纪某某、陈某与无锡民申房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2）

纪某某
陈某
张念亲（受纪某某（江苏无锡永迎法律服务所）
陈某共同授权委托）（江苏无锡永迎法律服务所）
无锡民申房地产开发有限公司
季润芝（江苏恒佳达律师事务所）
陆烨波（江苏恒佳达律师事务所）

上诉人（原审原告）纪某某。
上诉人（原审原告）陈某。
委托代理人张念亲（受纪某某、陈某共同授权委托），无锡市永迎法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）无锡民申房地产开发有限公司，住所地无锡市312国道卫星村段、新学士桥堍A区。
法定代表人潘霄燕，该公司董事长。
委托代理人季润芝、陆烨波，江苏恒佳达律师事务所律师。
上诉人纪某某、陈某因与被上诉人无锡民申房地产开发有限公司（以下简称民申公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

本院认为:
一般来说，书面合同约定是证明双方真实意思表示的直接证据，具有较强的证明力，但被告抗辩部分格式条款本不是合同条款，因为疏忽大意而与合同文本错装订在一起，不是双方约定一致的意思表示，且提供的证据足以使法官产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告就主张的事实进一步举证及说明。
综合双方提供的证据，法官足以对《商品房买卖合同》附件三是双方真实意思产生合理的怀疑:
（一）24件案件中的大部分购房者（包括本案纪某某、陈某）称从e房网平台得知“晶源”毛坯房的促销信息。从e房网发布的促销信息看，促销活动有重大差别，各购房者明知开发商销售楼盘时的促销活动不一，却在签订合同时不与开发商进一步沟通、确认促销活动的具体内容、价值和交付方式等，不符合一般购房者的消费心理。
开发商销售毛坯房如有促销活动，销售人员为提高销售几率，往往会加强促销内容的宣传，购房者也往往会对促销活动的落实到位有更大关注度。以本案为例，中央空调的安装是房屋装修中的重大事项，中央空调因品牌不同、型号不同价格差距很大，因装修设计不同安装设置和安装费用也会有所不同，如果签订协议时开发商承诺赠送中央空调，购房者对于中央空调的名牌、型号，如何交付、何时交付、如何安装、安装费用如何承担均不要求开发商予以明确；而且，从一部分业主的陈述中可得知，签订协议时其对中央空调的交付时间和交付方式也是有所期待的，却不与开发商明确提出，或与开发商进一步确认，这些均与一般购房者签订协议时希望条款尽可能明确而减少争议的心态不符。
另外，《商品房买卖合同》附件三中除涉及中央空调安装到位外，还载明了插座面板可正常使用和室内灯具安装到位的事项，而24件案件的购房者均称对于插座面板以及灯具的品牌、型号、数量未进行具体协商，有的甚至称“没有注意到”这些内容的约定，与一般购房者的消费习惯和签订协议时的应具有的关注程度不符。
（二）“臻园”毛坯房开盘在前，“晶源”毛坯房开盘在后。从之前对“臻园”毛坯房促销中央空调的合同文本看，民申公司对于毛坯房交付不可能同时交付中央空调，如将中央空调安装事项约定在《商品房买卖合同》之中，很可能影响毛坯房交付，易产生争议是明知的；对于促销中央空调，可能因空调品牌不同，型号不同、安装设置不同会产生不同的费用也是明知；所以其在《商品房买卖合同》中对赠与的中央空调不作约定，而是以补充协议的方式，对毛坯房交付后的相关事项，包括所赠与的中央空调的品牌、安装以及安装过程中可能产生的额外费用均进行明确约定。而本案中，《商品房买卖合同》只简单地载明“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”，民申公司明知这种方式的条款约定会增加其与业主产生纠纷的概率，而仍对已有的较为成熟的合同文本弃而不用，与一般专业的房屋开发公司提供格式合同的心理不符。对此，民申公司解释称该附件出现在《商品房买卖合同》中不是其本意，而是由于工作人员的失误导致，更符合情理。
（三）从附件三装修、设备标准的履行看，是毛坯房交付时不可能具备的，只可能适用精装修房:①内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间:“另约定”，是因为精装修房的补充协议中，对上述内容有另行约定；而毛坯房中不涉及装修，交付标准基本是统一的，如内墙和顶棚:批白；地面:水泥砂浆抹平，所以不需要另约定。②“电源进每住房开关箱，每个回路安装到位，末端开关面板插座可正常使用”，是在毛坯房交付时不可能完成的。因为毛坯房的电源回路一般是自行设计、安装，末端开关面板插座的正常使用与否与装修有关，开发商无法在未参与装修的情况下就作如此保证。③“室内灯具（包括筒灯、射灯、槽灯）安装到位”，也是毛坯房交付时不可能完成的。室内灯具安装到位室内的灯具如何布局、使用何种型号、何种品牌、设置多少盏灯都是装修时考虑的问题，精装修房因为特定的装修方案，房屋交付时装修已完毕，双方不存在争议。而毛坯房各业主因装修设计不同，对灯具的要求也有所不同，双方对开发商赠送的灯具不作具体约定不合交易习惯。
