（2018）琼9005民初1111号国占武与文某世某置业有限公司民事判决书

原告：国占武，男，1972年11月11出生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：安玉宝，吉林辅民律师事务所律师。
被告：文某世某置业有限公司，住所地海南省文某市昌洒镇月亮湾地段世某怒放海项目会所。
法定代表人：汤沸，总经理。
委托诉讼代理人：陈妙雅，该公司职员。

原告国占武与被告文某世某置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国占武及其委托诉讼代理人安玉宝，被告文某世某置业有限公司的委托诉讼代理人陈妙雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国占武向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告首期购房款80,800元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原、被告双方签订《商品房认购书》，原告从被告处购买文某世某月亮湾X室，房屋面积59.32平方米，单价9,603.54元，总价569,682元。因原告参加了苏州博客多信息技术有限公司组织的团购活动，所以经过计算，原告应付实际房价款为（569,682元-30,000元）×0.8×0.9×0.98=380,800元，同日原告缴付给被告80,800元首付款，被告出具票据。上述行为完成后，被告在建筑施工过程中出现海啸等不可抗力，导致工期延误，因原告如期取得房屋的权利不能实现，且被告后期邮寄给原告的《商品房买卖合同》不正规、未明示标的物五证齐全、合同内容显示土地处于抵押状态等因素，故原告行使合同法所规定的不安抗辩权，第二、三期购房款没有依约缴付，被告在2014年8月29日给原告送达《商品房认购书单方解除通知书》，但未返还原告已付款项。原告认为被告违约在先，双方不具备签订《商品房买卖合同》的法定条件，被告单方解除合同后应当立刻返还原告所缴付的购房款，经原告到被告售楼处协商未果，提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告文某世某置业有限公司辩称，1.被告不存在违约行为。原、被告签订认购书后，被告要求原告依约签署商品房买卖合同，原告拒绝签订，故被告不存在违约行为；2.原告逾期未签署商品房买卖合同，已经构成违约，根据双方约定，原告支付的款项无权要求退还；3.原告不符合不安抗辩权的形式条件，其主张不安抗辩权无法律依据；4.本案已经超过诉讼时效。被告于2014年8月29日向原告发出《商品房认购书单方解除通知书》，如原告认为被告无权解除，应当在法定的诉讼时效内提出，即在3年内向法院起诉，原告的诉讼时效于2017年8月28日已到期，其在2018年4月8日起诉已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不受法律保护。综上，原告的诉求无事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，原告国占武作为乙方与被告文某世某置业有限公司作为甲方签订《商品房认购书》，原告从被告处认购文某世某月亮湾X室，房屋预测建筑面积59.32平方米，单价9,603.54元，总价569,682元。该《商品房认购书》约定：“二、付款方式：3.1分期付款：首期房款为总房款的20%，即人民币119,682元，乙方必须在签署《商品房买卖合同》当日付清；余款为总房款的80%，即人民币450,000元整，乙方分如下分期付款：3.2乙方应当于2014年6月30日前支付总房款的50%，即人民币290,000元整；3.3乙方应当于2014年11月30日前支付总房款的30%，即人民币160,000元整。三、其他约定事项：1.为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币80,800元整，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2.乙方应自本认购书签订之日起日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；若该商品房为甲方在建工程抵押未解状态，则乙方可按照前述时间完成该商品房纸质《商品房买卖合同》签署或按照甲方另行通知之时间完成网上签约。3.双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4.不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方和或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。8.乙方在本认购书中提供的联系地址应准确详尽……否则，甲方按本认购书载明的乙方的联络地址所发出的任何书面通知均视为乙方已收悉，乙方亦必须对甲方就本买卖过程中任何列明条件负责，包括但不限于按时支付楼款及正式买卖合同的送递等。”因原告参加了苏州博客多信息技术有限公司组织的团购活动，其与被告于2013年12月30日以《销售部内部申请单》确认原告享受团购优惠，原告应付实际房价款为（569,682元-30,000元）×0.8×0.9×0.98=380,800元。同日原告向被告支付定金80,800元。原、被告在《商品房认购书》中未约定签署《商品房买卖合同》的具体日期，被告于2014年8月11日前通过邮寄方式将未加盖公司印章的《商品房买卖合同》送达给原告，原告收到该合同后不同意签署，但未与被告就签署合同事宜进行协商。被告于2014年8月29日向原告发出《商品房认购书单方解除通知书》，通知原告单方解除《商品房认购书》并扣除其已支付的定金，原告在2014年9月初收到该《商品房认购书单方解除通知书》后未及时提出异议，于2018年4月8日向本院起诉，要求被告返还80,800元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括原告提交的证据1.《商品房认购书》；3.《商品房认购书单方解除通知书》；6.收款收据；7.《文某市商品房买卖合同》。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2.销售部内部申请单（复印件），原告虽未能提交原件核对，但其内容与证据4、5、7可以相互印证，证明原告参与团购优惠与被告约定总房价款为380,800元，本院对该证据予以采纳。4.好屋网专用收据，因该证据与被告陈述和证据5可以相互印证，本院对该证据予以采纳。5.博客多团购服务协议书，该证据经与原件核对无异，真实、合法、与本案有关联，本院予以采纳。对证人隋馨语的证言，因隋馨语与原告系朋友关系，其陈述受原告委托于2016年2月初到被告售楼处与被告协商要求返还80,800元,但未能提供授权委托材料和与被告进行协商的证据，证人提交的机票仅能证明其2016年2月2日到达海南，无法证明原告在2016年2月向被告主张过权利。

