毛建国
陈云
班建宁
柴军（宁夏海潮律师事务所）
原告（反诉被告）毛建国，男，汉族，住宁夏回族自治区金凤区。
委托代理人陈云，永宁县司法局法律服务中心法律工作者。
被告（反诉原告）班建宁，男，回族，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人柴军，宁夏海潮律师事务所律师。
原告毛建国与被告班建宁租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理，于2014年9月25日公开开庭进行了审理，原告毛建国及委托代理人陈云、被告班建宁到庭参加了诉讼。被告班建宁提出反诉后，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，分别于2014年12月10日、2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告毛建国及委托代理人陈云、被告班建宁及委托代理人柴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经庭审举证、质证，本院认为，原告为支持本诉提交的证据二、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八具备合法性、真实性、关联性，本院予以采信，对证明目的不采信；证据三、具备合法、真实、关联性，本院予以采信；证据一缺乏真实性，不予采信。
被告班建宁（反诉原告）为支持其对本诉的辩称提交的证据一，具备合法性、真实性、关联性，本院予以采信，对证明目的不予采信；为支持其反诉提交的证据二、证据三具备合法性、真实性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告均为餐饮经营的个体户。2012年度，毛建国、马文明与班建宁初步协商，租赁班建宁名下位于贺兰县金贵镇保南村正在经营的南湖农庄。同年9月4日，毛建国给付班建宁承包费7万元，作为2012年9月5日至2013年9月6日南湖农庄租赁的预付费用。同年9月6日，原、被告双方签订了一份《南湖农庄租赁协议》。协议主要约定如下内容:班建宁将其所有的南湖农庄租赁给毛建国使用、收益；租赁范围为农庄现有的餐厅房屋、厨房设备、凉棚、院内停车场、垂钓池等设施；餐厅及设施另附一份财产清单。租赁期限自2012年9月6日至2018年9月5日。第一年租赁费10万元，剩余期限每年12万元，合计70万元；承租人应当提前一个月支付次年租金。承租人毛建国另外向出租人班建宁交纳2万元保证金，合同履行期满后退还承租人。承租人在租赁期间另行安装电表使用、缴费。出租人在出租之前的债权自行处理，并且不得干涉承租人的经营管理。承租人经营期间的营业执照、税务登记证，由出租人协助办理，费用由承租人承担。承租人保证在合同结束后完好地返还出租人的设施。出租人违反租赁协议，赔偿当年租金的25%违约金；承租人违约的，出租人加收违约金25%，且不退还租金和押金。双方签字后协议生效。由于笔误原因，协议多处将“租赁”打印为“租凭”。租赁协议另附南湖农庄设施清单，载明有电视机一台、冷藏柜二台、冰柜一台、消毒柜一台、高压锅一台、电饼铛一台、光波炉一台、煤气灶一套、水槽一只、汤桶及炊具、餐具若干只等物品。农庄有客房13间（二百多平方米）、大厅约500平方米、停车场一处、渔池一个，房屋已进行装修，屋顶做了吊顶处理，墙壁进行了粉刷装饰。班建宁将上述租赁物品交付给毛建国后，毛建国着手进行经营。9月下旬，因下雨导致农庄个别房屋屋顶漏雨。10月27日，班建宁与毛建国、马文明就房屋漏雨、卫生间修建、室内暖气片供热等问题补充签订了一份《附加协议》。协议内容为，由班建宁负责三日内修复农庄卫生间确保正常使用；餐厅设施在通暖前调试正常；餐厅屋顶的漏雨问题于2013年6月15日前修缮正常。若上述问题逾期未修复，毛建国、马文明有权请人修理，修理费用从次年承包费中扣除。双方签字后协议生效。毛建国当日向班建宁交付了5万元现金，其中第一年度的租金3万元，合同约定的保证金2万元。毛建国在后期经营农庄的过程中，农庄餐厅的第五、第六间房屋屋顶出现局部破洞。2013年8月份，毛建国分二次向班建宁又交纳了2013年9月6日至2014年9月5日的租赁费共计12万元。同年9月7日、30日，因上述房屋漏雨问题，毛建国向班建宁手机发送文字信息，催促其进行维修。班建宁未对上述房屋进行维修；毛建国亦未进行维修。2014年7月26日，毛建国自行停止了农庄的营业，但未向班建宁返还租赁房屋及物品，也未交纳2014年9月6日至2015年9月5日的租赁费。现毛建国与班建宁就农庄的租赁合同履行事宜发生争议，分别向法院提起本诉、反诉，请求判如所请。
