上诉人（原审被告）：石某某金某房地产开发有限公司，住所地石某某市桥西区裕华西路66号海悦天地A座27层，统一社会信用代码：xxxx。
法定代表人：杨建青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨保山，该公司外联部经理。
上诉人（原审原告）：王雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住北京市房山区，
委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石某某天元名品商业管理有限公司，住所地石某某市长安区跃进路3号天元商务大厦21层，统一社会信用代码：91130100666583927W。
法定代表人：高志华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超彬，河北冀港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志敏，河北冀港律师事务所律师。
上诉人王雪某因与上诉人石某某金某房地产开发有限公司（以下简称金某公司）、被上诉人石某某天元名品商业管理有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石某某市桥西区人民法院（2016）冀0104民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金某公司的委托诉讼代理人王保山，上诉人王雪某的委托诉讼代理人薛少培、被上诉人天元公司的委托诉讼代理人何志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王雪某的上诉请求：判决被上诉人退还上诉人185064元。2、判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，三年租金185064元应归上诉人。一审中，二被上诉人均已承认，属于上诉人王雪某的前三年租金185064元以王雪某房款的名义已由天元公司支付给金某公司，该租金是由王雪某的商铺产生的，应属于王雪某。一审法院不支持，没有任何法律依据和事实依据。
金某公司辩称：业主方在签订商品房买卖预售合同时，一并签订了委托天元公司租赁委托合同，租赁期为12.5年，在预售合同签订之日有折扣就是抵扣三年的租金收益，因此我方一直履行合同。商户提出合同无效和解除合同我方不认可。
天元公司辩称：答辩意见同原一审意见。
王雪某向一审法院起诉请求：1.解除原被告2012年12月18日签订的两份《商品房预定合同》；2.判决二被告承担连带责任退还原告购房款771100元元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算至被告退还全部房款之日）。二被告承担连带责任支付原告从2016年5月至解除《商品房预售合同》之日的租金（租金按照30844元/套/年标准）；3.判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2012年12月18日原告王雪某与被告金某公司签订《金某·海悦天地商品房预定合同》，原告购买石某某市桥西区裕华西路66号“金某海悦天地”项目商业地上3层B区071、072号商铺，建筑面积均为11.9平方米，每平方米单价34680元，总价款均412692元，采用一次性付款方式。优惠加折抵三年租金后，总房价分别均为293018元，当日原告王雪某向被告金某公司给付总房款586036元，并于同日与石某某天元名品投资管理有限公司签订两份《（商铺）租赁协议》约定了租期、租金、续租、回购等权利义务。2013年12月14日被告金某公司与石某某天元名品投资管理有限公司、石某某天元发展有限公司签订《关于终止及款项支付的协议书》，协议约定由被告金某公司收回一至三层部分物业的经营管理，并全权委托石某某海悦天地企业管理有限公司自主营业。原告与被告金某公司未办理续签手续，该项目现未取得商品房预售许可证明。以上事实，有原、被告陈述，商铺预定协议、收款收据等证据所证实，足以认定。
一审法院认为，原、被告签订的商铺预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告王雪某的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告金某公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商铺预订合同依法应当被认定为无效。对合同无效的后果，合同双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故被告金某公司应当依法向原告王雪某返还实际购房款586036元。因合同无效，原告王雪某要求被告金某公司向其支付租金的主张，本院不予支持，但被告应向原告支付占用上述款项期间的利息。原告要求被告天元公司承担合同责任，于法无据，对其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告王雪某与被告石某某金某房地产开发有限公司于2012年12月18日签订的《金某·海悦天地商品房预定合同》无效；二、被告石某某金某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王雪某退还购房款586036元及利息（利息自2012年12月18日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告王雪某的其他诉讼请求。
本案受理费11512元，原告王雪某负担2763元，被告石某某金某房地产开发有限公司负担8749元。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，王雪某与金某公司签订的《金某·海悦天地商品房预定合同》，因金某公司在本案起诉前未能取得诉争房产的商品房预售许可证明，依法应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原审认定金某公司返还其已实际收取的王雪某的购房款586036元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，并无不当。金某公司关于驳回王雪某的全部一审诉讼请求并要求继续履行合同之上诉主张，依法无据，本院不予支持。关于王雪某主张应退还其三年租金185064元，并称该租金是由其商铺产生之主张，同上所述，因双方签订的无效合同自始没有法律约束力，即王雪某对该商铺自始不享有任何权利，且其亦未实际向金某公司交付该款项，故王雪某的此项上诉主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人石某某金某房地产开发有限公司及上诉人王雪某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
审判长 刘清振
审判员 薛金来
代理审判员 李莉
书记员： 李蒙蒙
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