汪某某诉郑某某、第三人武汉跻巍房地产开发有限公司、武汉市东西湖祁家山建筑工程公司房屋买卖合同一审民事判决书

原告汪某某。
被告郑某某，现下落不明。
第三人武汉跻巍房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道268号。
法定代表人张建武，董事长。
委托代理人何丽君，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
第三人武汉市东西湖祁家山建筑工程公司，住所地武汉市东西湖祁家山。
法定代表人张和平，总经理。

原告汪某某与被告郑某某、第三人武汉跻巍房地产开发有限公司（以下简称武汉跻巍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月10日受理，依法适用普通程序，由代理审判员张恒担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、付元姣组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。审理中，因武汉市东西湖祁家山建筑工程公司（以下简称武汉祁建公司）与本案的审理有直接的利害关系，本院依法追加武汉祁建公司作为第三人参加诉讼。原告汪某某及第三人武汉跻巍公司的委托代理人何丽君到庭参加了诉讼。被告郑某某、第三人武汉祁建公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

本院认为，原告汪某某与被告郑某某签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。第三人武汉祁建公司承建大兴公寓（即现在的富丽雅花园）时留置了大兴公寓B栋八套房屋，第三人武汉祁建公司承建该公寓时的项目经理郑某某将该房屋对外出售。虽然在第三人武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司等公司建设安装工程施工承包合同结算纠纷一案中，湖南跻巍武汉公司等公司曾提出以八套房屋抵付尚欠武汉祁建公司工程款的意见，但本院以无证据证实为由不予采信。该案上诉至武汉市中级人民法院后，该院作出的（2000）武经终字第311号民事判决书未以八套房屋冲抵湖南跻巍武汉公司尚欠武汉祁建公司的工程款。2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司取得武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋的房屋所有权证，其中包含原告汪某某签订《售房协议》后实际居住至今的富丽雅花园B1栋1单元102室房屋，该房屋至今未过户至被告郑某某名下。后湖南跻巍武汉公司变更名称为武汉跻巍公司。被告郑某某在未取得该房产的所有权情况下，与原告汪某某签订《售房协议》处分该房产，实际是对该房产的无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告汪某某要求解除其与被告郑某某于1999年7月18日签订的《售房协议》的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告汪某某的损失范围及被告郑某某应承担的赔偿数额。本案原、被告签订的《售房协议》及被告郑某某向原告汪某某出具的承诺书，其保证其对出售的房屋享有处分权，并可办理房屋产权证书。现因被告郑某某的原因造成该房屋不能办理产权登记，被告郑某某应承担全部责任。关于原告汪某某要求被告郑某某返还其已支付的购房款71，000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告郑某某的无权处分诉争房屋，原告汪某某及其妻子金智玲于2013年9月22日与第三人武汉跻巍公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，原告汪某某及其妻子金智玲向第三人武汉跻巍公司支付了购房款189，720元。被告郑某某的无权处分行为给原告汪某某造成的损失范围主要是指该房屋的升值价值，即原告汪某某及其妻子金智玲向第三人武汉跻巍公司实际支付的购房款189，720元与原告汪某某向被告郑某某实际支付的购房款71，000元的差额，为118，720元。原告汪某某要求赔偿购房损失182，470元的诉讼请求，本院在118，720元的范围内予以支持；超出部分，本院不予支持。
原告汪某某与被告郑某某签订《售房协议》，并直接将购房款支付给被告郑某某，第三人武汉跻巍公司与原告汪某某间不存在房屋买卖合同关系，且生效法律文书确定武汉跻巍公司欠付第三人武汉祁建公司工程款，并非欠付被告郑某某工程款。原告汪某某要求第三人武汉跻巍公司在欠付工程款范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
被告郑某某经本院公告传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、解除原告汪某某、被告郑某某于1999年7月18日签订的《售房协议》；
二、被告郑某某于本判决生效后向原告汪某某返还购房款71，000元；
三、被告郑某某于本判决生效后赔偿原告汪某某损失118，720元；
四、驳回原告汪某某的其他诉讼请求。
案件受理费5，102元、公告费650元，共计5，752元（原告汪某某已预交），由被告郑某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费5，102元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号832886，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　张　恒 人民陪审员　　付元姣 人民陪审员　　肖焕彬

书记员：杨静