本院认为，原告与被告双方当事人签订的《南湖农庄租赁协议》及《附加协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在双方履行合同过程中，承租人毛建国因经营的农庄房屋出现漏雨现象多次要求出租人班建宁履行维修义务，而班建宁未履行，双方为此签订了附加协议，而出租人班建宁亦未在约定期限内履行维修义务，故构成违约。而毛建国在出租人不履行维修义务的情况下，自身亦未进行维修，导致农庄停止营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条 规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”毛建国与班建宁双方租赁合同履行过程中协商订立的《附加协议》，约定了“以上协议条款如果甲方（班建宁）在规定日期不能按时修好，乙方（毛建国）有权请人负责修理，所发生的费用由乙方（毛建国）从甲方（班建宁）第二年的承包费里扣除。”双方就维修事宜赋予了承租人毛建国选择维修房屋的权利；而房屋维修的义务人仍然为出租人班建宁。
关于原告毛建国本诉提出解除合同的诉求，出租人班建宁与承租人毛建国未约定合同解除的具体情形，合同的解除应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条 规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”毛建国在合同履行过程中，因对方违约而明确表示不履行合同义务采用民事诉讼的形式要求解除双方订立的租赁合同及附加协议，符合法定解除条件，故毛建国主张解除双方于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》的诉讼请求，本院予以支持。因本租赁合同的解除不具有溯及力，毛建国应当向班建宁交纳合同解除前的租金，故毛建国主张班建宁退还2013年7、8月份2万元租赁费的诉讼请求，本院不予支持。毛建国与班建宁解除租赁合同后，班建宁继续保管毛建国交纳的2万元保证金缺乏法律依据，故毛建国主张班建宁退还2万元押金的诉讼请求，本院予以支持。毛建国主张班建宁赔偿其不能正常营业造成的8万元损失费，因未提交相应的证据加以证实，本院不予支持。
关于班建宁的反诉，《南湖农庄租赁协议》、《附加协议》系有效合同。反诉人班建宁的反诉标的与本诉具有牵连性，本案合并审理符合法律规定。承租人毛建国因班建宁违约以诉讼方式明确表示不再履行租赁合同，符合合同法定解除条件，承租人毛建国亦因为班建宁不履行维修义务而停业，故双方继续履行合同缺乏必要的条件，应当解除双方订立的租赁合同及附加协议。由于出租人班建宁未对租赁物出现瑕疵及时维修，导致承租人不能全面使用，出租人班建宁应当减收相应的租赁费。按照租赁合同计算，2014年9月6日至2015年5月27日的租金为8.9万元，鉴于本案的审理情况，本院酌定承租人毛建国给付出租人班建宁3万元租金为宜（租赁费交纳期间为2014年9月6日至2015年5月27日）。故班建宁请求毛建国2014年9月6日至2015年度租金12万元，本院仅支持3万元。出租人班建宁出租给承租人毛建国的部分房屋有瑕疵，且不履行维修义务，导致出租人不能正常使用而拒付续期租赁费，故反诉原告班建宁请求被反诉人毛建国承担3万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条 、第二百二十五条 、第二百二十一条 、第九十四条 、第九十六条 、第九十七条 、第一百零七条 以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释（二）》第九十条 、第九十一条 之规定，判决如下:
一.解除原告毛建国与被告班建宁于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》；
二.被告班建宁返还原告毛建国押金2万元，于本判决生效之日起十日内返还；
三.反诉被告毛建国给付反诉原告班建宁租赁费3万元，于本判决生效之日起十日内交付；
四.驳回本诉原告毛建国其它诉讼请求；
五.驳回反诉原告班建宁其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2700元，由原告毛建国负担2250元，被告班建宁负担450元。
本案反诉案件受理费1650元，由反诉原告班建宁负担1320元，反诉被告毛建国负担330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
