买其开发的位于海口市美兰区海甸岛德利路11－6号“海岸郁金香花园”4栋603号房，建筑面积为59.26平方米，购房总价款为588190元。案外人张全林已支付全部房款588190元，据案外人张全林提供的《海口市不动产登记中心出具的情况说明》证据显示，张全林在海口市未有其他登记在其名下的房产。以上事实有本院（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书、（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定书、（2014）海南一中执字第189－23号协助执行通知书、商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票、海口市不动产登记中心出具的情况说明等证据为凭，足资认定。
本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）与被执行人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源房地产公司）、张某某、海南金富源投资控股有限公司（以下简称金富源投资控股公司）金融借款合同纠纷案中，案外人张全林于2018年1月24日对执行标的提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

本院认为，本案房屋虽未办理不动产物权登记，但因属被执行人捷联公司开发建设之房屋，应认定房屋权利登记于其名下。本案为金钱债权案执行，案外人张全林的异议属于自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查，依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，方可排除执行。关于合同签订问题。案外人张全林与被执行人捷联公司于2011年1月18日签订商品房买卖合同，而本院查封涉案房屋的时间是2018年1月15日，故本院对张全林主张其签订有效商品房买卖合同于本院查封本案房屋之前的事实予以确认。关于支付购房款问题。案外人张全林出具海南省销售不动产专用发票，金额为588190元，故本院对案外人张全林支付全部购房款588190元之事实予以认定。关于居住用房问题。海口市不动产登记中心出具情况说明，证明张全林在海口市无产权登记记录，故本院认定案外人张全林所购房屋用于居住且其名下在海口市无其他用于居住之房屋，其居住情形符合上述司法解释规定。综上，案外人张全林所提异议情形符合前述司法解释之规定，其房屋期待物权能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对位于海口市美兰区德利路11－6号“海岸郁金香”花园4栋603号房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。