胡某某、上饶市三江车辆维修中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：胡某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省铅山县。
委托诉讼代理人：胡景文、刘春，江西六尺条律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：上饶市三江车辆维修中心，住所地：江西省上饶市信州区南环路南侧，统一社会信用代码91361102705556180A。
法定代表人：徐小华，该中心董事长。
委托诉讼代理人：江波，江西时空律师事务所律师。

上诉人胡某某因与被上诉人上饶市三江车辆维修中心（以下简称三江中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院2018赣1102民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据、事实和理由，故本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审查明，2018年3月1日，上饶大红鹰置业有限公司通过司法网络拍卖竞买取得了本案涉案标的物，即上饶市信州区南环路侧、志敏路139号土地使用权以及地上房产建筑所有权。2018年3月20日，一审法院张贴了公告，要求上述标的物的承租人、占有人自公告之日起五日内迁出房屋，退出土地。另查明，2018年4月12日，上饶大红鹰置业有限公司与胡某某的代理人签订一份协议书，约定由大红鹰置业有限公司补偿孔晓军搬迁费、三箱电安装费、搬迁过渡期补偿费、转砂补偿合计人民币94,200元，其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案双方当事人在二审程序当中争议的焦点是,胡某某在租赁合同履行期间所投入的搭建钢棚和房屋装修费用是否有权向三江中心要求赔偿以及相关费用是否可以认定的问题,现评判如下:
首先，从合同解除的事由看,本案胡某某向一审法院起诉要求判令解除与三江中心的租赁合同,其依据的事实和理由是租赁标的物即位于江西省上饶市信州区志敏大道139号570平方米的土地和部分房屋被一审法院另案查封,拍卖，导致租赁合同的目的不能实现,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，支持胡某某的诉讼请求，并认定胡某某没有违约行为，故胡某某依法有权向三江中心行使赔偿请求权。
其次，从合同解除的后果看，合同一旦解除即不但面向将来发生效力，而且还有条件地溯及既往，对此，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从该法律规范可以看出，当守约一方行使合同解除权时，如合同双方的财产关系不能恢复到合同订立前状态下，可以行使赔偿请求权。就本案而言，胡某某与三江中心的租赁合同的标的物因另案执行被一审法院查封、拍卖，胡某某所搭建的钢棚以及对房屋的装修不可能恢复原状，故胡某某要求三江中心赔偿损失的诉讼请求应予支持。
第三，从合同约定的内容看，胡某某与三江中心所订立的租赁合同标的物的拆迁，添加建筑物拆除的后果进行了约定，即租赁标的物被拆迁，三江中心退还未使用的租金。如在一年内被拆迁，三江中心赔偿胡某某搭建钢棚的损失20,000元，如胡某某在搭建钢棚时即被拆除，由三江中心负责赔偿。而本案胡某某行使合同解除权及损害赔偿请求权的事由并非是政府的征用而被拆迁，也非政府对违章建筑的拆除，而是三江中心因另案执行事宜导致租赁标的物被一审法院查封、拍卖。因此，三江中心认为胡某某所搭建的钢棚是违章建筑，不应获得赔偿的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
第四，从相关法律的规定看，对于城镇房屋租赁合同纠纷案件的审理，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理……（二）未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分担。对照本案而言，胡某某与三江中心在租赁合同中明确对搭建事宜进行了约定，应当认定三江中心同意胡某某在租赁土地上进行搭建，但对相关费用负担并未进行约定，且也未取得合法的建设手续，按照上述司法解释规定的处理办法，应由胡某某与三江中心按照过错分担。从租赁合同的约定可以看出，双方对搭建钢棚的违法性都有充分的认知，相关的过错程度一致，故而对搭建费用各半负担，胡某某该上诉理由成立，本院予以采纳。
最后，从双方提交的证据看，胡某某为证明其主张的搭棚损失为91,000元，装修费用为15,435元，向一审法院提供了与证人张某、李某所签订的钢棚确认单，价款支付凭证等，以证明实际支付了搭棚费用91,000元，装修费用15,435元，上述证人也出席了一审庭审，当庭接受了询问，可以认定胡某某实际投入的费用为106,435元。三江中心认为胡某某主张的损失是否存在以及具体数额没有完成举证义务的抗辩事由与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，本案胡某某无论是行使基于合同解除的赔偿请求权，还是行使基于租赁合同装修扩建费用的给付请求权，均有充分的事实和法律依据，三江中心应予赔偿或分担，但胡某某对其已使用年限所对应的价值应予扣除，或者是按照自身的过错承担部分费用，对此，本院酌定53,000元。
综上所述,上诉人胡某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

审判长 程晓斌
审判员 徐志锋
审判员 聂晓红

书记员： 谭玲