蔡某某与湖北中南恒基置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：蔡某某，男，1976年3月28日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县，
委托诉讼代理人：胡雅丽，湖北益惠民律师事务所律师。
被告：湖北中南恒基置业有限公司，住所地：黄梅县五祖大道东侧“正街鑫城”2栋D层。
法定代表人：杨建辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：何劲松，湖北江弘律师事务所律师。

原告蔡某某与被告湖北中南恒基置业有限公司（以下简称“中南恒基置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月16日作出（2015）鄂黄梅民初字第01185号民事判决，中南恒基置业公司不服该判决依法提起上诉。黄冈市中级人民法院于2018年1月8日作出（2015）鄂黄冈中民一终字第01071号民事裁定，发回重审。本院于2018年2月1日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡某某的委托诉讼代理人胡雅丽、被告中南恒基置业公司委托诉讼代理人何劲松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告的购房款609万元并承担利息及违约责任；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在被告开发的位于黄梅县××街鑫城购买了九间商铺，双方签订了协议书，约定了被告交付房屋的时间和原告应支付的购房款金额，同时约定如被告不能按时交纳商铺应支付利息，并约定了违约责任。协议签订后，原告在2012年12月11日按约定支付了购房款304.5万元，由于被告将原告的商铺作为固定资产在银行抵押贷款，到现在为止，被告无法交付商铺，也无法办理产权过户手续，使得原告的合同目的不能实现。根据协议约定，被告应支付利息承担违约责任，双倍赔偿原告损失。故原告起诉来院。
被告中南恒基置业公司辩称，原告诉称的304.5万元不是购房款，而是其公司下欠的工程款；且该下欠的工程款304.5万元在2014年1月9日通过转账方式支付到原告蔡某某的工商银行卡上。原告在与被告签订以房抵款协议书时，已知晓商铺当时已在银行抵押，根据法律规定已抵押的标的物不能转让，因此双方所签订的协议无效，原告要求按协议支付609万元的诉讼请求于法无据，应予驳回。
原告蔡某某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、江西省第二建筑工程公司十四分公司黄梅正街鑫城二项目部工程款支付情况承认书。拟证明原告及其他合伙人曾在中南恒基置业公司承建正街鑫城项目工程，熊智军与蔡某某是合伙关系。
2、证人王某出具的书面证明及出庭作证，王某主要证明其与熊智军、蔡某某等人合伙承包正街鑫城一期工程，其负责管账。工程完工后，根据其与中南恒基置业公司的财务陈永刚结算的数额，中南恒基置业公司与熊智军签订了确认书（即工程款支付情况承认书）。中南恒基置业公司差欠蔡某某工程款几百万元想以房抵债，但蔡某某没看中房子所以没有抵成，但中南恒基置业公司具体欠蔡某某多少钱其不清楚。并证明双方在工程结算时没有提到违约及奖金的事项。拟证明中南恒基置业公司差欠的是工程款。
3、2012年12月12日签订的协议书（以下简称“协议书”）、商铺号附表、收据。协议书签订双方为中南恒基置业公司与蔡某某，主要内容为：中南恒基置业公司收到蔡某某购房款和办理相关证件款304.5万元；蔡某某购买正街鑫城的商铺（商铺号见附表），双方另行签订商品房认购书，购房款多退少补，该协议书作为商品房认购书的附件，且中南恒基置业公司从2012年11月7日起按购房款向蔡某某支付利息（月息0.8%）；因中南恒基置业公司将蔡某某所选的商铺作为固定资产抵押，中南恒基置业公司必须在银行解冻之日后的一个月内办理好蔡某某的房产证及相关证件并交付蔡某某，如若没有按约定的时间办理好相关证件，则按以下两种方式的其中之一处理：1、中南恒基置业公司以购房的双倍价格回购蔡某某购买的商铺。2、中南恒基置业公司必须赔偿相当于蔡某某已购商铺面积两倍的商铺给予蔡某某。中南恒基置业公司2012年12月11日出具的收据载明收到蔡某某304.5万元，收款事由注明“工程款抵房款”。拟证明中南恒基置业公司所欠蔡某某的工程款已转化为购房款。
