魏某与琼海博某幸福联盟投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：魏某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：赵延龙，重庆聚兴律师事务所律师。被告：琼海博某幸福联盟投资有限公司，住所地：海南省琼海市博某镇望海街1号。法定代表人：熊新辉，执行董事。委托诉讼代理人：陈筱青，海南海地律师事务所律师。

原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《琼海市商品房买卖合同》于2016年3月31日解除；2、被告立即返还原告办证费用53127.4元；3、被告立即返还原告购房款1519857元，并按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率标准向原告支付2012年2月26日至2016年3月31日期间的利息380985.94元；4、被告自2016年4月1日起至付清全部房款之日止，以1519857元为基数，按照每日万分之0.3的标准向原告支付逾期付款的违约金；5、被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告以原告已付总房款1519857元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的标准向原告支付2013年12月27日至2016年4月20日期间的逾期办理房产权属证书的违约金196419.66元。事实和理由：2012年2月24日，原、被告在海南省琼海市××镇号博某湾售楼处签署《琼海市商品房买卖合同》，明确约定了交房时间、办理房地产权属证书时间以及逾期办理的违约责任等事项。嗣后，原告依约向被告支付了全部购房款1519857元，并缴纳了办证费用53127.4元。依据合同第八条约定，被告应在2012年12月31日前交付房屋，但被告却2013年2月15日才向原告交付房屋。其后，被告在履行合同过程中，严重违反合同第十五条第1款的约定，一直未为原告办理房地产权属证书。根据合同第十五条第4款约定，被告应自逾期之日起每日按已付购房款的万分之0.3向原告支付违约金。因该违约金标准过低，根据合同法的有关规定，应适当调高。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，原告所述签订合同购买涉案房屋、支付购房款1519857元的情况属实。2012年12月25日，涉案房屋所在项目取得[2012]71号《海南省建筑工程竣工验收备案证》，2013年1月20日，被告通知原告办理房屋验收交接手续。2014年8月，琼海税务机关核定建筑施工单位税款，8月29日，建筑施工单位按核定数额缴纳末笔税款1384133.82元。9月29日，琼海税务机关给被告开具项目完税证明书。10月15日，被告办妥琼海市博某镇万泉河口海滨旅游区博某湾4#楼的房屋所有权初始登记，取得海房权证海字第XX**号房屋所有权证。2016年4月20日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证（证号：海房权证海字第XX**号）。综上事实，被告认为：一、被告未能按约定时间为原告办理房产权证，是因为政府原因、税务机关核税原因及建筑施工方完税原因，责任不在被告。1、《琼海市人民政府市长办公会议纪要》证实，琼海市博某片区（含被告项目所在地）由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成房地产权属证书办理延迟。同时，因琼海市近几年的开工项目过多，琼海市产权登记机关工作人员不足，办证需求量与实际出证量之间有缺口，亦导致实际上办证工作的延迟。2、根据琼海市产权登记机关要求，办理房屋产权初始登记，必须提供完税证明书。在整个项目的建设过程中，被告及建筑施工方一直照章纳税。工程竣工验收后，被告提交建设方及施工方的纳税资料供税务机关核算，但同样因为琼海市开工项目过多，税务机关人手不足，该税务核定工作迟迟未能完成，直到2014年8月29日，建筑施工方经琼海市税务机关核定后才缴纳末笔税款1384133元。琼海市地方税务局于2014年9月29日给琼海市住房保障与房产管理局开出《建筑工程税收完税证明书》，被告才能办理涉案房屋的初始登记。二、退一步讲，假设不考虑上述逾期办证的各项因素，原告现提起违约之诉，已超过诉讼时效期间，对其请求应予驳回。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，”可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期届满之日起计算”。最高人民法院在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中亦明确指出”买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。具体到本案，双方合同明确约定的办证期限为交房之日起360日，被告通知原告于2013年1月20日交房，原告拖延至2013年2月15日收房，按约定办证期限截止日为2014年2月10日，从2014年2月11日起诉讼时效开始计算，至2016年2月11日诉讼时效期限届满。原告于2016年4月22日起诉主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：律师函。被告质证认为，该律师函不是被告法定代表人签收的，也不是原告本人签名，没有看到原告的授权，对该律师函的真实性、合法性、关联性有异议。本院审查认为，该律师函经生效的（2016）琼9002民初786号民事判决书确认，故本院对律师函的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据：1、海南省建筑工程竣工验收备案证；2、纳税凭证（多张）；3、证明；4、湖北江天建设集团有限公司海南分公司缴税凭证；5、完税证明书；6、琼海市人民政府市长办公会议纪要；7、海房权证海字第XX**号房屋所有权证；8、海房权证海字第XX**号房屋所有权证；9、海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终字252号民事判决书。