原告：迁西县兴城镇兴城四村村民委员会。法定代表人：蒋东梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该村村主任，住迁西县。委托诉讼代理人：赵国才，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该村党员代表，住迁西县。委托诉讼代理人：奚新岚，女，河北奔驰律师事务所律师。被告：付某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该村党支部委员，住迁西县。
原告兴城四村向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告付某某之间的租赁合同关系；2.请求判令被告将租赁厂房和院落返还原告；3.请求判令被告支付自1996年1月1日至2015年12月31日的租赁费495840元及滞纳金；4.请求判令被告支付自2016年1月1日至租赁厂房和院落返还之日止的租赁费；5.请求判令被告支付违约金5万元；6.请求判令被告负担本案诉讼费。庭审时，原告依据所签租赁协议第6条第三项将诉讼请求第5项变更为“判令被告支付违约金为99168元”。事实和理由：1995年11月7日，被告付某某承租了原告兴城四村所属坐落于迁西县喜峰路西的厂房及院落一处，并签订房产租赁协议书一份。“约定：二.租赁期限：10年，自1996年1月1日至2006年12月31日。三.租赁及租金交纳办法：前五年即96年1月1日至2001年12月31日租金每年1.8万元，后五年即2002年1月1日至2006年12月31日租金每年2.8万元，10年租金合计23万余前。上交租金，每半年交付一次，每年的1月1日至1月5日内交付本年度租金的一半，每年的7月1日至5日内交付本年度租金的另一半。五.乙方须按时交纳租金，每逾期一天，须向甲方交纳承包费总额1%的滞纳金，但最多不能逾期5日，否则算乙方违约。六.合同的变更、解除及违约责任。……（三）本协议甲乙双方应严格遵守，如一方无故违约，应给付对方按余下租金20%的违约金。七.协议期满后乙方须返还原物（自然损失除外）。”在房产租赁协议履行过程中，被告未按协议约定向原告支付租金，期间，被告只以瓷砖抵顶租金14160元。协议到期后，被告亦未按协议约定将租赁费返还原告。为此，原告曾数次催促被告支付租金并返还租赁物，但被告以种种理由拖延至今。被告付某某辩称，一.被答辩人兴城四村起诉早已超过法律规定的二年诉讼时效。诉状中称“租赁期限10年，即由1996年1月1日至2006年12月31日止”，而在“2006年12月31日”开始之日起二年之内，被答辩人并没有向答辩人主张任何权利。其诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，请依法驳回其诉讼请求。二、被答辩人隐瞒了与本案租赁合同相关的重要事实，诉状所称内容与事实不符：1.被答辩人存在重大违约行为。出租给答辩人的厂房及院落按合同约定为“东至甲方楼西5米”，可被答辩人单方将已经出租给答辩人的院落内土地出卖给赵庆刚等六户，导致院内东侧减少了2米×50米的使用面积，严重影响了租赁物的使用效能。2.因被答辩人将租赁的厂房东侧出卖给了他人，直接导致该院落出口人为的缩小，导致能够出入的大型车辆无法进入，答辩人开办的修理厂不得不停工，直接经济损失在200万元以上。三、答辩人在租赁的厂房之内建设了水泥地面、回填大坑、房屋、购置了修理设备及设施，实际投入了180多万元。被答辩人诉称返还厂房和院落，而对答辩人的实际损失闭口不提，不符合公平和诚实信用原则。综述，被答辩人非法的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告付某某对原告兴城四村提交的证据质证意见为：对证据1“1995年11月7日签订的房产租赁协议书”无异议，但在租赁后半年多，原告将租赁的宽50米长2米的土地卖给了他人，致使协议中第一条“东至甲方楼西5米”处，现在变成了7米，导致厂房大门缩小；对第二组证据有异议，租赁合同就是村干部付某的笔迹，原告说付某不是村干部不属实，付某几月份去的建筑公司不清楚，写协议期间肯定是村干部，当时还有经济联合社；对第三组证据四村村委会会议记录有异议，对会议记录不清楚，当时村委会虽然找过我，但没有提租赁费之事，当时大队说支付我损失但没谈成。原告兴城四村对被告付某某提交的证据质证意见为：对证1付某的证据有异议，证人应出庭作证，未出庭对证据的真实性、合法性不能进行核实，该证言的内容不真实，在1996年-1998年证人付某不是两委干部，当时其已到建筑公司上班，其对四村两委会是否同意被告搞建筑不具有证明作用，该证言与被告提供的张某的证明内容一字不差，是由当事人制作好由证人抄写完成的，证据完成形式不合法；对证2张某的证言有异议，同付某的证言，张某是被告付某某的亲姐夫，双方存在亲属关系；对证3吴晓琴、刘百余的情况回忆证明有异议，证人应出庭作证，该证明出自2013年8月8日，不清楚二证人出具此证明的目的是什么。如果按照证人说是有意将定点修理业务制定被告，说明证人与被告之间存在不一般的关系，证言内容不足采信。该证明中说是1996年下半年，发生业务时租赁物现状已是如此，不足以说明证据的关联性。该证据是主观证据没有客观有效的证据佐证，不能作为认定被告有间接损失的事实依据；对证4刘景浩的证言同对吴晓琴、刘百余的质证意见。对当事人无异议的证据“房产租赁协议书”，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告兴城四村提供的第二组证据中证1、2与被告付某某提供的证1、2，从形式和来源上符合法律规定，虽各自对证人付某、张某是否为村干部及是否同意被告在租赁的院落内搞建筑的证明目的不同，但于1995年11月7日原告以四村经济合作社的名义签订房产租赁协议时及之后的一段时间内，付某、张某为其中的三委干部、被告租赁厂房及院落后进行施工建筑的事实客观存在，内容上具有真实性与关联性，彼此相互印证，具有一定的证明力，确认为有效证据，予以采信；原告提供的第二组证据中证3、4内容上具有真实性，但证3与其证明付某、张某于1996年3月1日进入四村建筑公司上班、不是村干部的证明目的证据不足；原告提供的第三组证据会议记录客观存在，虽不能当然等同于催款通知书等直接证据效力，但被告未按约定交纳租赁费及租赁期限届满后一直占有使用租赁标的物的事实存在，双方的权利义务具有连续性，与其证明提起诉讼未超过诉讼时效具有关联性，予以采信；被告提供的证3、4关于间接损失证明虽具有一定的客观性，但未提供原告不履行合同义务、造成其间接损失的直接证据，与其证明目的缺乏完整性与合法性，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年11月7日，原告兴城四村（甲方）以兴城四村经济联合社名义与被告付某某（乙方）签订房产租赁协议书一份，将原告所属坐落于迁西县喜峰路西的厂房及院落一处承租给被告，协议约定：“一.