黄某某、黄某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄劲松，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
上列三上诉人委托诉讼代理人：明松，湖北文喆律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北大华房地产开发有限公司，住所地湖北省赤壁市河北大道97号。
法定代表人：陈子剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓，湖北君泽律师事务所律师。

上诉人黄某某、黄某某、黄劲松与上诉人湖北大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，湖北省赤壁市人民法院于2016年6月20日作出（2015）鄂赤壁民初字第1422号民事判决，黄某某、黄某某、黄劲松和大华公司不服判决，向本院提起上诉。本院作出（2016）鄂12民终852号民事裁定，撤销（2015）鄂赤壁民初字第1422号民事判决，将本案发回湖北省赤壁市人民法院重审。该院重审后作出（2017）鄂1281民初558号民事判决，黄某某、黄某某、黄劲松和大华公司仍不服判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄某某、黄某某、黄劲松上诉请求：1.维持一审判决第三项，即驳回大华公司的反诉请求；2.撤销一审判决第二项，即驳回黄某某、黄某某、黄劲松的其他诉讼请求；3.改判一审判决第一项为大华公司补偿黄某某、黄某某、黄劲松房屋拆迁补偿款1206619.34元；4.案件受理费由大华公司负担。事实和理由：1.一审判决大华公司售与本案相邻案外人唐蓉芳的商品房面积为120.88平方米，价格为1240.9元/平方米，购房款为15万元，低于相邻相同商品房3750.08元/平方米的平均价格，唐蓉芳少付购房款303309.67元。因此，大华公司实际补偿唐蓉芳房屋拆迁补偿款为610万元现金加303309.67元房屋补偿款等于6403309.67元。一审判决认定大华公司向唐蓉芳低价出售房屋不属于房屋拆迁补偿范围，属于事实认定错误；2.大华公司并未要求减少违约金数额，一审法院主动予以减少，没有法律依据。请求二审按照本案《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款“如沿线相邻两户的拆迁补偿款超出580万元的标准，则由乙方按差额部分双倍补偿给甲方”的约定，判决大华公司按照房屋拆迁补偿款差额6403309.67元的双倍1206619.34元补偿黄某某、黄某某、黄劲松。
大华公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回黄某某、黄某某、黄劲松的诉讼请求。事实和理由：1.《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款限定了大华公司与他人签订和履行合同的范围，突破了合同相对性原则。同时，该条款违反了意思自治原则，应为无效约定；2.大华公司按相同的拆迁补偿标准对相邻其他拆迁户的最终补偿金额与黄某某、黄某某、黄劲松的不一致，是因为拆迁面积不相同所致。大华公司已按照合同约定履行了全部义务，并不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任。
针对大华公司上诉黄某某、黄某某、黄劲松辩称，一审判决认定大华公司向唐蓉芳低价出售房屋不属于房屋拆迁补偿范围和《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款为违约条款，认定事实不清。请求依照《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款约定判决大华公司按拆迁补偿款差额的两倍补偿黄某某、黄某某、黄劲松。
针对黄某某、黄某某、黄劲松上诉大华公司辩称，一审判决认定大华公司向唐蓉芳出售房屋的行为不属于折价补偿，认定事实清楚，但一审判决认定《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款是违约条款并判决大华公司承担差额赔偿违约责任，适用法律错误。请求驳回黄某某、黄某某、黄劲松的上诉请求。
黄某某、黄某某、黄劲松向一审法院起诉请求：1.判令大华公司依照《房屋拆迁补偿合同》约定，按照房屋拆迁补偿款差额6403309.67元的双倍补偿黄某某、黄某某、黄劲松1206619.34元；2.案件受理费由大华公司负担。
大华公司向一审法院反诉请求：依法撤销2014年10月21日黄某某、黄某某、黄劲松与大华公司签订的《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款约定。
