邱正安
魏英武（湖南中思律师事务所）
梅某某
向泽（湖南前进律师事务所）
上诉人（原审被告）邱正安，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，住湖南省石门县易家渡镇马鞍铺村5组05010号。
委托代理人魏英武，湖南中思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住湖南省石门县楚江镇澧阳中路030号。
委托代理人向泽，湖南前进律师事务所律师。
上诉人邱正安因与被上诉人梅某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱正安的委托代理人魏英武，被上诉人梅某某及其委托代理人向泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为:一、邱正安与梅某某之间签订的房屋买卖协议是否有效；二、邱正安是否应向梅某某交付房屋并支付违约金。
关于争议焦点一，邱正安与梅某某均系完全民事行为能力人，有权独立进行民事活动，双方所签订的房屋买卖协议是在平等自愿协商的基础上所达成，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效的合同，自成立时生效。邱正安认为其与梅某某签订合同和收取款项的行为不是其真实意思表示且显失公平，应予撤销，但邱正安并未提交任何证据证实其主张，更未按照《中华人民共和国合同法》第五十四条 、五十五条之规定在法定期限内向有权机关要求变更或者撤销该合同，故邱正安的该项主张不能成立，本院不予支持。邱正安还认为其与梅某某签订合同时既未取得国有土地使用权也未动工修建本案诉争房屋，双方签订的合同是虚假的无效合同。根据本案已查明的情况，虽然邱正安与梅某某在2011年3月28日签订房屋买卖协议时本案诉争房屋确实未动工，此时邱正安也没有办理好石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权证，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 第一款 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，邱正安在与梅某某签订合同时对标的物没有所有权或者处分权并不影响双方所签订的房屋买卖协议的效力。故邱正安关于双方签订的合同是虚假的无效合同的主张亦不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二，邱正安与梅某某签订的房屋买卖协议系有效合同，双方均应按照合同的相关约定享有权利，履行义务，即邱正安应当按照合同约定的时间向梅某某交付本案诉争房屋，梅某某也应当按时交纳房款。本案中，邱正安未能在2011年11月28日前将本案诉争房屋交付给梅某某，违反了合同约定，在梅某某要求邱正安继续履行合同的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，邱正安应当根据合同约定继续承担交付本案诉争房屋的义务并对梅某某承担违约责任，即在本案诉争房屋符合交房条件后交付房屋并支付违约金。原审判决确定邱正安按梅某某已付房款的日万分之五支付违约金符法律规定，本院予以确认。另外，根据双方的合同约定，梅某某应当在楚江商务楼主体完工后支付第二笔购房款 1000000元，现梅某某仅支付了300000元，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条 第一款 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，邱正安在能够证明楚江商务楼主体完工时可以通知梅某某交足第二期购房款 1000000元，并有权在梅某某交足第二期购房款 1000000元后再履行交付房屋的义务。原审判决未明确在本案诉争房屋主体完工由梅某某交足第二期购房款1000000元后，邱正安再履行交付房屋的义务，属处理不当，本院予以纠正。
此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条 之规定，邱正安作为原审被告，有权提起反诉，这一权利原审法院已在送达给邱正安的诉讼须知中明确进行了告知，故邱正安未提起反诉是其对自身诉讼权利的处分，并非原审审理程序不当。邱正安关于其在原审中明确提出梅某某违约在先，要求解除合同，原审法院没有告知其可以提起反诉，属于审理程序不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 之规定，判决如下:
一、维持湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第二、三项，即邱正安按梅某某已付房款1300000元的日万分之五支付给梅某某违约金，从2011年11月29日起算至邱正安实际交房之日止；驳回梅某某的其他诉讼请求；
二、撤销湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第一项，即邱正安在石门县楚江商务楼验收合格后立即将该楼的第二、三层交付给梅某某；
三、邱正安在石门县楚江商务楼主体完工、通知并由梅某某交足第二期购房款1000000元，且在房屋经竣工验收合格后三日内将该楼的第二、三层交付给梅某某。
二审案件受理费16500元，由邱正安负担。
本判决为终审判决。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为:一、邱正安与梅某某之间签订的房屋买卖协议是否有效；二、邱正安是否应向梅某某交付房屋并支付违约金。
关于争议焦点一，邱正安与梅某某均系完全民事行为能力人，有权独立进行民事活动，双方所签订的房屋买卖协议是在平等自愿协商的基础上所达成，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效的合同，自成立时生效。邱正安认为其与梅某某签订合同和收取款项的行为不是其真实意思表示且显失公平，应予撤销，但邱正安并未提交任何证据证实其主张，更未按照《中华人民共和国合同法》第五十四条 、五十五条之规定在法定期限内向有权机关要求变更或者撤销该合同，故邱正安的该项主张不能成立，本院不予支持。邱正安还认为其与梅某某签订合同时既未取得国有土地使用权也未动工修建本案诉争房屋，双方签订的合同是虚假的无效合同。根据本案已查明的情况，虽然邱正安与梅某某在2011年3月28日签订房屋买卖协议时本案诉争房屋确实未动工，此时邱正安也没有办理好石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权证，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 第一款 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，邱正安在与梅某某签订合同时对标的物没有所有权或者处分权并不影响双方所签订的房屋买卖协议的效力。故邱正安关于双方签订的合同是虚假的无效合同的主张亦不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二，邱正安与梅某某签订的房屋买卖协议系有效合同，双方均应按照合同的相关约定享有权利，履行义务，即邱正安应当按照合同约定的时间向梅某某交付本案诉争房屋，梅某某也应当按时交纳房款。本案中，邱正安未能在2011年11月28日前将本案诉争房屋交付给梅某某，违反了合同约定，在梅某某要求邱正安继续履行合同的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，邱正安应当根据合同约定继续承担交付本案诉争房屋的义务并对梅某某承担违约责任，即在本案诉争房屋符合交房条件后交付房屋并支付违约金。原审判决确定邱正安按梅某某已付房款的日万分之五支付违约金符法律规定，本院予以确认。另外，根据双方的合同约定，梅某某应当在楚江商务楼主体完工后支付第二笔购房款 1000000元，现梅某某仅支付了300000元，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条 第一款 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，邱正安在能够证明楚江商务楼主体完工时可以通知梅某某交足第二期购房款 1000000元，并有权在梅某某交足第二期购房款 1000000元后再履行交付房屋的义务。原审判决未明确在本案诉争房屋主体完工由梅某某交足第二期购房款1000000元后，邱正安再履行交付房屋的义务，属处理不当，本院予以纠正。
此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条 之规定，邱正安作为原审被告，有权提起反诉，这一权利原审法院已在送达给邱正安的诉讼须知中明确进行了告知，故邱正安未提起反诉是其对自身诉讼权利的处分，并非原审审理程序不当。邱正安关于其在原审中明确提出梅某某违约在先，要求解除合同，原审法院没有告知其可以提起反诉，属于审理程序不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 之规定，判决如下:
一、维持湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第二、三项，即邱正安按梅某某已付房款1300000元的日万分之五支付给梅某某违约金，从2011年11月29日起算至邱正安实际交房之日止；驳回梅某某的其他诉讼请求；
二、撤销湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第一项，即邱正安在石门县楚江商务楼验收合格后立即将该楼的第二、三层交付给梅某某；
三、邱正安在石门县楚江商务楼主体完工、通知并由梅某某交足第二期购房款1000000元，且在房屋经竣工验收合格后三日内将该楼的第二、三层交付给梅某某。
二审案件受理费16500元，由邱正安负担。
审判长：李雪
审判员：彭炜
审判员：孙晖
书记员：王梓蓝
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