陈某与张某某、叶红某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，住丹东市振安区。
被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住丹东市振兴区。
被告：叶红某，女，xxxx年xx月xx日出生，住丹东市振兴区。

原告陈某诉被告张某某、叶红某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某，被告张某某、叶红某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某向本院提出诉讼请求，请求两被告给付原告：1、所欠2016-2017年房屋租金5万元；2、按照双方合同第二条约定，如逾期未缴纳租金，按逾期天数×日租金20%收取违约金之规定，截止至2017年12月31日止，违约金总数为30457元；3、按照合同约定，被告应付逾期23天搬迁，产生的房租35282元；4、因未能按时交房，赔偿下一个租房者2万元，应由被告负担。事实与理由：2006年-2011年，原告将坐落于丹东市元宝区某某街*-*号某某某小区*号楼门市房的其中一小部分租给张某某、叶红某夫妇经营发廊，年租金为4万元，发廊名称为“风格”。2011年10月份，该房屋的另一部分（原某某大药房）退租后，也由被告承租下来，这一部分租金2011-2014年为21万元整，2015-2017年租金为24万元整，两部分房租合计为28万元整。双方合同约定每年9月10日一次性支付下一年租金。2016年9月10日，被告以在某某小学购买一套门市房资金短缺为由，未能一次性交付2016-2017年度租金，累计付租金23万元，尚欠5万元整。综上所述，截至2017年12月31日，被告应付原告总计115739元欠款。此前款曾数十次向被告索要，并多次求助某某派出所协助追要，被告均以租金早已付清，收条弄丢了为由，拒不支付欠款及违约金，因此原告向法院提起诉讼。
被告张某某辩称：这些事情不属实，房租不是28万，是第一年21万，第二年22万，三年满了后就是25.3万元，2016年至2017年不欠房租，逾期的23天房租我们双方已经协商好了不收取费用。
被告叶红某辩称：我就认为我还欠2.3万元的租金，因为租房时交了3000元的押金，走的时候原告没退给我，所以我认为现在就欠原告2万元租金。其余的款项我们都不应该承担。
经审理查明：2011年10月10日，原告（甲方）与被告张某某（乙方）签订房屋出租协议，双方主要约定：“将原告所有坐落于元宝区某某街*-*号，某某某小区*号楼*楼，房屋出租面积340平方米房屋租赁被告使用。租赁期共六年，出租期限从2011年10月10日起至2017年10月9日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋；1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方租用该房屋经营发廊，乙方擅自更改经营项目的；4、乙方每年9月10日交下一年度租金，如逾期未交纳租金，按逾期天数乘以日租金20%收取违约金，如逾期达30天，甲方有权收回房屋。租赁合同如因期满而终止时，如甲方想要收回房屋，应提前六个月通知乙方，乙方到期应无条件交房。如乙方逾期不搬迁，每日房租按当年实际日房租的两倍收取，且甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受的损失由乙方负责赔偿。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等租金下，乙方享有优先权。第三条，该门市房租租金每年贰拾壹万元整（210000元），租用期间甲方不承担任何费用，包括房产税。每年乙方需要提前一个月，一次性交齐下一年度的房租，在此合同所签订的六年出租期间，该租房价格在前三个租房年度，即2011年10月10日至2014年10月9日，甲方承诺不上调。后三年，即2014年10月10日至2017年10月9日，甲方将上涨房租的年租金，上涨幅度不超过原房租的15%。第六条，乙方在租用该房屋时，须向甲方交纳押金叁仟元整（3000元），该押金在乙方租房到期后，不再租用该房屋的情况下，经甲方检查，乙方租用房屋后所进行的完备装修及水电设施等没有遭到损坏时，方可将押金退还给乙方。……”被告向原告交纳3000元押金，原告将房屋交付被告使用，租赁期间被告将房屋原有地板拆除，在地面铺设地暖，并在2011年10月至2016年10月间足额交纳房租。2016年10月至2017年10月间房租为25.3万元，被告未能在2016年9月10日前交纳，经协商原告同意被告陆续交纳。被告分别于2016年9月19日交纳6万元，2016年11月10日交纳7万元，2017年4月7日交纳3万元，8月24日交纳4万元，2017年6月13日交纳3万元，共计交纳23万元，此时，本年度房租未交纳部分为2.3万元。被告在合同到期时即2017年10月9日并未向原告交付房屋，双方产生纠纷并经公安机关调解。2017年11月1日，双方达成如下协议，“甲方（陈某）、乙方（叶红某），经甲乙双方协商同意，甲方自动放弃2017年10月9日至11月2日产生的房租，乙方于2017年11月3日九时交房。”乙方于2017年11月3日将房屋交付原告，拆除地板并未恢复。原告未将押金3000元返还被告。
诉讼中，原告认可2016年10月至2017年10月间房屋租金为25.3万元，第一项诉讼请求变更为，请求判令两被告给付欠付房租2.3万元。
本院所确认的上述事实，有房屋出租协议、协议书、收条以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为：原告与被告张某某签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其约束并应依约履行各自的义务。原、被告对未付租金2.3万元数额无异议，但被告认为己交押金3000元应作为租金予以抵扣，尚欠租金数额为2万元。本院认为，根据合同约定，在退租时，经甲方检查，乙方租用房屋后所进行的完备装修及水电设施等没有遭到损坏时，方可将押金退还给乙方。出租方收取押金的目的在于担保承租人因租赁产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。庭审中，被告自认将原告原有地板拆除，退租时并未恢复，地板系租赁物原有装饰，除经出租房同意，承租房退租时应恢复原样，现被告退租时，并未恢复原状。根据合同约定，押金原告作为被告违反合同的违约金、损坏赔偿金不予返还且不予抵顶租金，本院予以支持。被告应给付租金2.3万元。关于原告主张被告逾期交纳房租租金，应支付违约金问题，因被告在分期交纳租金时原告未提出异议，且在被告分批次交纳租金时己接受其分批交纳方式，现原告要求被告承担相应违约责任，本院不予支持。关于原告主张逾期腾倒房屋产生的房租及因未能按时交房，赔偿下一租户2万元，要求被告承担赔偿责任一节。因2017年11月1日，双方当事人签署的协议书，原告己明确表示放弃此部分房租，故其主张该部分租金及要求被告承担相应责任，本院不予支持。因两被告为夫妻关系，租用房屋经营发廊出于维系家庭生活，故原告要求两被告共同承担给付责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条规定，判决如下：

一、被告张某某、叶红某于本判决生效之日起十日内给付原告陈某租金2.3万元；
二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2474元，由被告张某某、叶红某承担375元，原告陈某承担2099元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

审判长 佟玲
审判员 于巍巍
人民陪审员 卢鑫磊

书记员： 夏慧恬