河北计经鸿翔房地产开发有限公司、李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地：沧州市运河区御河新城东区5号商业楼。
法定代表人：范宏杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：石延华、吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某某，男，汉族，1937年11月25日，住沧州市运河区。
委托诉讼代理人：张宁，河北海岳律师事务所律师。

上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司因与被上诉人李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2016）冀0903民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
河北计经鸿翔房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的起诉已经超过两年的诉讼时效。双方于2014年3月25日办理了房屋交付手续，被上诉人于2016年10月份立案，在此期间被上诉人从未向上诉人主张权利，也没经过法院诉前调解，故本案已经超过诉讼时效。2.一审法院认定上诉人交付房屋不符合约定并赔偿经济损失是错误的。第一、上诉人交付的房屋户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改，与双方约定的户型图也一致，一审法院凭什么依据认定阳台缺失呢？第二，上诉人在拆迁安置时，提供户型示意图中约定的非常明确，即该户型图仅供参考，最终以施工图为准，一审法院既然将该户型图作为证据使用，就应当完全采纳该证据，而不是仅采纳对被上诉人有利的部分，对上诉人有利的部分不予采纳，这种做法没有法律依据。第三、原审法院以《商品房销售管理办法》第二十四条第二款作为判决依据，上诉人认为本案不适用该条款，因为被上诉人没有提供证据证明上诉人交付的楼房结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生了改变，且双方合同没有约定如出现影响商品房质量或使用功能情形时如何处理，一审法院却以该条判决上诉人违约，没有事实和法律依据。第四、上诉人交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，应当是上诉人交房时面积减少，但被上诉人的楼房面积并没有减少。如按一审判决赔偿阳台面积价款，被上诉人的房子就多占了面积，属于不当得利，应返还给上诉人，双方应抵销。第五、关于阳台的概念仅是双方认识不同。退一步讲，假设按被上诉人所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间，那么本案中上诉人提供的房屋是否不能进行活动和晾晒衣物呢？这种认定又有谁来证明或出具鉴定结论来证实呢？事实上上诉人交付房屋并不影响被上诉人进行活动和晾晒衣物。第六、假设本案上诉人交房存在违约事实，那么，被上诉人的损失应当按照合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，一审法院根据被上诉人自己计算的方法判决上诉人承担赔偿损失没有依据。3.上诉人是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序，在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台存在争议，应由规划主管部门处理或经过行政诉讼解决，不应在民事案件中进行认定。
二审查明：2016年3月14日，李某某将起诉状交到运河区法院时，运河区法院在接收起诉状的同时让李某某签名确认了送达地址确认书，该案被转至基层法庭调解。因在基层法庭没有调解成功，李某某遂于2016年8月9日缴纳了诉讼费，2016年10月21日运河区法院登记立案。其他事实与一审查明相一致。
关于李某某诉求的退还燃气初装费问题，一审法院另行裁定驳回了李某某的起诉。

本院认为，本案争议焦点问题是：一、本案是否超过诉讼时效。二、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。
一、本案是否超过诉讼时效。通过一审法院卷宗送达地址确认书、诉讼材料接收单记载的时间可知李某某向一审法院进行诉讼的时间是2016年3月14日。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司与被上诉人李某某交接房屋的时间是2014年3月20日，因此李某某的起诉并未超过两年的诉讼时效。
二、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有两处共计8.28㎡的南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致也未按上述规定的期限书面通知被上诉人。综上，上诉人以上行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，一审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。综上，诉争楼房存在阳台缺失，且因阳台缺失而给被上诉人造成的损失，一审计算标准得当。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费306元，由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。

审判长　　郭淑仙 审判员　　苗笑臣 审判员　　冉　旭 审判员　　张　珍 审判员　　张　梅 审判员　　高宝光 审判员　　刘俊蓉

书记员：冯金平