王某某、尹迎某与丹东现代房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，丹东市纺织厂退休职工，住丹东市元宝区。上诉人（原审原告）：尹迎某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，丹东市纺织厂退休职工，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：王某某（尹迎某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，丹东市纺织厂退休职工，住丹东市元宝区江城大街***号*单元****室。被上诉人（原审被告）：丹东现代房屋开发有限公司。住所地：丹东市振兴区振四街**号。法定代表人：殷洪岳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘成武，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司法律顾问，住丹东市振兴区。

王某某、尹迎某上诉请求:撤销原审判决，查明事实依法改判。其上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定《商品房买卖合同》格式条款不违反法律、法规的强制性规定是错误的。商品房买卖由于经登记才能产生物权变动的效力，登记的迟延会影响不动产受让人权利的实现。因此法律规定协助受让人办理产权过户登记手续为一种法律义务。《城市房地产开发经营管理条例》规定的登记时限属于强制性规定，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》也是参照上述条例规定而确定的。被上诉人在《商品房买卖合同》格式性条款约定小区综合验收合格60日内，是一个无限期的约定，违反相关法律规定，因此应当是无效的。原审判决认定该条款合法有效是错误的。2、《商品房买卖合同》第十五条规定系被上诉人提供，其内容免除了被上诉人按法定时限办理产权登记的义务，应当为无效的格式条款。二、原审判决适用法律错误。被上诉人构成根本违约，原审判决没有正确适用法律规定保护上诉人所受损失和所失利益。同时原审法院没有正确解读司法解释的规定。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款规定的期限是90日内，原审判决没有适用。该《司法解释》第十六条及十八条第二款均对违约造成的损失进行了确定，原审判决没有适用这些处理争议的具体规定是适用法律错误。最高人民法院公布的指导性案件与本案具有同案内容，应当得到同样的判决结果。三、原审判决有诉未判。《商品房买卖合同》约定的违约金数额，没有法律根据，用于维权诉讼费用都不足，上诉人要求按照《司法解释》规定增加违约金数额，原审判决有诉未判。现代开发公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。尹迎某、王某某向一审法院起诉请求：一、被告协助两名原告办理坐落于丹东市元宝区江城大街308号1单元1701号房屋所有权登记手续；二、被告赔偿两名原告逾期办证违约金112554元（以购房款37万元为基数，自被告镶嵌竣工名牌的次月首日即2013年5月1日起，至2017年7月30日止，按中国人民银行同期贷款利率日万分之二计算）。一审法院经审理查明，原告王某某与原告尹迎某系夫妻关系。2009年4月30日，原告王某某与被告现代开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告王某某购买被告开发的位于丹东市X街X号X单元X房，面积为113.76平方米的一处商品房，房屋总价款为37万元。双方关于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收合格后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”。2009年5月1日，被告为原告王某某出具《销售不动产统一发票(代开)发票联》，证明原告王某某已经为江城大街308-1701号房支付价款37万元。2009年5月15日，丹东守兴置业管理有限公司为原告王某某出具《入住通知单》，原告于同日入住涉案房屋。房屋交付后，因涉案小区未能完成综合验收等原因，原告至今无法办理房屋所有权证书。为此，两名原告向本院提起本次诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其与被告公司之间存在商品房销售合同关系，提供《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票(代开)发票联》、《入住通知单》，被告对该组证据的真实性没有异议，本院应当以该组证据认定原告与被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行。被告对两名原告要求被告协助办理坐落于丹东市江城大街308号1单元1701号房屋所有权登记手续的诉讼请求没有异议，本院对该项诉讼请求予以支持。鉴于涉案房屋尚不具有办理初始产权登记的条件，本院酌情判令被告在可以办证之日起十五日内协助两名原告为涉案房屋办理所有权登记手续。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告在合同中对被告协助办理产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收合格后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，如此必将损害原告利益，这一观点在《辽宁省高级人民法院民事审判热点、难点100题》中针对问题65的参考意见中予以了体现，即：“因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持”。原告进户数年至今，仍未能取得房屋权属证书，原因系因该小区尚未完成综合验收。依此规定，原告有权要求被告承担违约责任。虽然原告未就诉讼前主张办证的情况提供证据，但原告提起本次诉讼已近3个月时间，被告仍未能履行协助办理权属证书的义务，本院酌情认为被告应当按照合同约定支付原告违约金1850元（37万元×0.5%），被告支付违约金后，还应当履行协助原告办理产权登记的义务。关于原告主张涉案《商品房买卖合同》中违约金条款约定系格式条款，计算方式显失公平，排除原告主要权利，应认定为无效条款的意见，无事实及法律依据，本院不予采信。因两名原告未举证证明约定的违约金低于造成的损失，故原告要求法院增加违约金，本院无法予以支持。一审法院判决：一、被告丹东现代房屋开发有限公司在可以办证之日起十五日内协助原告王某某、尹迎某为丹东市X街X号X单元X号房屋办理所有权登记手续；二、被告丹东现代房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某某、尹迎某违约金1850元；三、驳回原告王某某、尹迎某的其他诉讼请求。如被告丹东现代房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，减半收取1275元，由原告王某某、尹迎某负担1254元，由被告丹东现代房屋开发有限公司负担21元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对于双方当事人在一审时提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上诉人王某某、尹迎某与被上诉人丹东现代房屋开发有限公司（以下简称现代开发公司）商品房销售合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2017年10月27日作出（2017）辽0602民初1023号民事判决书。上诉人王某某、尹迎某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某暨上诉人尹迎某的委托诉讼代理人，被上诉人现代开发公司的委托诉讼代理人刘成武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。现上诉人主张该合同中第十五条关于产权登记的约定属于格式性条款，因违反法律规定应属无效。该合同十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，小区综合验收合格后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方上述约定内容明确了被上诉人应履行义务的期限。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权登记的期限应属于上述法律规定的“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”情形。一审法院并未以双方合同中约定的办理房屋所有权登记期限的条件成就作为被上诉人履行义务的前提，而是考虑到上诉人于2009年5月15日入住案涉小区，至今因被上诉人原因无法办理产权登记手续，从而认定被上诉人存在违约行为，应当承担违约责任，这一认定是正确的。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款规定，合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中同时约定了因被上诉人的原因，上诉人不能在约定期限内取得产权证书，被上诉人应当按已付房价款0.5%向上诉人支付违约金。因双方在合同中已对逾期办证违约金进行了明确约定，故不应当适用上述司法解释规定的标准计算逾期办证违约金。上诉人提出合同约定的逾期违约金数额过低，并请求增加违约金数额。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上诉人虽主张由于被上诉人的违约行为，导致其无法出售房屋产生损失，但因其未提供相应证据证明其产生的损失，故本院不予支持。综上所述，上诉人王某某、尹迎某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由上诉人王某某、尹迎某负担。本判决为终审判决。

审判长　　姜淑晶
审判员　　张　策
审判员　　康　璐

书记员：姜瑶裕