被告中南恒基置业公司为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据材料：
1、会计凭证五张，分别为凭证封面、银行凭证、电子转账凭证、请款单、协议书（附件）。其中电子转账凭证载明中南恒基置业公司向蔡某某转款304.5万元，其中用途一栏注明为“奖金”；请款单载明付蔡某某304.5万元，用途一栏注明“支付省二建二项目部蔡某某工程款”，并注明“2014年1月9日下午四点前到账夏小平”请款人一栏有“蔡某某”的签名；银行凭证则记载会计科目为“预付工程款省二建”借方金额304.5万元及“二建蔡某某银行存款”贷方金额304.5万元，双方签订的协议书被作为记账的附件。拟证明中南恒基置业公司向蔡某某转账的304.5万元是用于支付所欠的工程款，且蔡某某签字确认。
2、中南恒基置业公司会计账簿摘页，其中“预付账款明细账”2014年1月31日记载凭证银-0031支付工程款二建蔡某某304.5万元。拟证明中南恒基置业公司向蔡某某转账的304.5万元是用于支付工程款。
3、湖北省建设工程施工合同，发包人为中南恒基置业公司，承包人为江西省第二建筑工程公司，合同工期总日历天数为360天，其中约定提前竣工奖为“每日历天奖励额度为3000元，最高限额不超过工程总造价的2%（85.99万元）”。拟证明，依据双方签订的合同，中南恒基置业公司不可能向蔡某某支付304.5万元奖金。
被告中南恒基置业公司对原告蔡某某提交的证据1、3的真实性没有异议，但认为双方签订的协议违反了法律规定，协议无效；对证人王某在庭审中的陈述没有异议。原告蔡某某对被告中南恒基置业公司提交的证据1中的电子转账凭证没有异议，但认为请款单上的签名不是蔡某某本人所签，虽然记账凭证显示是“工程款”，但本案已转化成购房款，304.5万元只是数字上巧合，该款项与本案没有关联性；对证据2（中南恒基置业公司会计账簿摘页）有异议，认为付款属实，但该款与本案没有关联性；对证据3的真实性没有异议，但对中南恒基置业公司的证明目的有异议，认为奖金是双方的结算问题。
对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2009年6月21日，中南恒基置业公司与江西省第二建筑工程公司签订建设工程施工合同，由中南恒基置业公司将黄梅县××街鑫城一期的工程发包给江西省第二建筑公司，后熊智军、蔡某某、王某等人以江西省第二建筑公司第十四分公司黄梅正街鑫城二项目部名义承接中南恒基置业公司建设工程，并组织人员进行施工，工程完工后江西省第二建筑公司第十四分公司黄梅正街鑫城二项目部于2012年1月6日与中南恒基置业公司对该项目部所有工程量总造价进行了确认，工程量总造价为3135万元，已付工程款2010.56万元，下欠工程款为1124.44万元。双方约定了在2012年1月19日前分两次支付工程款450万元，并约定余款674.44万元从2012年1月6日起按月息0.8%计息，分三次付清。2012年12月12日，中南恒基置业公司与蔡某某签订协议书，蔡某某以中南恒基置业公司所欠的工程款304.5万元在中南恒基置业公司处抵购九间商铺，因中南恒基置业公司在签订协议前已将该商铺作抵押在银行贷款，双方约定在银行解冻之日后一个月内中南恒基置业公司为蔡某某办理房产证及相关证件，中南恒基置业公司向蔡某某出具购买商铺附表，注明商铺号、面积、解冻日期、交付房产证日期。同时双方还约定，如若中南恒基置业公司没有按约定的时间办理好相关证件，则按以下两种方式的其中之一处理：1、中南恒基置业公司以购房的双倍价格回购蔡某某购买的商铺。2、中南恒基置业公司必须赔偿相当于蔡某某已购商铺面积两倍的商铺给予蔡某某。此后双方成讼，蔡某某来院起诉。

本院认为，本案的争议焦点为：（一）协议书的实际履行问题及法律效力问题；（二）中南恒基置业公司向蔡某某转账304.5万元是支付工程款还是支付奖金。
