牟某某、李某等与徐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：牟某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族
原告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族
原告：李瑾，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族
三原告委托代理人：黄开庭，湖北润丰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告李瑾委托代理人李某（本案第二原告），代理权限：特别授权代理。
被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族

原告牟某某、李某、李瑾诉被告徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告委托代理人黄开庭及原告李某，被告徐某某参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牟某某、李某、李瑾向本院提出诉讼请求:一、判令徐某某、牟某某房屋买卖无效；二、判令被告赔偿三原告住房搬迁补偿金、奖励款和购房款差价106544元。事实与理由：座落于铁山区盛洪卿路×××-×号、面积为59.05㎡福利房系原告牟某某的丈夫李某某购买。2004年7月该房交由原告李某居住、管理。2008年元月11日，李某某去世，房产未分割。李某随其子去杭州生活，该房先后租给孙某某、柯某某居住。2014年10月26日，被告徐某某经柯某某介绍与原告牟某某签订协议书，将该房以58000元的价格转卖给被告丈夫江某某，并要求不要将卖房之事对任何人讲，也不要求过户。2015年春节前，原告牟某某要求与被告解除协议，被告不同意，并承诺在2016年前补10000元房款。2015年12月14日，被告与铁山区住房保障与征收管理局签订《房屋协商搬迁补偿协议书》，领取补偿金164544元。2016年6月，原告牟某某把卖房之事告诉李某、李瑾，二人不同意卖房。2017年4月，李某发现房屋被拆，被告也未兑现补偿10000元购房款承诺。遂起纠纷。请判如所请。
本院经审理认定事实如下：2014年10月26日，被告徐某某经人介绍与原告牟某某签订协议书，约定将原告牟某某座落于铁山区盛洪卿路×××-×号、面积为59.05㎡福利房以58000元的价格卖给被告徐某某，如双方悔约则罚款10000元条款。协议签订之日，被告徐某某付清了房款，原告牟某某交付了所卖房屋及房屋产权证书。2015年12月14日，被告徐某某与黄石市铁山区住房保障与房屋征收管理局签订《房屋协商搬迁补偿协议书》，将该房搬迁，被告徐某某领取房屋各种补偿金164544元。
另查明：登记为铁山区盛洪卿路×××-×号、面积为59.05㎡房改房属原告牟某某与其夫李某某共有，于1994年1月购买，其产权登记在李某某名下。李定芳于2008年1月11日因病去世。原告牟某某与其夫李某某所生长女为原告李瑾，次女为原告李某。2017年6月1日，原告牟某某、李某、李瑾诉至本院。

本院认为：原、被告双方争议的焦点为：一、该房买卖合同的效力问题。原告认为：所卖房产为遗产，未经所有继承人同意或追认，买卖无效；被告所承诺增加购房款未兑现，应为合同生效条件未成就，买卖合同未生效。被告认为：1、买卖合同系双方当事人真实意思表示，不具备合同无效的情形；2、该房屋为李某某与牟某某的夫妻共同财产，子女其他家庭成员均不享有财产权利。牟某某享有该房屋的大部份继承权；3、牟某某卖房行为构成表见代理，被告有充分理由相信牟某某有权代表全家处分该房屋；4、被告对该房取得一是支付房价符合当时市场行情，二是无违反法律法规情形，属于善意取得。本院认为：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规强制性规定。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该合同系相对方当事人真实意思表示，不具备上述无效法律规定的任何情形。涉案房屋系原告牟某某与其丈夫李某某共有，李定芳于2008年1月11日因病去世，继承即发生，在法定上原告牟某某除了享有共有财产一半份额外，对属于李某某的另一半份额与另外二原告享有平等的继承权。原告牟某某拥有该房三分之二产权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人另有约定的除外”的规定，原告牟某某有权处分该房产。综上，原告请求判决合同无效的诉求本院不予支持。二、被告应否赔偿原告该房被告所领搬迁款与购房款的差价。本院认为：被告于2014年10月26日与原告牟某某签订合同并实际履行后，该房被告有占有、处分、收益的权利。被告于2015年12月14日与黄石市铁山区住房保障与房屋征收管理局签订《房屋协商搬迁补偿协议书》，将该房搬迁，领取房屋各种补偿金164544元理归被告所有。原告没有证据证明被告同意补偿原告房款10000元的主张，本院不予采纳。故原告要求被告赔偿被告所领该房搬迁款与购房款的差价106544元的诉求，本院予以驳回。三、原告主张权利是否超过二年的诉讼时效期间。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，被告与黄石市铁山区住房保障与房屋征收局签订《房屋协商搬迁补偿协议书》及被告取得房屋搬迁款发生在2015年12月14日，诉讼时效期间应从此日开始计算，至原告2017年6月1日起诉之日，在诉讼时效期间的二年之内，故原告的起诉没有超过二年诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告牟某某、李某、李瑾全部诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币1215元，由原告牟某某、李某、李瑾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。

审判员　　黄沿胜

书记员：刘婷婷