原告质证认为，对证据1、5-9的真实性没有异议，关联性及证明目的有异议，不能达到被告的证明目的；对证据2的真实性不予认可，该复印件内容不清晰，且该纳税凭证系项目的建筑施工方向税务部门缴纳的税务凭证，与本案无关；证据3不能作为证据使用，该材料性质上应当属于证人证言，但出具该材料的单位负责人并未出庭作证接受庭审质证，且与本案无关；证据4也仅能说明湖北江天建设集团有限公司海南分公司支付了1384133.82元，但没有载明收款人，更未明确该笔款项的性质，与本案无关。本院审查认为，对被告提供的证据1、5-9的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3、4的真实性予以确认，但不能证明因税务机关审查、核税原因造成未能按期办理房地产权属证书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》（合同条形码：QHL000009055），约定原告购买被告位于琼海市××镇号商品房，建筑面积70.59平方米，单价按建筑面积计算为每平方米21530.77元，总金额1519857元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款1519857元及办证费用53127.41元。同年12月25日，被告取得海南省建筑工程竣工验收备案证[备案号：（2012）71号]。2013年2月15日，原、被告办理了房屋交接手续。由于被告未能按合同约定期限办理出房屋权属证书，原告于2016年3月29按照合同约定的被告有效送达地址即海南省琼海市××镇号向被告邮寄发出《律师函（关于魏某依法解除商品房买卖合同）》，其主要内容为：2012年2月24日，魏某与贵司（被告）签署《琼海市商品房买卖合同》，明确约定了交房时间、办理房地产权属证书时间及逾期办理的违约责任等事项。嗣后，魏某依约向贵司支付了全部购房款，并交纳了税费、物业专项维修资金，贵司于2013年2月15日向魏某交付了房屋。但贵司在履行合同过程中，严重违反合同第十五条第1款之约定，至今仍未为魏某办理房地产权属证书。鉴于以上事实，魏某特授权本所律师向贵司发出律师函，依据合同第十五条第4款之约定，现依法单方解除合同，并要求贵司在收到本律师函的当日立即退还全部购买款、相关税款及物业维修专项资金，支付相应违约金。被告否认收到律师函。2014年10月15日，涉案房屋所属楼栋的初始权证办理完成（证号：海房权证海字第XX**号）。2016年4月20日，涉案房屋的房屋所有权证办理完成（证号：海房权证海字第XX**号）。同年4月22日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。
原告魏某诉被告琼海博某幸福联盟投资有限公司（以下简称幸福联盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年4月22日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，因本案需以另案的审理结果为依据，本院于2016年5月17日作出（2016）琼9002民初643号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。现中止诉讼事由已消失，本院依法恢复审理，并于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵延龙，被告的委托诉讼代理人陈筱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、被告逾期办证应否承担违约责任。二、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。一、被告逾期办证应否承担违约责任。根据合同第十五条约定”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书”，被告于2013年2月15日交付房屋，则其应在2014年2月10日前办理出涉案房屋所有权证，但被告于2016年4月20日才办理出房屋所有权证，违反了合同约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十五条约定，被告逾期办证，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金。被告主张逾期办证是土地变性、税务机关核税以及建筑施工方纳税等原因造成，责任不在被告，其不应承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。二、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据合同约定，逾期办证违约金按已付房价款的日万分之0.3支付。被告逾期办证，逾期办证违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长，对违约金的请求给付属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，即从起诉之日起倒推两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2016年4月22日向本院起诉主张权利，并且未能举证证明存在中止、中断、延长情形，故其请求被告支付2014年4月22日之前的违约金已超过诉讼时效，应不予支持，但2014年4月23日至涉案房屋所有权证办理完成之日即2016年4月20日的违约金，未超过诉讼时效，依法应予保护。因此，被告应承担2014年4月23日至2016年4月20日共729天已付房款1519857元的日万分之0.3的逾期办证违约金，即33239元（1519857元×0.00003×729天）。原告主张违约金标准过低，应以总房款为基数按照中国人民银行同期基准贷款利率的标准计算，但没有提供充分证据证明因被告延迟办理产权登记手续导致的实际损失，故对其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、限被告琼海博某幸福联盟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏某支付逾期办证违约金33239元。二、驳回原告魏某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4228元，由原告魏某负担3513元，由被告琼海博某幸福联盟投资有限公司负担715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。