本院认为，原告与被告双方当事人签订的《南湖农庄租赁协议》及《附加协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在双方履行合同过程中，承租人毛建国因经营的农庄房屋出现漏雨现象多次要求出租人班建宁履行维修义务，而班建宁未履行，双方为此签订了附加协议，而出租人班建宁亦未在约定期限内履行维修义务，故构成违约。而毛建国在出租人不履行维修义务的情况下，自身亦未进行维修，导致农庄停止营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条 规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”毛建国与班建宁双方租赁合同履行过程中协商订立的《附加协议》，约定了“以上协议条款如果甲方（班建宁）在规定日期不能按时修好，乙方（毛建国）有权请人负责修理，所发生的费用由乙方（毛建国）从甲方（班建宁）第二年的承包费里扣除。”双方就维修事宜赋予了承租人毛建国选择维修房屋的权利；而房屋维修的义务人仍然为出租人班建宁。
关于原告毛建国本诉提出解除合同的诉求，出租人班建宁与承租人毛建国未约定合同解除的具体情形，合同的解除应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条 规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”毛建国在合同履行过程中，因对方违约而明确表示不履行合同义务采用民事诉讼的形式要求解除双方订立的租赁合同及附加协议，符合法定解除条件，故毛建国主张解除双方于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》的诉讼请求，本院予以支持。因本租赁合同的解除不具有溯及力，毛建国应当向班建宁交纳合同解除前的租金，故毛建国主张班建宁退还2013年7、8月份2万元租赁费的诉讼请求，本院不予支持。毛建国与班建宁解除租赁合同后，班建宁继续保管毛建国交纳的2万元保证金缺乏法律依据，故毛建国主张班建宁退还2万元押金的诉讼请求，本院予以支持。毛建国主张班建宁赔偿其不能正常营业造成的8万元损失费，因未提交相应的证据加以证实，本院不予支持。
关于班建宁的反诉，《南湖农庄租赁协议》、《附加协议》系有效合同。反诉人班建宁的反诉标的与本诉具有牵连性，本案合并审理符合法律规定。承租人毛建国因班建宁违约以诉讼方式明确表示不再履行租赁合同，符合合同法定解除条件，承租人毛建国亦因为班建宁不履行维修义务而停业，故双方继续履行合同缺乏必要的条件，应当解除双方订立的租赁合同及附加协议。由于出租人班建宁未对租赁物出现瑕疵及时维修，导致承租人不能全面使用，出租人班建宁应当减收相应的租赁费。按照租赁合同计算，2014年9月6日至2015年5月27日的租金为8.9万元，鉴于本案的审理情况，本院酌定承租人毛建国给付出租人班建宁3万元租金为宜（租赁费交纳期间为2014年9月6日至2015年5月27日）。故班建宁请求毛建国2014年9月6日至2015年度租金12万元，本院仅支持3万元。出租人班建宁出租给承租人毛建国的部分房屋有瑕疵，且不履行维修义务，导致出租人不能正常使用而拒付续期租赁费，故反诉原告班建宁请求被反诉人毛建国承担3万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条 、第二百二十五条 、第二百二十一条 、第九十四条 、第九十六条 、第九十七条 、第一百零七条 以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释（二）》第九十条 、第九十一条 之规定，判决如下:
一.解除原告毛建国与被告班建宁于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》；
二.被告班建宁返还原告毛建国押金2万元，于本判决生效之日起十日内返还；
三.反诉被告毛建国给付反诉原告班建宁租赁费3万元，于本判决生效之日起十日内交付；
四.驳回本诉原告毛建国其它诉讼请求；
五.驳回反诉原告班建宁其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2700元，由原告毛建国负担2250元，被告班建宁负担450元。
本案反诉案件受理费1650元，由反诉原告班建宁负担1320元，反诉被告毛建国负担330元。
审判长：杨学生
审判员：赵宁
审判员：保金瑞
书记员：蔡嘉彬
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