租赁项目：权属甲方的厂房及院落（厂房5间、院落西至煤站、东至甲方楼西5米处、北至现矿山经销公司墙、南至李文兴厂房后檐）。二.租赁期限：10年，自1996年1月1日至2006年12月31日。三.租赁及租金交纳办法：前五年即96年1月1日至2001年12月31日租金每年1.8万元，后五年即2002年1月1日至2006年12月31日租金每年2.8万元，10年租金合计23万元。上交租金，每半年交付一次，每年的1月1日至1月5日内交付本年度租金的一半，每年的7月1日至5日内交付本年度租金的另一半。四.乙方在租赁期间须正常使用、维护甲方的厂房，财产不受损失，做到随用随修，费用由乙方自负。五.乙方须按时交纳租金，每逾期一天，须向甲方交纳承包费总额1%的滞纳金，但最多不能逾期5日，否则算乙方违约。六.合同的变更、解除及违约责任。（一）本协议履行期间如发生不可抗力的自然灾害或国家政策原因不属于双方违约。（二）本协议的变更、补充条款由双方协商后，由双方签字、盖章后共同解决。（三）本协议甲乙双方应严格遵守，如一方无故违约，应给付对方按余下租金20%的违约金。（四）本协议不因法定代表人的变更而变更。七.协议期满后乙方须返还原物（自然损失除外），在同等条件下乙方享有优先权”。在房产租赁协议履行过程中，被告对租赁的厂房院落进行了改善，施工增设了厂房设备，从事经营车辆维修业务。租赁期间向原告支付租赁费14160元。自1996年1月1日起至2006年12月31日止及租期届满后至2015年12月31日期间的租赁费合计人民币495840元[1.8万元×5年+2.8年×（6年+9年）-14160元]，被告未按合同约定向原告支付租金。租期届满后至今，原、被告双方未续签房产租赁协议，但被告一直租赁占有使用该厂房及院落。
原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会（以下简称“兴城四村”）与被告付某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告兴城四村法定代表人蒋东梅及其委托诉讼代理人赵国才、奚新岚，被告付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定支付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告兴城四村与被告付某某于1995年11月7日签订的租期为10年的房产租赁合同早已届满，且自2006年12月31日租期届满后至今已达10年之久，此间被告一直租赁使用租赁物，应当按照合同约定积极履行向原告支付租金并承担违约责任的义务。依据《合同法》第223条规定，原、被告签订合同时未对租赁房产及院落的“用途”进行约定，履行过程中被告对租赁物的改善及增设他物情形，双方虽未就合同的变更等按合同第六条第二项约定签订补充条款，但原告作为出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同的实际经营目的，此行为应视为租赁期间的善意添附。在不定期租赁期间，原告提出解除合同的请求，虽于法有据，可以解除合同，但根据租赁合同当事人双方应承担的主要义务，“协议期满后乙方须返还原物（自然损失除外），在同等条件下乙方享有优先权”的约定，结合本案中签订合同的租期10年及租期届满后使用10年的实际情况，在没有证据证明合同目的、用途须改变及如何行使优先权的情形下，消除因解除合同添附物权的变动所造成的当事人之间利益的不平衡，应当赋予双方一定的协调处理期限，期限以6个月为宜。合同中既有“交纳租金逾期5日视为违约”的滞纳金条款，又有违约方“应给付对方按余下租金20%的违约金”的约定，具有重复性，应当以订立合同时可预见的合同价款总额为限的20%支付违约金，即被告支付违约金为43168元[（23万元—14160元）×20%]。被告以原告提起诉讼超过二年诉讼时效、原告违约在先并给被告造成经济损失要求赔偿予以抗辩，证据不足，不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、依法解除原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会与被告付某某于1995年11月7日签订的“房产租赁协议书”。被告于本判决生效之日起6个月内将租赁的厂房和院落返还给原告；二、被告付某某于本判决生效之日起五日内一次性给付原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会自1996年1月1日起至2015年12月31日止的租赁费人民币495840元、违约金43168元；三、被告付某某于本判决生效之日起五日内一次给付原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会自2016年1月1日起至本判决生效之日止按年租金2.8万元标准支付租赁费；四、驳回原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8808元减半收取4404元，由被告付某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 付 有
书记员：付晓超
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