一审法院认定事实：大华公司在湖北省××市××大道开发建设怡景大楼期间，拟拆迁包括黄某某、黄某某、黄劲松在内的四户人家的房屋并与之协商。2014年10月21日，甲方黄某某、黄某某、黄劲松与乙方大华公司签订《房屋拆迁补偿合同》约定：经甲乙双方多次协商，甲方同意拆除位于河北××××号临街面的房屋，便于乙方开发建设，现就房屋拆迁补偿有关事宜达成如下合同条款，以资共同信守。甲方黄某某、黄某某、黄劲松房屋建筑面积591m2，其中门店面积131m2，住房460m2。经双方共同协商，门店按30000元/m2计算，计币3930000元，住房按3500元/m2计算，计币1610000元，含门店及住房搬迁的一切费用在内的各种补偿费用140000元，被拆迁房屋补偿款总额共计5680000元。该合同第五条第四款特别约定：如沿线相邻两户的拆迁补偿款超出5800000元的标准，则由乙方按差额部分双倍补偿给甲方。甲乙双方签字合同生效，合同还对其他事项作了相应的约定。合同签订后，大华公司按合同约定向黄某某、黄某某、黄劲松履行了付款5680000元义务，黄某某、黄某某、黄劲松亦按合同约定将其房屋交付大华公司拆除。2015年6月1日，大华公司与相邻黄某某、黄某某、黄劲松的案外人唐蓉芳签订《房屋拆迁补偿合同》约定：被拆迁房屋建筑面积共计689m2，其中门店面积133m2，住房面积556m2。门店按30000元/m2计算，计币3990000元，住房面积按3500元/m2计算，计币1950000元，含门店及住房搬迁的一切费用在内的各种补偿费计币160000元，合计补偿6100000元。2015年6月1日，大华公司还与唐蓉房签订《商品房买卖合同》约定：大华公司将自己开发位于怡景大楼一单元918号房，建筑面积120.88m2，以每平方米1240.90元，计币150000元出售给唐蓉芳。签订《商品房买卖合同》的当日，唐蓉芳向大华公司支付购房款150000元。审理中，黄某某、黄某某、黄劲松申请一审法院调查大华公司出售918号房相邻的916、912、915、917、919号房屋的售价，其中916号房屋面积53.85平方米，售价191984元，912号房屋面积53.85平方米，售价192280元，915号房屋面积41.96平方米，售价168164元，917号房屋面积41.96平方米，售价168164元，919号房屋面积42.29平方米，售价152208元。黄某某、黄某某、黄劲松认为大华公司与唐蓉芳之间达成的拆迁价格，超出了合同约定的5800000元的拆迁价格，而且大华公司出售给唐蓉芳的一套商品房，成交价格明显低于市场价格，属于另一种形式的拆迁补偿。为此引起本案纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为对《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款的性质和效力的认定问题。该条款约定：如沿线相邻两户的拆迁补偿款超出580万元的标准，则由乙方按照差额部分双倍补偿给甲方。由于该沿线的拆迁户共有4户，分别为胡神元和范银清一户、黄某某、黄某某、黄劲松一户、唐蓉芳一户、宋先礼一户，在同一日大华公司分别与胡神元和范银清一户、黄某某、黄某某、黄劲松一户签订了拆迁协议，因此该条款中所说的相邻两户应当是特指唐蓉芳、宋先礼两户。在同时存在多个拆迁户的情况下，就存在一个谁先拆、谁后拆的问题，先拆的人普遍会存在一个顾虑，即后拆的价格会超出先拆的价格，致使先拆户利益受损。因此，在实践中谁都不愿意先拆，而陷入相互观望的僵持状态。《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款的约定，其出发点就是为了打破这种僵局。对于黄某某、黄某某、黄劲松来讲，该条款的约定是对其先拆迁的利益的一种保护，是一种同等待遇的要求，即其拆迁价格不会低于其他的拆迁户。而对于大华公司来讲，该条款的目的在于鼓励拆迁户先拆，并且是对先拆户的一个承诺，即先拆的价格不会低于后拆的价格。基于上述考量，《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款是双方当事人的真实意思表示，该约定合法有效。大华公司辩称，相邻各户的拆迁标准是一致的，即门店按照每平方米30000元、住宅按每平方米3500元补偿，由于各户的拆迁面积不同导致补偿金额不一致。《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款的约定内容明确且无歧义，即双方当事人是对拆迁补偿的总金额而不是拆迁补偿的单位价格进行的约定。由于大华公司是同时与四拆迁户协商拆迁事宜的，四拆迁户均有各自的土地证以及房产证，对于四拆迁户的拆迁房屋面积的差异，大华公司委托了专门的机构对四拆迁户的房屋面积进行了测量。因此，大华公司在与黄某某、黄某某、黄劲松签约之前对于四户房屋面积的差异这一情况是知晓的。在明知的前提下，大华公司仍然签订了拆迁协议，因此该条款没有违背公平原则。依法成立的合同，对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款的本质是一个违约条款，其中包括两层意思，即违约前提和违约后果，违约前提是后拆迁的相邻两户的拆迁价格不得超过黄某某、黄某某、黄劲松，违约后果是超过以后按差额双倍补偿给黄某某、黄某某、黄劲松。现在大华公司与唐蓉芳达成的拆迁价格已经超过合同约定的5800000元价格，应当承担相应的违约责任。依照合同法的相关规定，约定的违约金过分高于实际损失的，可以适当予以调整。因此，大华公司应当按照唐蓉芳的拆迁价格超出580万元的部分承担违约责任。对于黄某某、黄某某、黄劲松诉称的大华公司低价出售商品房给唐蓉芳，其实质是另外一种形式的拆迁补偿。