王某某
贺耀辉（甘肃至行律师事务所）
甘肃兰某房地产开发有限公司
麻天旺（甘肃天旺律师事务所）
范文颖（甘肃天旺律师事务所）
上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人贺耀辉，甘肃至行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）甘肃兰某房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区安宁西路593号。
法定代表人周启涛，该公司总经理。
委托代理人麻天旺，甘肃天旺律师事务所律师。
委托代理人范文颖，甘肃天旺律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人甘肃兰某房地产开发有限公司（以下简称兰某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2014）安民三初字第20220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某的委托代理人贺耀辉，被上诉人兰某公司的委托代理人麻天旺、范文颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。关于被上诉人迟延交房是否因不可抗力造成，是否有合同约定的违约情形以及是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第153条 规定:“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”由此可见，民法上的不可抗力是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或者疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形。本案中，被上诉人在履行合同的过程中，兰州市政府制发了《关于进一步加强城市扬尘污染管理的通知》、《关于做好2013年城区燃煤锅炉限期治理改造工作的通知》和《关于进一步调整城区道路交通流量缓解交通拥堵的通告》，实施“蓝天工程”和解决道路拥堵问题客观上使被上诉人兰某公司的施工受到了一定的影响，是其不能按期交房的因素之一。被上诉人兰某公司对兰州市政府的上述行政行为无法预见、亦无法避免，应属不可抗力。此外，被上诉人兰某公司与燃气安装公司签订《壁挂炉居民用户燃气管道安装施工合同》后，燃气公司依据此合同进行了施工。在施工期间，兰州煤气安装公司为了完成兰州市政府实行的“两年内完成煤改气工程”目标，没有按期完成“兰某·幸福里”商住小区的煤气安装工程，致使涉案工程的燃气管道的改造工程没有在合同约定的期限内完工。《商品房买卖合同》第十四条约定:“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:供水、供电、供暖（天然气壁挂炉）、排水、天然气自交房之日起30个工作日内达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任”。据此，“兰某·幸福里”商住小区的煤气安装工程没有按期完工，并非被上诉人的原因所致，对此，被上诉人不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第118条 规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，被上诉人兰某公司应当将其遭遇的上述不可抗力行为告知上诉人，但被上诉人并没有按照合同约定在60日内履行告知义务，故应承担相应的民事责任，以35%的民事责任为宜。
关于本案被上诉人是否履行了交房义务的问题。本院经二审查明，被上诉人兰某公司于2014年4月12日起陆续向各业主交付房屋，2014年5月22日，上诉人王某某办理了《业主入伙交接确认书》，交接了房屋。被上诉人现实际已经履行了交付房屋的义务，故上诉人所提没有履行交付义务的诉请不能成立。
关于上诉人提出涉案商品房8、9、10号楼消防没有验收，原审法院认定全部验收合格的事实是错误的理由。本院在二审审理期间，被上诉人提交的《甘肃省建设工程竣工验收备案表》载明，8、9、10号楼的消防已全部验收合格，故该上诉理由不能成立。
关于上诉人提出原审判决判非所请即上诉人主张的是违约金而非物业费，超出诉讼请求范围的问题，本院经核查，虽然被上诉人与甘肃中集物业管理有限公司共同承诺自愿免除上诉人20个月的物业管理费，但上诉人对此并不同意，而原审法院据此判决由被上诉人免除上诉人物业管理费确已超出了上诉人的诉讼请求，违反了合同的相对性及不诉不理的原则，对此，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条 、第一百零七条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 （二）项之规定，判决如下:
一、维持兰州市安宁区人民法院（2014）安民一初字第153号民事判决第二项及案件受理费部分；
二、撤销兰州市安宁区人民法院（2014）安民一初字第153号民事判决第一项；
三、被上诉人甘肃兰某房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付上诉人王某某违约金4751.37元（675390×0.1‰×201×35%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费70元，由被上诉人甘肃兰某房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。关于被上诉人迟延交房是否因不可抗力造成，是否有合同约定的违约情形以及是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第153条 规定:“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”由此可见，民法上的不可抗力是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或者疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形。本案中，被上诉人在履行合同的过程中，兰州市政府制发了《关于进一步加强城市扬尘污染管理的通知》、《关于做好2013年城区燃煤锅炉限期治理改造工作的通知》和《关于进一步调整城区道路交通流量缓解交通拥堵的通告》，实施“蓝天工程”和解决道路拥堵问题客观上使被上诉人兰某公司的施工受到了一定的影响，是其不能按期交房的因素之一。被上诉人兰某公司对兰州市政府的上述行政行为无法预见、亦无法避免，应属不可抗力。此外，被上诉人兰某公司与燃气安装公司签订《壁挂炉居民用户燃气管道安装施工合同》后，燃气公司依据此合同进行了施工。在施工期间，兰州煤气安装公司为了完成兰州市政府实行的“两年内完成煤改气工程”目标，没有按期完成“兰某·幸福里”商住小区的煤气安装工程，致使涉案工程的燃气管道的改造工程没有在合同约定的期限内完工。《商品房买卖合同》第十四条约定:“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:供水、供电、供暖（天然气壁挂炉）、排水、天然气自交房之日起30个工作日内达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任”。据此，“兰某·幸福里”商住小区的煤气安装工程没有按期完工，并非被上诉人的原因所致，对此，被上诉人不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第118条 规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，被上诉人兰某公司应当将其遭遇的上述不可抗力行为告知上诉人，但被上诉人并没有按照合同约定在60日内履行告知义务，故应承担相应的民事责任，以35%的民事责任为宜。
关于本案被上诉人是否履行了交房义务的问题。本院经二审查明，被上诉人兰某公司于2014年4月12日起陆续向各业主交付房屋，2014年5月22日，上诉人王某某办理了《业主入伙交接确认书》，交接了房屋。被上诉人现实际已经履行了交付房屋的义务，故上诉人所提没有履行交付义务的诉请不能成立。
关于上诉人提出涉案商品房8、9、10号楼消防没有验收，原审法院认定全部验收合格的事实是错误的理由。本院在二审审理期间，被上诉人提交的《甘肃省建设工程竣工验收备案表》载明，8、9、10号楼的消防已全部验收合格，故该上诉理由不能成立。
关于上诉人提出原审判决判非所请即上诉人主张的是违约金而非物业费，超出诉讼请求范围的问题，本院经核查，虽然被上诉人与甘肃中集物业管理有限公司共同承诺自愿免除上诉人20个月的物业管理费，但上诉人对此并不同意，而原审法院据此判决由被上诉人免除上诉人物业管理费确已超出了上诉人的诉讼请求，违反了合同的相对性及不诉不理的原则，对此，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条 、第一百零七条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 （二）项之规定，判决如下:
一、维持兰州市安宁区人民法院（2014）安民一初字第153号民事判决第二项及案件受理费部分；
二、撤销兰州市安宁区人民法院（2014）安民一初字第153号民事判决第一项；
三、被上诉人甘肃兰某房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付上诉人王某某违约金4751.37元（675390×0.1‰×201×35%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费70元，由被上诉人甘肃兰某房地产开发有限公司承担。
审判长：张秉德
审判员：张煜枫
审判员：张惠东
书记员：任继芳
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