王某、大连德泰控股有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住大连市金州区。
委托诉讼代理人：孙广为，辽宁生辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明旭，辽宁生辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连德泰控股有限公司，住所地大连经济技术开发区辽河西路128号工业团地管理中心北四楼。
法定代表人：朱宝峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾迎春，辽宁竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张少泽，辽宁竞业律师事务所律师。

上诉人王某与上诉人大连德泰控股有限公司（以下简称德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，王某与德泰公司均不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某的委托诉讼代理人孙广为，上诉人德泰公司委托诉讼代理人曾迎春、张少泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院对一审判决认定事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的主要事实，本院认定如下：2017年7月26日，大连金普新区市场监督管理局出具《关于原金州区工商局对备案情况的说明》，载明：原金州区工商局在2014年11月30日未与食品药品监督管理局、质量技术监督局合并组成我局前，对辖区房地产开发企业的商品房买卖合同进行备案时，为保护购买人利益，要求备案的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，须符合《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十三条"预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续"的规定，否则不予备案。
本院于2015年7月3日作出（2015）大执恢字第109、110号执行裁定书，载明：原权利人广寰公司与被执行人松源公司建设工程施工合同纠纷系列案，本院于2012年9月26日作出（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书，并已发生法律效力。2013年12月2日，本院作出（2013）大执审字第227、228号执行裁定书，裁定德泰公司为（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书的申请执行人。申请执行人德泰公司于2015年5月18日向本院申请恢复执行。本案在执行过程中，本院于2014年1月6日依法查封了被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库，查封期限至2016年1月6日。本案查封为首轮查封。2014年6月，本院委托测绘机构对地下车库面积进行测绘，实际面积为21,796.57平方米。2014年7月16日，经本院依法委托，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司作出辽同房地估字（2014）第215号房地产估价报告，确定估价对象价值时点（2014年4月22日）的评估值（不包括所分摊的土地使用权价值以及德泰公司所添附的部分的价值）为5532.77万元。2014年8月15日，本院向申请执行人德泰公司送达评估报告。2014年8月30日，本院在人民法院报向被执行人松源公司公告送达评估报告，现公告期满。在异议期间内申请执行人与被执行人均未提出异议。2015年5月21日，本院依申请执行人德泰公司申请，委托大连大拍拍卖有限公司对上述被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库进行拍卖。自2015年5月27日，大连大拍拍卖有限公司在大连日报上刊登拍卖公告，因无人竞买而流拍。2015年6月17日，申请执行人德泰公司申请同意以第一次流拍保留价5532.77万元，抵偿（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书所确认的债务；抵偿后，申请终结（2012）大审民初再字第6号民事调解书执行，申请终结（2012）大审民初再字第10号民事调解书本案本次执行程序。裁定：一、准予申请执行人德泰公司以物抵债的申请。抵顶（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书所确认的债务总额中的5532.77万元；二、自本裁定书生效之日起，申请执行人德泰公司即拥有被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库；三、被执行人松源公司所欠申请执行人德泰公司（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书的剩余债权应当继续清偿。
2015年11月27日，大连理工大学城市学院教师公寓B1#-B13#项目、C1#-C13#项目取得竣工验收备案表。
德泰公司在房屋初始登记后即通知购房人案涉房屋具备办理产权证书的条件。

本院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商品房买卖合同约定，德泰公司应当在2014年5月30日前向购房人交付房屋；并在房屋交付使用后90日内，将需由德泰公司提供的资料报产权登记机关备案；如因德泰公司的责任，购房人不能在规定期限内取得房屋权属证书，德泰公司按已付购房款的日万分之一向购房人支付违约金。从上述约定可知，仅因德泰公司的责任致使购房人不能在规定期限内取得产权证的，德泰公司才承担违约责任。从本案查明事实可知，案涉楼盘原开发单位为松源公司，因松源公司原因，其不能继续开发建设案涉楼盘，为维护购房人利益，德泰公司作为国有独资企业受政府委派接替松源公司续建案涉楼盘。但从案涉楼盘竣工验收备案表载明的内容可知，B、C区是需要共同竣工验收并经共同备案的。而因松源公司欠付施工方广寰公司C区地下车库工程款，德泰公司需代松源公司偿还欠付广寰公司工程款，成为松源公司债权人后，通过执行程序实现对松源公司的债权，进而取得C区地下车库所有权，才能办理B、C区工程竣工验收备案手续，取得房屋初始登记，令案涉房屋具备办证条件。但从（2015）大执恢字第109、110号执行裁定书载明内容可知，在德泰公司代松源公司向广寰公司偿付C区地下车库工程款，并于2013年12月2日变更为申请执行人后，德泰公司需在执行程序中对地下车库面积进行测绘、评估、拍卖，第一次拍卖因无人竞买而流拍后，德泰公司申请以第一次流拍保留价抵偿其代松源公司向广寰公司偿付的债务，上述程序中还均需向松源公司公告送达相关材料，最终本院于2015年7月3日才裁定"德泰公司拥有被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库，被执行人松源公司所欠申请执行人德泰公司（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书的剩余债权应当继续清偿"。本院于2015年7月8日将该裁定书送达德泰公司，至此案涉B、C区工程方全部变更至德泰公司名下，德泰公司才能办理B、C区的竣工验收备案手续。也就是说，德泰公司无法控制C区地下车库执行程序（测绘、评估、拍卖，流拍、裁定德泰公司取得C区地下车库所有权）在合同约定的办证期限内完结，故至2015年7月8日执行裁定生效，德泰公司取得C区地下车库所有权之前，均非德泰公司责任致使购房人不能如约取得房屋产权证书。因此，一审认定自2015年7月8日始，德泰公司应当按照合同约定在90日内将相关材料报产权登记机关备案，逾期应承担违约责任，并无不当，德泰公司上诉主张其应免除全部违约责任，及购房人上诉主张德泰公司应自合同约定办证期限届满次日开始至2015年7月8日后90日承担违约责任，均无充分的事实及法律依据，本院不予支持。又因德泰公司在房屋初始登记后即通知购房人可办理产权证书，故购房人诉请德泰公司支付房屋初始登记后的逾期办证违约金，亦无充分的事实及法律依据，对购房人诉请中合理部分，本院予以支持。
关于购房人上诉主张德泰公司于2012年就已接手案涉项目的续建工作，而案涉商品房买卖合同签订于2013年，即德泰公司在合同签订前对案涉工程可能存在的相关问题已经有了预判，故德泰公司应按合同约定的办证期限履行协助办证义务,否则应承担违约责任一节，本院认为，从大连金普新区市场监督管理局出具的《关于原金州区工商局对备案情况的说明》载明内容"原金州区工商局对辖区房地产开发企业的商品房买卖合同进行备案时，要求备案的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，须符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条'商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续'的规定，否则不予备案"可知，并非德泰公司在明知案涉项目备案手续办理具有特殊性的情况下，仍自主决定将办证期限约定为房屋交付后90日内，而是应原金州区工商局要求约定的办证期限，故如上所述，德泰公司应自其取得C区地下车库所有权的2015年7月8日后90日开始承担逾期办证违约责任至房屋取得初始登记之日。据此，一审判令德泰公司支付的违约金数额并无不当，但一审在未支持购房人全部诉请的情况下，漏判驳回购房人其他诉讼请求，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

审判长 赵虹
审判员 陈伟
审判员 张萍萍

书记员： 杜玉洁