一审法院认为，大华公司作为商品房的所有人，有权处置属于自己的财产，黄某某、黄某某、黄劲松的该主张，只是一种推论，并没有直接的相关证据。因此，一审法院认为大华公司与唐蓉芳之间的商品房买卖是他们之间的另一民事法律关系，不属于房屋拆迁补偿的范围。大华公司反诉认为《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款的约定存在胁迫的情形而且显失公平，要求撤销该条款。一审法院认为该条款的约定只是黄某某、黄某某、黄劲松作为被拆迁户提出的一种平等待遇的要求，大华公司是在知晓各拆迁户房屋面积存在差异的前提下仍然与其签订了拆迁协议，应当视为自愿接受拆迁协议的约束。该条款是双方当事人作为平等的民事主体作出的真实意思表示，不存在可撤销的情形。因此，对大华公司的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十四条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、被告（反诉原告）湖北大华房地产开发有限公司补偿原告（反诉被告）黄某某、黄某某、黄劲松房屋拆迁补偿款300000元，于本判决生效后立即付清；二、驳回原告（反诉被告）黄某某、黄某某、黄劲松的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖北大华房地产开发有限公司提出的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由湖北大华房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系因相邻拆迁户补偿款存在差额而引发的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿”和《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”以及中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”的规定，大华公司与黄某某、黄某某、黄劲松签订的《房屋拆迁补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大华公司与黄某某、黄某某、黄劲松达成《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款“如沿线相邻两户的拆迁补偿款超出580万元的标准，则由乙方按差额部分双倍补偿给甲方”的“特别约定”，双方的意思表示真实、明确，证明其自愿接受该条款约束，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款和第二款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定的可撤销情形。大华公司上诉主张应予撤销《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款“特别约定”并驳回黄某某、黄某某、黄劲松的诉讼请求，但未提供相应证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对大华公司的上诉请求，本院不予支持。本案中，大华公司支付相邻黄某某、黄某某、黄劲松的案外人唐蓉芳拆迁补偿款610万元，超出了《房屋拆迁补偿合同》第五条第四款约定的对沿线相邻两户的拆迁补偿款不超过580万元标准，两者差额30万元。因此，大华公司应当依照“按差额部分双倍补偿”的约定标准给予黄某某、黄某某、黄劲松60万元补偿。本案中，大华公司并未通过反诉或者抗辩的方式请求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定调整违约金，一审判决主动予以调整，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，适用法律错误，本院予以纠正。黄某某、黄某某、黄劲松认为大华公司以低价出售商品房方式又补偿了与其相邻的案外人唐蓉芳30万元拆迁补偿款，要求大华公司按拆迁补偿款差额60万元的两倍对其补偿的上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，黄某某、黄某某、黄劲松的上诉请求部分成立，本院予以支持相应部分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省赤壁市人民法院（2017）鄂1281民初558号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖北省赤壁市人民法院（2017）鄂1281民初558号民事判决第一项为湖北大华房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即补偿黄某某、黄某某、黄劲松房屋拆迁补偿款600000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担。二审案件受理费12600元，由湖北大华房地产开发有限公司负担。黄某某、黄某某、黄劲松已预交二审案件受理费12866元，予以退还。
本判决为终审判决。

审判长　余　杰 审判员　汤兆光 审判员　杨荣华

书记员：董才森