沈某某与抚顺市地产房屋开发有限公司、中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托代理人徐一大，辽宁凯业律师事务所律师。被告：抚顺市地产房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人齐少嫣，该公司经理。被告：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行，住所地抚顺市新抚区。负责人毛大思，该行行长。委托代理人张忠波，该行工作人员。第三人：姜贵发，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住抚顺市新抚区，身份证号码：2104021956********。委托代理人姜贵明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住抚顺市新抚区。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令我与被告地产开发公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于抚顺市顺城区临江东路某号楼某单元某号房屋归我所有，被告地产开发公司协助我办理房屋产权过户手续，办理产权登记费用由被告地产开发公司负担；2、被告地产开发公司与第三人姜贵发签订的《商品房买卖合同》无效；3、被告农行站前支行与第三人姜贵发签订的《个人贷款购房抵押备案登记书》抚房抵押登记第53号无效；4、被告地产开发公司及被告农行站前支行连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年5月10日，我与被告地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定我以1400元每平米的价格，购买被告地产开发公司开发的位于抚顺市顺城区城东某方块某号楼某单元某房屋，建筑面积146.852平方米，总房款205592.8元。被告地产开发公司在收到我支付的全部房款后，为我办理了房屋入户手续，此后我多次找到被告地产开发公司要求办理房屋产权登记，其以种种理由拖延。后我到市产权处查询得知，第一被告在将房屋出售给我前与第三人姜贵发签订了虚假的《商品房买卖合同》，向被告农行站前支行申请办理了个人住房按揭抵押贷款，并在抚顺市产权处办理了抵押登记，导致我十年来未能办理房屋产权登记。被告地产开发公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。被告农行站前支行辩称，我行在2001年接受了第三人姜贵发的贷款申请，经过我行调查，该房屋是由被告地产开发公司开发，已经取得商品房预售许可证，符合条件，经过调查后我行与第三人姜贵发签署了合同，办理了公证，并办理了抵押登记。原告在购买房屋时没有尽到注意义务，对自己的过错应承担相应责任。第三人姜贵发辩称，我从来没有签订过《商品房买卖合同》，更没有去公证处签过字，没有收到过被告农行站前支行贷款，我根本就不知道这件事。经审理查明，2002年5月10日，被告地产开发公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于抚顺市顺城区城东某方块某号房屋以205592.8元的价格出卖给原告，原告将房款全部缴纳后，被告地产开发公司为原告办理了入户手续，原告居住使用至今。原告在入住后要求被告地产开发公司协助产权登记时，得知案涉房屋于2001年4月22日以第三人姜贵发名义在被告农行站前支行处办理了抵押贷款。另查明，2001年4月22日，被告地产开发公司与第三人姜贵发签订了《抚顺市商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给第三人，并于2001年4月30日与被告农行站前支行签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，该合同在抚顺市公证处予以公证，并办理了抵押登记。在《个人住房按揭（抵押）借款合同》中借款人签名处系第三人姜贵发的印章，并无本人签名。本院所确认的上述事实，有原告提供的户籍证明、社区证明、专用收款收据、发票、《商品房买卖合同》，被告农行站前支行提供的户口薄、《个人住房按揭（抵押）借款合同》、公证书、借款凭证、房屋他项权证、《商品房买卖合同》、预售许可证、商品房预售发票、个人住房贷款申请表及双方当事人开庭陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经本院审查和开庭质证，可以采信。
原告沈某某诉被告抚顺市地产房屋开发有限公司（以下简称地产开发公司）、中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行（以下简称农行站前支行）、第三人姜贵发商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈某某及委托代理人徐一大、被告农行站前支行委托代理人张忠波、第三人姜贵发委托代理人姜贵明到庭参加诉讼。被告地产开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

本院认为，原告与被告地产开发公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，原告支付合理的购房款，被告地产开发公司交付房屋，双方已实际履行，并未违反法律规定，原告已实际占有使用该房屋多年，故原告与被告地产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告地产开发公司应协助原告办理房屋过户手续。关于第三人姜贵发与被告地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，因该合同的订立并非当事人真实的意思表示，第三人姜贵发未实际购买房屋，亦未实际取得该房屋，应认定为合同无效。第三人姜贵发与被告地产开发公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》是第三人姜贵发与被告农行站前支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》的前提，被告农行站前支行虽主张原告未尽调查案涉房屋登记及权属注意义务，但没有证据证明原告对案涉房屋设立抵押权是知情的。案件审理过程中，第三人姜贵发作为其与被告地产开发公司签订《抚顺市商品房买卖合同》的主体，明确表示其没有购买案涉房屋，没有在被告农行站前支行借款及办理公证，未实际取得该房屋，也未对房屋实施任何权利。综合上述案情，应确认第三人姜贵发与被告农行站前支行的合同无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告沈某某与被告抚顺市地产房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告抚顺市地产房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告沈某某办理房屋(《商品房买卖合同》记载坐落地点为顺城区城东七方块4#2-242、建筑面积146.852平方米)产权过户手续；三、被告抚顺市地产房屋开发有限公司与第三人姜贵发签订的《商品房买卖合同》无效；四、被告中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行与第三人姜贵发签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。案件受理费2192元（已减半收取），由被告抚顺市地产房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。

代理审判员　　张佳楠