蒋某某诉贺付来房屋租赁合同纠纷民事判决书

蒋某某
李相政（湖北利川法律援助中心）
贺付来
易德（湖北施州律师事务所）
邓超（湖北新理念律师事务所）

原告（反诉被告）蒋某某，务农。
委托代理人李相政，利川市法律援助中心法律工作者。一般授权代理。
被告（反诉原告）贺付来，务农。
委托代理人易德，湖北施州律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人邓超，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）蒋某某诉被告（反诉原告）贺付来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由代理审判员杨辉适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告贺付来向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理。被告贺付来于2015年3月9日向本院申请对原告蒋某某提交的合同中“贺付来”的签名是否为贺付来本人书写进行司法鉴定，本院依法委托湖北东湖司法鉴定所进行鉴定，鉴定结束后，发现本案不宜适用简易程序进行审理，依法裁定转为普通程序，并组成由审判员林定位担任审判长，审判员龚秀娟、人民陪审员李启广参加的合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告蒋某某及其委托代理人李相政，被告的委托代理人邓超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告贺付来（反诉原告）辩称并反诉称:原告与被告签订的房屋租赁合同约定，房租应一次性付清，原告违反约定的付款义务，只支付了7000.00元租金，余下8000.00元经过被告多次催要，原告拒不支付，并恶意毁损租赁的房屋，导致合同无法继续履行下去。被告在履行解除合同的告知义务后，要求原告腾空所租房屋，被告并无违约之处，是原告违约，故被告提出反诉，请求人民法院判令:1、解除双方签订房屋租赁合同；2、被反诉人立即腾空所租赁房屋，并恢复原状；3、被反诉人承担诉讼费用。
反诉被告蒋某某辩称:原、被告之间的房屋租赁合同系合法合同，不违背法律规定，是双方自愿签订，还没有到期，反诉原告中途单方提出解除合同违背了平等诚信的原则，不能解除合同；如果房屋实际发生损坏是反诉被告的行为造成的，应该赔偿，但是没有任何证据证实是反诉被告损坏了反诉原告的房屋。故房屋的损坏或腾空是不合理的，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告蒋某某为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据:
证据一:《合同》、《收据》原件各1份。证明原、被告之间房屋租赁关系成立，原告支付了房屋租金。
证据二:方永学、李相政对廖良平的调查笔录原件1份。证明1、原告租被告的房屋加工面条；2、被告无故将原告赶出大门；3、被告将原告加工的面条扔到屋外；4、原告另行花费10000.00元租房；5、南坪派出所多次出警解决矛盾。
证据三:《接处警登记表》复印件2份。证明被告将原告赶出门并将物品扔出门，南坪派出所出警调解。
证据四:现场照片原件4张。证明租赁房屋的位置，原告的生活用品及面条被扔到街道上的现场情况。
证据五:《精华型材销售单》原件1份、《收条》原件2份、《证明》原件1份、《建筑业统一网络发票》原件1份、《收据》原件2份、《领条》原件4份、经营收入记账本复印件5张。证明原告被赶出门后经营损失的情况以及原告为搬出被告的房屋、安装三相电所产生的损失。
证据六:《合同》复印件1份。证明原告在租房期内被迫另行租房而造成损失10000.00元。
被告贺付来为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据:
证据一:证人贺某出庭作证证言。主要内容:原、被告之间的房屋租赁合同是原告蒋某某书写的，我签的字。合同内容为房屋租期五年，房屋租金每年3000.00元，共计15000.00元，一次性付清；生产需要的水电由租房一方承担，腾退房屋的时候要将房屋复原；生产所产生的事故由租房人自行负责。签订合同时原告支付了部分租金给被告，余下的部分说过几天给被告。
证据二:现场照片打印件3张。证明涉案房屋遭受损坏的情况。
证据三:《湖北东湖司法鉴定所鉴定意见书》（鄂东鉴（2015）文鉴字第034号）原件1份。鉴定意见为:倾向认定署期为“2014年农历1月28日.”的《合同》中落款“甲方:”处“贺付来”签名是贺付来本人所书写。
本院为查明案情，依职权对涉案房屋的损坏现状进行了现场勘查，并拍摄了房屋现状照片10张。
经庭审质证，原、被告分别就对方的证据发表了如下质证意见:
被告对原告提交的证据一的真实性有异议，收到7000.00元属实，但原告提交的合同系伪造，不是被告本人签名；对证据二的真实性、合法性无异议，认为证人没有出庭作证，证言的证明力欠缺，且原告另行租房的行为与本案无关；对证据三的真实性、合法性无异议，但只能证明原、被告之间发生纠纷，但与本案的诉讼请求无关；对证据四的真实性无异议，但不能证明是被告所为；对证据五，认为与本案没有关联性，原、被告之间的合同依法解除，损失应由原告自行承担；对证据六的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。
原告对被告提交的证据一的真实性有异议，认为证人与被告系父子关系，证人出庭证言系虚假证言；对证据二的合法性有异议，认为照片不能客观的证实系被告的房屋，不能证明房屋有无损坏，亦不能证明损坏系原告所为；对证据三无异议。
原、被告双方对本院依职权调取的证据均无异议。
本院对证据的采信意见如下:
原告提交的证据一，经过双方共同协商选定鉴定机构，鉴定机构对《合同》中落款“贺付来”签名与送检样本“贺付来”签名进行比对，认定是同一人书写习惯的本质反映，是被告贺付来本人签名，且被告反诉要求解除双方签订的合同，亦认可收取了原告的租金7000元，故原、被告之间签订租房合同属实，本院予以采信；原告提交的证据三，系公安机关形成的接处警登记表，来源合法、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据二、四至六，只能证明原、被告发生纠纷，原告搬出被告房屋，并另行租房的事实；原告所列举的开支损失除电力安装系正规发票外，其余系手写的收据等，亦无收款人身份证明，无法核对其真实性，面条销售的收入和利润也系原告自己手写的，无营业收入等相关税费佐证，无法核对其真实性，本院对证据二、四至六的证明目的不予采信。
