蒋丽某
中瑞置业（大连）有限公司
原告蒋丽某
被告中瑞置业（大连）有限公司
原告蒋丽某与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月21日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月13日公开开庭进行了审理，原告蒋丽某的委托代理人刘扬、王岫，被告中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括租金损失、租金利息损失、投资收益损失等，本院认为租金损失应为原告主要的实际损失，租金利息及投资收益不属于《中华人民共和国合同法》规定的损失赔偿范围，不应计入实际损失。关于租金损失，结合双方确认的案涉房屋同地段同类房屋的租金标准2800元／月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但现已查明，房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2014年12月12日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2014年12月12日，计730日。故被告应给付原告违约金数额为108187元（已付房款1235014元×万分之1.2×730日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条 、第一百一十二条 、第一百三十四条 ，《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百零七条 、第一百一十三条 、第一百一十四条 ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 、第十七条 之规定，判决如下:
被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋丽某逾期交付违约金108187元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5360元，保全费1910元，合计7270元（原告已预交），由原告蒋丽某负担2895元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担4375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括租金损失、租金利息损失、投资收益损失等，本院认为租金损失应为原告主要的实际损失，租金利息及投资收益不属于《中华人民共和国合同法》规定的损失赔偿范围，不应计入实际损失。关于租金损失，结合双方确认的案涉房屋同地段同类房屋的租金标准2800元／月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但现已查明，房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2014年12月12日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2014年12月12日，计730日。故被告应给付原告违约金数额为108187元（已付房款1235014元×万分之1.2×730日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条 、第一百一十二条 、第一百三十四条 ，《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百零七条 、第一百一十三条 、第一百一十四条 ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 、第十七条 之规定，判决如下:
被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋丽某逾期交付违约金108187元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5360元，保全费1910元，合计7270元（原告已预交），由原告蒋丽某负担2895元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担4375元。
审判长：孙润成
书记员：张新传
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