（一）协议书的实际履行问题及法律效力问题。从蔡某某提交的证据来看，中南恒基置业公司于2012年12月11日开具收据，注明收到蔡某某304.5万元，并在事由里注明“工程款抵房款”，足以证明，蔡某某用来购买商铺的款项是来自于中南恒基置业公司欠其的工程款，蔡某某在诉讼中也多次陈述，本案工程款已转化成购房款，且协议书的第一条为“经甲乙双方结算，甲方收到乙方购房款和办理相关证件款共计人民币304.5万元”，亦从另一个角度证实蔡某某所交纳的购房款系工程款抵扣而来，并非现金交付，因为如系单纯交纳购房款，则不存在“双方结算”的问题，故本院认定中南恒基置业公司应付蔡某某工程款为304.5万元。而协议书的第二条中约定“乙方（蔡某某）购买甲方（中南恒基置业公司）位于正街鑫城的商铺（商铺号见附表），双方另行签订商品房认购书，购房款多退少补。该协议书作为商品房认购书的附件，且甲方（中南恒基置业公司）从2012年11月7日起按购房款向乙方（蔡某某）支付利息（月息0.8%）”。庭审中蔡某某的委托诉讼代理人陈述蔡某某已与中南恒基置业公司签订了商品房认购书，但在本院规定的时间内未能向本院提交商品房认购书。因为双方明确约定协议书只是作为商品房认购书的附件，故协议书不能作为认定蔡某某已购买商铺的证据；因蔡某某不能提交商品房认购书，蔡某某是否实际购买商铺附表中所列的九间商铺、面积是否与附表中所记载的面积一致、实际购房款多少、是否需多退少补等问题均无法证实，故本院认为该协议书的第二条所约定的事项双方并未实际履行。中南恒基置业公司认为蔡某某在与中南恒基置业公司签订以房抵款协议书时，所争议的商铺当时已在银行抵押，而根据法律规定已抵押的标的物不能转让，因此双方所签订的协议无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未告知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。……”故中南恒基置业公司与蔡某某在明知所争议的商铺已经办理抵押登记且未通知抵押权人的情况下仍签订上述协议，有违法律规定，故对中南恒基置业公司认为协议书无效的此项辩解意见，本院予以支持。
（二）中南恒基置业公司向蔡某某转账304.5万元是支付工程款还是支付奖金。蔡某某之所以认为该款系奖金，主要是因为中南恒基置业公司的电子转账凭证中用途一栏注明为“奖金”，但蔡某某未能提交中南恒基置业公司向其支付奖金的依据，即中南恒基置业公司为什么要向其支付奖金。根据中南恒基置业公司提交的建设工程施工合同来看，即使工程提前竣工，奖金也不可能超过工程总造价的2%（85.99万元），而涉及蔡某某组织施工的工程总造价为3135万元，即使涉及提前竣工的奖金，上限也不超过62.70万元；且证人王某出庭作证陈述，双方结算时没有提到奖金事项。另从中南恒基置业公司提交的会计凭证来看，其向蔡某某支付的304.5万元，系支付工程款，该会计凭证与会计账簿明细账互相印证，足以证实中南恒基置业公司向蔡某某支付的304.5万元系支付工程款，而非奖金，更不存在数字的巧合。
综上所述，中南恒基置业公司虽然与蔡某某于2012年12月12日签订了协议书，约定由蔡某某购买中南恒基置业公司位于黄梅县××街鑫城的商铺，其实质是中南恒基置业公司差欠江西省第二建筑公司第十四分公司黄梅正街鑫城二项目部工程款，其想通过以房抵债的方式清偿债务。但双方之后并未按约定签订商品房认购书，双方之间最基础的法律关系应该是建设工程合同关系。因双方之间对工程款已经结算并确认，且中南恒基置业公司于2014年1月9日向蔡某某支付了304.5万元工程款，故对蔡某某要求中南恒基置业公司退还其购房款609万元的诉讼请求，本院不予支持。但双方在2012年1月6日签订的工程款支付情况确认书及2012年12月12日签订的协议书中，均约定按月息0.8%支付利息，该约定系双方真实意思的表示，且不违背法律规定，本院予以认定。故中南恒基置业公司对应付的工程款304.5万元从2012年11月7日起到2014年1月9日止，按月利率0.8%计算，向蔡某某支付利息。中南恒基置业公司应支付的利息为：304.5万元×428天×0.8%÷30天＝34.7536万元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，判决如下：

一、由湖北中南恒基置业有限公司于本判决生效后十日内向蔡某某支付所欠工程款利息34.7536万元。
二、驳回蔡某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费54430元，由蔡某某负担47880元，湖北中南恒基置业有限公司负担6550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 刘茂华
审判员 周建平
审判员 罗卫军

书记员： 邓翘险