被告提交的证据一，证人陈述合同系证人签字，与鉴定意见书意见不一致，对此部分内容，本院不予采信，其余内容与原、被告之间的合同内容基本一致，本院予以采信；被告提交的证据二，原告有异议，且无具体拍摄时间、地点，无法固定是否系被告房屋、是否有损坏，故本院不予采信；被告提交的证据三，原告无异议，且鉴定机构是双方选定的有资质的鉴定部门，鉴定过程详细，鉴定结论客观，本院予以采信。
对本院依职权调取的证据，双方均无异议，本院予以采信。
本院认为:依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，亦可解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）贺付来签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，自签订之日起即发生法律效力，双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告贺付来已将房屋交付原告蒋某某使用，并允许其按照合同约定对房屋进行了改装，原告蒋某某应按约定足额一次性向被告贺付来支付房屋租金15000.00元，但原告蒋某某只向被告贺付来支付了7000.00元，双方未能就余下的房屋租金达成一致意见，原告蒋某某仍应按合同约定履行其支付房屋的义务，双方为此发生争议后，原告蒋某某一直未向被告贺付来支付余下房租，其行为已构成违约，原告蒋某某要求被告贺付来赔偿损失的请求没有法律依据，同时亦未提供有效证据对其损失予以证实，故本院对原告蒋某某的该诉讼请求不予支持。双方在庭审中一致同意解除合同，符合法律规定，本院予以准许，被告贺付来应退还原告蒋某某剩余租金，原告蒋某某应按合同约定将被告贺付来的房屋恢复原状。双方约定的房屋租金3000.00元／年，按此标准计算至原告蒋某某将剩余设备搬离之日，房屋租金从原告蒋某某支付7000.00元中扣减，剩余租金由被告贺付来予以退还；原告蒋某某应按合同约定将房屋复原，即修复房屋三楼木栏杆、楼顶天棚空心砖栏杆、楼顶天井玻璃盖。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第九十三条  第一款  、第九十七条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条  ，第九十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）贺付来于2014年3月28日签订的《合同》。
二、被告贺付来于本判决生效之日起十日内退还原告蒋某某剩余租金（原告蒋某某实际支付7000元，租金实际按3000元／年标准计算至原告将房屋腾空之日止）；原告蒋某某于本判决生效之日起十日内将留滞在被告贺付来房屋中的升降机铁架、晾晒面条的竹竿以及房屋顶棚的彩钢瓦撤除并搬离，并恢复房屋三楼长1.3米、高0.9米的木栏杆，楼顶天棚长0.8米、高0.6米的空心砖栏杆，楼顶天井长2米、宽1.5米的玻璃盖。
三、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1660.00元，由被告贺付来承担80.00元，原告蒋某某承担1580.00元；反诉案件受理费80.00元，由反诉被告蒋某某承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行:中国农业银行恩施开发区支行，账号:17×××04（特别提示:用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，亦可解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）贺付来签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，自签订之日起即发生法律效力，双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告贺付来已将房屋交付原告蒋某某使用，并允许其按照合同约定对房屋进行了改装，原告蒋某某应按约定足额一次性向被告贺付来支付房屋租金15000.00元，但原告蒋某某只向被告贺付来支付了7000.00元，双方未能就余下的房屋租金达成一致意见，原告蒋某某仍应按合同约定履行其支付房屋的义务，双方为此发生争议后，原告蒋某某一直未向被告贺付来支付余下房租，其行为已构成违约，原告蒋某某要求被告贺付来赔偿损失的请求没有法律依据，同时亦未提供有效证据对其损失予以证实，故本院对原告蒋某某的该诉讼请求不予支持。双方在庭审中一致同意解除合同，符合法律规定，本院予以准许，被告贺付来应退还原告蒋某某剩余租金，原告蒋某某应按合同约定将被告贺付来的房屋恢复原状。双方约定的房屋租金3000.00元／年，按此标准计算至原告蒋某某将剩余设备搬离之日，房屋租金从原告蒋某某支付7000.00元中扣减，剩余租金由被告贺付来予以退还；原告蒋某某应按合同约定将房屋复原，即修复房屋三楼木栏杆、楼顶天棚空心砖栏杆、楼顶天井玻璃盖。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第九十三条  第一款  、第九十七条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条  ，第九十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定，判决如下:

一、解除原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）贺付来于2014年3月28日签订的《合同》。
二、被告贺付来于本判决生效之日起十日内退还原告蒋某某剩余租金（原告蒋某某实际支付7000元，租金实际按3000元／年标准计算至原告将房屋腾空之日止）；原告蒋某某于本判决生效之日起十日内将留滞在被告贺付来房屋中的升降机铁架、晾晒面条的竹竿以及房屋顶棚的彩钢瓦撤除并搬离，并恢复房屋三楼长1.3米、高0.9米的木栏杆，楼顶天棚长0.8米、高0.6米的空心砖栏杆，楼顶天井长2米、宽1.5米的玻璃盖。
三、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1660.00元，由被告贺付来承担80.00元，原告蒋某某承担1580.00元；反诉案件受理费80.00元，由反诉被告蒋某某承担。

审判长：林定位
审判员：龚秀娟
审判员：李启广

书记员：艾晶晶