原告费某，女，汉族。
委托代理人冯立志，上海普世律师事务所律师。
被告陈某，男，汉族。
被告钱某，女，汉族，。
上列两被告共同委托代理人徐智华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区128纪念路55弄26号301室，系被告朋友。
原告费某诉被告陈某、钱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月17日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告费某及其委托代理人冯立志，被告陈某，钱某及其委托代理人徐智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费某诉称，被告陈某、钱某系夫妻关系，共同拥有上海市宝山区杨泰三村106号102室房屋。案外人董乐系被告陈某的代理人，代为办理涉案房屋抵押、买卖、领取房屋转让款、过户登记等手续。2011年7月9日，原告经中介公司与案外人董乐签订《上海市房地产买卖合同》，约定以105万元的价格转让上海市宝山区杨泰三村106号102室房屋。合同签订后，被告钱某同意按合同约定出售涉案房屋。原告于当日向董乐支付首付款人民币42万元，于11日、12日分别向董乐支付第二期购房款人民币6万元和2万元。原告在支付购房款总计50万元整后多次通知两被告和董乐，要求支付第三期购房款并共同办理涉案房屋交接、过户手续。现房屋买卖合同约定的最后转让过户日期已过，被告陈某、钱某和董乐仍拒绝配合办理涉案房屋过户手续。原告认为，被告陈某、钱某的行为已致使原告无法获得涉案房屋的所有权，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，故起诉要求解除买卖合同，被告陈某、钱某应向原告返还购房款50万元，并支付违约金21万元。
被告陈某、钱某辩称，2010年8月30日，被告由于做生意需要资金周转，向董乐借了40万元，把涉案房屋抵押给董乐，办理了抵押登记，并依照董乐要求办理了公证委托，被告对于委托书公证书的内容并不知晓。在支付了2010年12月到2011年5月共12万元利息后由于经商失败，未能归还本金及剩余利息，董乐催过欠款但从未提及卖房的事情。直到2011年8月接到房屋中介机构电话才知道董乐把房子卖给了原告。到9月底原被告以及董乐的丈夫韩二军在中介机构见面，被告提出，韩二军扣除本金和应收的利息，将余款以及借条归还给被告，由被告继续履行系争房屋买卖合同，但韩二军不同意。被告又提出要原告把钱拿出来还掉银行贷款，但原告不同意。因此，三方就房屋买卖事宜未能达成一致。被告认为委托书中代理事项没有明确写明房屋的定价，董乐以低于市场价的价格签订买卖合同。原告惧怕后期交易风险，所以不交付后期房款，导致被告无法继续偿还银行贷款，交易无法进行。中介在交易前期没有尽到告知义务。委托书上写明代收款项，但是董乐代收房款后没有告知被告。签订买卖合同时被告不知情，是董乐签合同后才通知被告。所以不同意原告的诉请。
经审理查明，2010年8月30日，被告陈某与案外人董乐签订委托书，被告陈某是委托人，案外人董乐是受托人，约定委托人作为坐落在上海市宝山区杨泰三村106号102室的房地产登记权人，委托董乐为代理人，全权办理涉案房屋抵押、买卖、领取房屋转让款、过户登记等手续。并载明“凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可”。被告陈某在该委托书上签名的行为经上海市国信公证处公证。
另查明，2011年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，经上海合富置业顾问有限公司居间介绍，甲方将上海市宝山区杨泰三村106号102室房屋转让给乙方，房价款为105万元。合同第六条约定，双方于2011年10月20日之前共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方若未按本合同约定将房地产交付乙方（包括房地产交接及房地产权利转移），每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金。若逾期超过20日，则乙方有权单方解除本合同。合同附件六中卖售方本人签章中载明“董乐代陈某签”。合同签订后，原告向董乐支付50万元。
又查明，被告陈某与钱某，于1996年10月25日登记结婚。
以上事实，有房地产权证、《委托书》、《委托书公证书》、《上海市房地产买卖合同》、转帐凭单、收款收据、结婚证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，被告陈某已出具经公证的委托书，委托董乐办理房屋转让手续，故被告陈某与董乐已形成有效代理关系，被告陈某系被代理人，董乐系其代理人，全权办理涉案房屋抵押、买卖、领取房屋转让款、过户登记等手续，代理人在代理权限内所实施的法律行为应由被代理人承担最终法律责任。本案中，董乐在代理权限范围内，与原告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行买卖合同的义务。合同约定办理过户手续的时间为2011年10月20日，但由于被告的原因导致至今未办理过户手续，被告陈某已构成违约。根据合同约定，若甲方未按合同约定交付房地产逾期超过20日，则乙方有权单方解除本合同，故原告要求解除合同的请求，本院予以准许。合同解除后，被告陈某应将收到的房款返还给原告。被告陈某还应承担违约责任，但合同约定的违约金明显过高，本院结合案件事实，酌情将被告陈某应付的违约金调整为5万元。因被告陈某与钱某系夫妻，而钱某对陈某委托董乐等事实也明知，故原告要求被告陈某、钱某共同承担合同义务的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告费某与被告陈某就上海市宝山区杨泰三村106号102室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告陈某、钱某于本判决生效之日起十日内，向原告费某返还购房款50万元。
三、被告陈某、钱某于本判决生效之日起十日内，向原告费某支付违约金5万元。
四、原告费某的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取5,450元、保全费3,020元，由被告陈某、钱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
书记员： 王卿
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