本院认为，本案的争议焦点是：1.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.原告主张的80,800元的性质及被告是否应当予以返还。
1.关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原、被告于2013年12月30日签订《商品房认购书》，并于当日向被告付款80,800元。因《商品房认购书》中未明确约定签署《商品房买卖合同》的具体日期，被告于2014年8月11日前通过邮寄方式将《商品房买卖合同》送达给原告，原告收到该合同后不同意签署，但未向被告提出异议。被告于2014年8月29日向原告发出《商品房认购书单方解除通知书》，通知原告单方解除《商品房认购书》并扣除其已支付的定金，原告在2014年9月初收到该《商品房认购书单方解除通知书》后亦未向被告提出异议，也未与之协商。原告主张其于2016年2月份曾委托证人隋馨语与被告进行协商，本院认为，原告在收到《商品房认购书单方解除通知书》一年多之后仅委托一名朋友到被告售楼部询问，未出具书面的协商意见和授权委托材料，其怠于主张权利的行为与常理不符，故本院对原告的主张不予采信，诉讼时效没有因此发生中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，原告最迟在2014年9月初收到《商品房认购书单方解除通知书》时已经知道权利受到损害，直至2018年4月8日才向本院提起诉讼，已经超过诉讼时效。
2.关于原告主张的80,800元的性质及被告是否应当予以返还的问题。原、被告签订《商品房认购书》，约定在将来一定期限内订立买卖合同，系双方的真实意思表示，该认购书合法有效，双方系商品房预约合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该认购书第三条第1款明确约定由原告支付定金80,800元,取得优先购买其所认购房屋的权利，并在签订《商品房买卖合同》后将已支付的定金转为首期房款。可以看出定金转为首期房款的条件是双方签订《商品房买卖合同》，但双方未如约签订《商品房买卖合同》，故原告通过参加团购优惠活动取得购房优惠并签订《销售部内部申请单》的行为并未将80,800元定金的性质转为购房款。另外，《商品房认购书》第三条第1款写明该80,800元作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，符合定金的内涵，“定金”一词也在认购书中多次出现，原告主张其位置不足以引起注意，本院不予采纳，故原告主张的80,800元性质为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，原告作为给付定金一方未依约与被告签订《商品房买卖合同》，其主张涉案房屋权利存在瑕疵，未提供证据证明，原告的行为已经构成违约，无权要求返还定金，故对原告要求被告返还80,800元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告国占武的诉讼请求。
案件受理费910元，由原告国占武负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

审判员 吴媚

书记员： 李华忠