（四）从《商品房买卖合同》的履行看，各业主在签署了《入伙文表签收单》和房屋确认书时，均未以开发商交付的商品房不符合合同约定而提出异议。
相比之下，民申公司所称的附件三是工作人员疏忽，误将精装修房屋的交付标准错装订在毛坯房的《商品房买卖合同》中，有一定可能性。
（一）《商品房买卖合同》使用的是相关部门监制的格式文本，页码多达13页，且雷同内容多。毛坯房的合同内容与精装修房的格式一致，且“晶源”楼盘同时有毛坯房和精装修房销售，民申公司工作人员有可能将同为第11页附件三关于装修、设备标准的合同文本错订。
（二）附件三在《商品房买卖合同》签名页之后，同类房屋的附件三内容、格式完全一致，属于格式文本。民申公司销售“晶源”A2、A7栋二百多套毛坯房时均采用错误的文本，而没有及时发现；业主接收房屋时，也没有依据附件三内容提出异议。
所以，购房者如认为附件三是双方当事人签订协议时的合意，应进一步举证或作出合理的说明。本案中，
第一，从合同协商的过程看，各方当事人均确认民申公司没有明确向购房者纪某某、陈某作出赠送包括中央空调、灯具、插座面板等物品的意思表示。双方也没有就中央空调的安装、费用结算、灯具、插座面板的品牌、型号、数量进行协商。
赠与的意思表示必须由赠与人以明示的方式表示。纪某某、陈某提供了民申公司制作的晶源楼盘销售的宣传册，认为可视为开发商对购买毛坯房赠送中央空调的承诺。经查，该宣传册中主要宣传精装修房的设计、装修品牌及居住环境，无法推断出毛坯房也具备同等装修设计和品牌，所以纪某某、陈某提供的宣传册不足以证明开发商对毛坯房赠与中央空调的意思明示。
第二、从合同的实际履行看，民申公司不可能也没有按照附件三约定的装修、设备标准交付毛坯房，对此，购房者纪某某、陈某接收房屋时没有提出异议，且确认民申公司交付的毛坯房符合双方约定。
第三，从日常生活经验法则来看，上文已述法官对于双方关于附件三装修、设备标准的约定是否是真实意思表示产生了合理怀疑，购房者既未作出合理的说明，也未提供开发商明示赠与相关设备的证据。
综上所述，民申公司抗辩本案所涉《商品房买卖合同》的附件三是其工作人员没有依照双方当事人的真实意思表示，错将精装修房的合同格式样本添加到本案所涉合同中，该附件内容不能视作民申公司交付房屋的标准的意见，本院予以采纳。《商品房买卖合同》附件三不是开发商民申公司与购房者签订毛坯房购房协议时的约定内容，购房者纪某某、陈某据此要求开发商履行安装中央空调的义务，如不履行将承担双倍价款赔偿的意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1175元，由上诉人纪某某、陈某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:
一般来说，书面合同约定是证明双方真实意思表示的直接证据，具有较强的证明力，但被告抗辩部分格式条款本不是合同条款，因为疏忽大意而与合同文本错装订在一起，不是双方约定一致的意思表示，且提供的证据足以使法官产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告就主张的事实进一步举证及说明。
综合双方提供的证据，法官足以对《商品房买卖合同》附件三是双方真实意思产生合理的怀疑:
（一）24件案件中的大部分购房者（包括本案纪某某、陈某）称从e房网平台得知“晶源”毛坯房的促销信息。从e房网发布的促销信息看，促销活动有重大差别，各购房者明知开发商销售楼盘时的促销活动不一，却在签订合同时不与开发商进一步沟通、确认促销活动的具体内容、价值和交付方式等，不符合一般购房者的消费心理。
开发商销售毛坯房如有促销活动，销售人员为提高销售几率，往往会加强促销内容的宣传，购房者也往往会对促销活动的落实到位有更大关注度。以本案为例，中央空调的安装是房屋装修中的重大事项，中央空调因品牌不同、型号不同价格差距很大，因装修设计不同安装设置和安装费用也会有所不同，如果签订协议时开发商承诺赠送中央空调，购房者对于中央空调的名牌、型号，如何交付、何时交付、如何安装、安装费用如何承担均不要求开发商予以明确；而且，从一部分业主的陈述中可得知，签订协议时其对中央空调的交付时间和交付方式也是有所期待的，却不与开发商明确提出，或与开发商进一步确认，这些均与一般购房者签订协议时希望条款尽可能明确而减少争议的心态不符。
另外，《商品房买卖合同》附件三中除涉及中央空调安装到位外，还载明了插座面板可正常使用和室内灯具安装到位的事项，而24件案件的购房者均称对于插座面板以及灯具的品牌、型号、数量未进行具体协商，有的甚至称“没有注意到”这些内容的约定，与一般购房者的消费习惯和签订协议时的应具有的关注程度不符。
