汤某某与东方广华实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：汤某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京市昌平区人，住东方市。
委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。
被告：东方广华实业有限公司。地址：东方市东海路平安楼***房。
法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。

原告汤某某与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汤某某的委托诉讼代理人胡必武，被告东方广华实业有限公司的委托诉讼代理人岑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付延期交房的违约金19326元；2、判令被告立即为原告办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天H7-1210房的不动产登记证；3、判令被告立即向原告支付延期办理不动产登记证的违约金2722元（按照已付款总额每日万分之一的标准，从2017年11月29日起暂计算至2018年3月23日，实际计算至不动产登记证办理完成之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年12月6日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以238838元购买由被告开发建设位于东方市××镇的H7-1210房。原告已按照合同约定于2014年3月28日前分三次向被告支付了购房款214954元，后又于2016年11月28日支付购房款23884元。按照合同约定，被告本应在2015年12月30日前将经相关政府部门验收合格的房屋交付买受人原告使用，但被告并未能按约向原告交付验收合格的房屋，直到2016年11月28日才将至今尚未通过验收的房屋交付给原告使用。原告属于候鸟型类别的购房者，购房目的主要是每年来海南过冬时以便居住，平时偶尔居住或对外出租。因为被告未能按时交付房屋，原告来海南过冬时不得不自费住宿酒店，致使原告遭受了巨大损失；并且购房合同约定，如被告延期交房，应按照已付购房款的每日万分之十向原告支付违约金，但被告至今却并未对此有任何表示，不主动承担应承担的责任。对于被告延期交房，原告及其他业主多次寻找被告，实际交房前要求被告解决大家食宿问题及给予明确答复交房时间、交房后要求被告按约支付违约金，但被告均采用含糊其辞、拖、不答复等手段搪塞原告。虽然合同约定了高额的违约金，依法原告也有权要求被告依照合同执行，但出于再次给予开发商改过机会原则、以及如被告承诺积极支付延期交房违约金并在今后物业服务中为广大业主提供优良服务，原告可以只按照同期银行贷款利率主张违约金，即每日万分之2.7标准计算违约金，故被告应当向原告支付延期交房违约金为19326元（333天×0.00027每天×214954元=19326元），原告保留追究被告全部法律责任的权利，视其最终态度而定。另外，购房合同还约定，被告必须在将房屋交付给原告使用后365日内完成房屋的权属登记办证备案，即将房屋权属登记办理过户登记至原告名下，否则被告按已付房款总额1%向原告支付违约金。购房合同由被告设计提供，属于格式合同，有关延期办证违约金的约定，属于严重加重了原告的义务免除被告义务的条款，极不公平，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应当属于无效条款。出于公平原则以及市场交易惯例，被告应当按照每日万分之一向原告支付延期办证违约金，从2017年11月29日暂计算至2018年3月23日为2722元，实际计算至被告为原告办理房产权属证书完成之日止。综上所述，被告的行为已严重违约，并严重的损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。现原告为了维护自身的合法权益，特依法向法院起诉。
被告东方广华实业有限公司辩称：1.双方签订的商品房买卖合同中没有约定预期交房违约责任。原告也没有证据证明因逾期交房的任何损失应承担举证不能的法律后果。逾期交房违约金属于继续性债权，诉讼时效每日分别计算，对诉讼时效的抗辩海南辖区中已经有相关判例予以支持；2.原告的第一项诉讼请求部分超过时效，2015年10月1日前交房的在2017年10月1日后起诉已经超过了2年诉讼时效,不能通过诉讼时效延长；3.万分之十及万分之二点七计算违约金既没有合同约定也没有法律规定。根据最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释17条的规定，主张按照租金的标准予以赔付，被告也已经申请租金鉴定；4.万分之一的逾期办证也没有合同约定及法律规定，合同约定是按照已付房价款的百分之一，原告没有证据证明约定的逾期办证违约金过低，合同附件四中第二款也约定了原告应该缴纳相关税费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》《分户验收交房流程表》《交房收款流程表收款交接单》《收款证明收据》，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年12月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·0010415），约定：原告购买由被告开发建设的位于东方市××镇H7-1210的位于东方市××镇房，房屋总价款238838元，被告应于2015年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用。合同中对出卖人（被告）逾期交房超过360日时，买受人（原告）解除合同的情形进行了约定，但是对逾期交房超过360日时，不解除合同的情况没有进行约定；合同第十五条约定，被告应对在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并且约定在出卖人（被告）通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。另查，原告已向被告支付完购房款238838元。被告于2016年11月28日将房屋交付给原告使用，逾期交房共计333天。截止被告交房时，原告使用的房屋尚未验收合格，尚未办理不动产权证。

本院认为，本案有四个争议焦点。关于焦点一：原告要求被告支付部分延期交房违约金是否超过诉讼时效。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法总则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案中，被告交付房屋给原告使用时，房屋尚未验收合格，被告违反了商品房买卖合同中，关于房屋交付条件的约定，原告在明知该房尚未验收合格的情况下，仍同意收房使用，诉讼时效期间应从房屋交付使用之日（2016年11月28日）起算至原告起诉之日止，并未超过法定三年的时效期间，故被告关于诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。关于焦点二：被告是否应向原告支付逾期交房违约金，应以什么标准计付。被告未按约定的期限交付房屋，已构成违约，且原告的主张未超过法定的诉讼时效，故，原告要求被告支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于计付标准，虽然合同中对超过360日未交付房屋使用，原告愿意继续履行合同的情况下，违约金应如何计付的问题没有约定。但是违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。被告逾期交房影响了原告对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本院根据双方合同的履行情况，被告的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七的标准计算较为合理，即被告应承担的违约金为21474元（238838元×333天×0.00027），原告请求被告支付延期交房违约金19326元，并未超出被告应承担的范围。原告的该项诉讼请求，有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于焦点三：被告是否应立即为原告办理不动产权证。经查，由于我省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了被告需具备的条件及材料外，还需原告配合，目前原告也未提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故该项主张本院不予支持。关于焦点四：被告是否应向原告支付逾期办证违约金，应以什么标准计付。根据双方合同约定，被告没有在交房使用后365日内，将办理不动产权证登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称未办证的原因是原告没有将办证需要的资料交给被告，但是根据双方补充协议的约定，被告应书面通知原告向其提交相应的资料，但是被告没有书面通知原告，已经构成违约，其辩解意见，本院不予采纳。被告应按照约定向原告支付违约金，即已付房款总额的1%。原告已付房款的总额为238838元，1%为2388.38元，原告主张2722元已超出被告应承担的范围，超出部分本院不予支持。原告的该项诉讼请求，有事实根据及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告东方广华实业有限公司向原告汤某某支付逾期交房违约金19326元；
二、被告东方广华实业有限公司向原告汤某某支付逾期办理不动产权证的违约金2388.38元；
上述第一、二项，限被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤某某付清。
三、驳回原告汤某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费351.2元（原告已预交），由被告东方广华实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。

审判长 马忠诚
审判员 高筱妤
审判员 刘智莉

书记员： 符丽芳