陈某某与荣某房地产发展股份有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书

陈某某
荣某房地产发展股份有限公司
曹义怀（北京盈科（南京）律师事务所）
苏聪聪（北京盈科（南京）律师事务所）

上诉人（原审原告）陈某某。
被上诉人（原审被告）荣某房地产发展股份有限公司，组织机构代码23607772-5，住所地河北省廊坊市开发区春明道北侧。
法定代表人耿建明，荣某房地产发展股份有限公司董事长。
委托代理人曹义怀、苏聪聪，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人陈某某因与被上诉人荣某房地产发展股份有限公司（以下简称荣某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2012）六沿民初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月4日公开开庭审理了本案。上诉人陈某某、被上诉人荣某公司委托代理人曹义怀、苏聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。
《商品房销售合同》第十五条第六项约定，因一方过错导致逾期办证的，按每迟延一天1元支付违约金。上诉人认为上述约定免除自身责任，根据合同法第四十条应当认定无效。经审查，上述约定系双方自愿协商后签订，是对于双方不履行合同约定或履行合同不符合约定时的惩罚性和补偿性条款，并不违反法律强制性、禁止性规定，上诉人主张上述违约金条款无效，事实和法律依据不足，本院不予采纳。
按照双方合同的约定，涉案房屋交付后90日内，应当具备办理房屋所有权的条件，领取房屋所有权证90天后，应当具备办理房屋土地使用权证手续。上诉人与被上诉人于2011年1月1日办理了房屋交接手续，根据合同约定，被上诉人应当于2011年7月具备办理土地证的条件，而涉案房屋于2012年4月16日才具备办理土地使用权证的条件。因此，2011年7月至2012年4月15日应视为被上诉人延期办理土地证的违约期限。荣某公司作为出卖人，应当承担不能按照约定时间协助上诉人办理涉案房屋土地使用权证的违约责任。
双方合同中约定的每天1元的违约金为办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，上诉人陈某某认为双方约定的违约金过低，要求予以调整的主张符合法律规定，故本院对双方约定的违约金予以适当调整。参照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并考虑到上诉人主张的仅为土地使用权证迟延办理的违约金，而不包括房屋所有权证迟延办理的违约金，故本案违约金本院酌定为12049元。虽然本案合同中约定了违约金计算方式，且被上诉人荣某公司自愿向陈某某支付2000元违约金，但原审以此确定的补偿金支付数额明显低于损失，故本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销南京市六合区人民法院（2012）六沿民初字第1323号民事判决；
二、被上诉人荣某公司于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人陈某某土地使用权证逾期办证违约金12049元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费703元，由上诉人陈某某与被上诉人荣某公司各负担二分之一。
二审案件受理费703元，由上诉人陈某某与被上诉人荣某公司各负担二分之一。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。
《商品房销售合同》第十五条第六项约定，因一方过错导致逾期办证的，按每迟延一天1元支付违约金。上诉人认为上述约定免除自身责任，根据合同法第四十条应当认定无效。经审查，上述约定系双方自愿协商后签订，是对于双方不履行合同约定或履行合同不符合约定时的惩罚性和补偿性条款，并不违反法律强制性、禁止性规定，上诉人主张上述违约金条款无效，事实和法律依据不足，本院不予采纳。
按照双方合同的约定，涉案房屋交付后90日内，应当具备办理房屋所有权的条件，领取房屋所有权证90天后，应当具备办理房屋土地使用权证手续。上诉人与被上诉人于2011年1月1日办理了房屋交接手续，根据合同约定，被上诉人应当于2011年7月具备办理土地证的条件，而涉案房屋于2012年4月16日才具备办理土地使用权证的条件。因此，2011年7月至2012年4月15日应视为被上诉人延期办理土地证的违约期限。荣某公司作为出卖人，应当承担不能按照约定时间协助上诉人办理涉案房屋土地使用权证的违约责任。
双方合同中约定的每天1元的违约金为办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，上诉人陈某某认为双方约定的违约金过低，要求予以调整的主张符合法律规定，故本院对双方约定的违约金予以适当调整。参照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并考虑到上诉人主张的仅为土地使用权证迟延办理的违约金，而不包括房屋所有权证迟延办理的违约金，故本案违约金本院酌定为12049元。虽然本案合同中约定了违约金计算方式，且被上诉人荣某公司自愿向陈某某支付2000元违约金，但原审以此确定的补偿金支付数额明显低于损失，故本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、撤销南京市六合区人民法院（2012）六沿民初字第1323号民事判决；
二、被上诉人荣某公司于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人陈某某土地使用权证逾期办证违约金12049元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费703元，由上诉人陈某某与被上诉人荣某公司各负担二分之一。
二审案件受理费703元，由上诉人陈某某与被上诉人荣某公司各负担二分之一。

审判长：孙伟
审判员：曹艳
审判员：李钰

书记员：张毅