（二）“臻园”毛坯房开盘在前，“晶源”毛坯房开盘在后。从之前对“臻园”毛坯房促销中央空调的合同文本看，民申公司对于毛坯房交付不可能同时交付中央空调，如将中央空调安装事项约定在《商品房买卖合同》之中，很可能影响毛坯房交付，易产生争议是明知的；对于促销中央空调，可能因空调品牌不同，型号不同、安装设置不同会产生不同的费用也是明知；所以其在《商品房买卖合同》中对赠与的中央空调不作约定，而是以补充协议的方式，对毛坯房交付后的相关事项，包括所赠与的中央空调的品牌、安装以及安装过程中可能产生的额外费用均进行明确约定。而本案中，《商品房买卖合同》只简单地载明“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”，民申公司明知这种方式的条款约定会增加其与业主产生纠纷的概率，而仍对已有的较为成熟的合同文本弃而不用，与一般专业的房屋开发公司提供格式合同的心理不符。对此，民申公司解释称该附件出现在《商品房买卖合同》中不是其本意，而是由于工作人员的失误导致，更符合情理。
（三）从附件三装修、设备标准的履行看，是毛坯房交付时不可能具备的，只可能适用精装修房:①内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间:“另约定”，是因为精装修房的补充协议中，对上述内容有另行约定；而毛坯房中不涉及装修，交付标准基本是统一的，如内墙和顶棚:批白；地面:水泥砂浆抹平，所以不需要另约定。②“电源进每住房开关箱，每个回路安装到位，末端开关面板插座可正常使用”，是在毛坯房交付时不可能完成的。因为毛坯房的电源回路一般是自行设计、安装，末端开关面板插座的正常使用与否与装修有关，开发商无法在未参与装修的情况下就作如此保证。③“室内灯具（包括筒灯、射灯、槽灯）安装到位”，也是毛坯房交付时不可能完成的。室内灯具安装到位室内的灯具如何布局、使用何种型号、何种品牌、设置多少盏灯都是装修时考虑的问题，精装修房因为特定的装修方案，房屋交付时装修已完毕，双方不存在争议。而毛坯房各业主因装修设计不同，对灯具的要求也有所不同，双方对开发商赠送的灯具不作具体约定不合交易习惯。
（四）从《商品房买卖合同》的履行看，各业主在签署了《入伙文表签收单》和房屋确认书时，均未以开发商交付的商品房不符合合同约定而提出异议。
相比之下，民申公司所称的附件三是工作人员疏忽，误将精装修房屋的交付标准错装订在毛坯房的《商品房买卖合同》中，有一定可能性。
（一）《商品房买卖合同》使用的是相关部门监制的格式文本，页码多达13页，且雷同内容多。毛坯房的合同内容与精装修房的格式一致，且“晶源”楼盘同时有毛坯房和精装修房销售，民申公司工作人员有可能将同为第11页附件三关于装修、设备标准的合同文本错订。
（二）附件三在《商品房买卖合同》签名页之后，同类房屋的附件三内容、格式完全一致，属于格式文本。民申公司销售“晶源”A2、A7栋二百多套毛坯房时均采用错误的文本，而没有及时发现；业主接收房屋时，也没有依据附件三内容提出异议。
所以，购房者如认为附件三是双方当事人签订协议时的合意，应进一步举证或作出合理的说明。本案中，
第一，从合同协商的过程看，各方当事人均确认民申公司没有明确向购房者纪某某、陈某作出赠送包括中央空调、灯具、插座面板等物品的意思表示。双方也没有就中央空调的安装、费用结算、灯具、插座面板的品牌、型号、数量进行协商。
赠与的意思表示必须由赠与人以明示的方式表示。纪某某、陈某提供了民申公司制作的晶源楼盘销售的宣传册，认为可视为开发商对购买毛坯房赠送中央空调的承诺。经查，该宣传册中主要宣传精装修房的设计、装修品牌及居住环境，无法推断出毛坯房也具备同等装修设计和品牌，所以纪某某、陈某提供的宣传册不足以证明开发商对毛坯房赠与中央空调的意思明示。
第二、从合同的实际履行看，民申公司不可能也没有按照附件三约定的装修、设备标准交付毛坯房，对此，购房者纪某某、陈某接收房屋时没有提出异议，且确认民申公司交付的毛坯房符合双方约定。
第三，从日常生活经验法则来看，上文已述法官对于双方关于附件三装修、设备标准的约定是否是真实意思表示产生了合理怀疑，购房者既未作出合理的说明，也未提供开发商明示赠与相关设备的证据。
综上所述，民申公司抗辩本案所涉《商品房买卖合同》的附件三是其工作人员没有依照双方当事人的真实意思表示，错将精装修房的合同格式样本添加到本案所涉合同中，该附件内容不能视作民申公司交付房屋的标准的意见，本院予以采纳。《商品房买卖合同》附件三不是开发商民申公司与购房者签订毛坯房购房协议时的约定内容，购房者纪某某、陈某据此要求开发商履行安装中央空调的义务，如不履行将承担双倍价款赔偿的意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1175元，由上诉人纪某某、陈某负担。

审判长：薛崴
审判员：林中辉
审判员：李杨

书记员：周喆菁