姜某作
刘扬（辽宁双护律师事务所）
王岫（辽宁双护律师事务所）
中瑞置业（大连）有限公司
于海宁（辽宁诺实律师事务所）
张云
原告姜某作，男，xxxx年xx月xx日出生，身份证号码xxxx，汉族，无职业，住瓦房店市解放街131号4-2-2-1号。
委托代理人刘扬、王岫，辽宁双护律师事务所律师。
被告中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人陈刚，董事长。
委托代理人于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
委托代理人张云，女，xxxx年xx月xx日出生，身份证号码xxxx，汉族，住大连市沙河口区锦霞北园46号5-3-1。
原告姜某作与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月21日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月13日公开开庭进行了审理，原告姜某作的委托代理人刘扬、王岫，被告中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜某作诉称，2010年12月16日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园20号4-5-1号房屋出卖给原告，房屋总价款为1129698元。被告应于2012年12月12日前将案涉房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，应按已交房款万分之三的标准，按逾期日数向原告承担逾期违约金。合同签订后，原告依约将房款交付被告，但被告至今未向原告交付房屋。被告的违约行为给原告造成租金损失、租金利息损失及对案涉房屋投资的收益损失等多项损失，上述损失按合同约定的日万分之三标准计算并不为过。原告经多次与被告协商无果，诉至法院，请求判令被告支付原告自2012年12月13日至实际交房日止的逾期交付违约金，标准按已付房款日万分之三计算（截止到2014年12月11日的违约金数额为247404元）。
被告中瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉称的事实属实，但商品房买卖合同约定的违约金过高，依照合同法相关规定，被告请求法院根据原告的实际损失调低。原告的实际损失应参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行计算。另外，被告已通知原告于2014年11月12日办理交房手续，交房时被告希望双方能对违约金数额达成一致，但协商不成导致争议，房屋才未交付。2014年11月12日以后房屋未交付的责任是双方的，原告主张以实际交房日作为违约金计算的截止日没有依据。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括租金损失、租金利息损失、投资收益损失等，本院认为租金损失应为原告主要的实际损失，租金利息及投资收益不属于《中华人民共和国合同法》规定的损失赔偿范围，不应计入实际损失。关于租金损失，结合双方确认的案涉房屋同地段同类房屋的租金标准2800元／月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但现已查明，房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2014年12月11日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2014年12月11日，计730日。故被告应给付原告违约金数额为99266元（已付房款1129698元×万分之1.2×730日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条 、第一百一十二条 、第一百三十四条 ，《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百零七条 、第一百一十三条 、第一百一十四条 ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 、第十七条 之规定，判决如下:
被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜某作逾期交付违约金99266元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5010元，保全费1795元，合计6805元（原告已预交），由原告姜某作负担2728元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担4077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括租金损失、租金利息损失、投资收益损失等，本院认为租金损失应为原告主要的实际损失，租金利息及投资收益不属于《中华人民共和国合同法》规定的损失赔偿范围，不应计入实际损失。关于租金损失，结合双方确认的案涉房屋同地段同类房屋的租金标准2800元／月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但现已查明，房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2014年12月11日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2014年12月11日，计730日。故被告应给付原告违约金数额为99266元（已付房款1129698元×万分之1.2×730日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条 、第一百一十二条 、第一百三十四条 ，《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百零七条 、第一百一十三条 、第一百一十四条 ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 、第十七条 之规定，判决如下:
被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜某作逾期交付违约金99266元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5010元，保全费1795元，合计6805元（原告已预交），由原告姜某作负担2728元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担4077元。
审判长：李横
书记员：张新传
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