武汉世纪都会商场有限公司与随州市广通电讯有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉世纪都会商场有限公司，住所地武汉市江汉区江汉
路187号世纪都会广场三楼75号。
法定代表人：周伟淦，董事长。
委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：随州市广通电讯有限公司，住所地湖北省随州市解放路11号。
法定代表人：刘明波，总经理。
委托诉讼代理人：佘运兵，湖北卓创德赛律师事务所律师。

原告武汉世纪都会商场有限公司（以下简称世纪都会公司）与被告随州市广通电讯有限公司（以下简称广电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪都会公司的委托诉讼代理人殷滤、程林及被告广电公司的委托诉讼代理人佘运兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪都会公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签署的《世纪都会广场商铺租赁合同》；2.确认原告世纪都会公司有权没收被告广电公司已支付的经营保证金；3.被告广电公司向原告世纪都会公司支付拖欠的租金55060.8元、物业服务费17056.52元及推广费2490元，合计74607.32元暂计算至2017年11月30日，实际计算至判决解除之日止；4.被告广电公司支付逾期付款违约金2741.82元暂计算至2017年11月30日，实际计算至判决解除之日止，并赔偿招商空置损失82591.2元；5.本案诉讼费由被告广电公司承担。事实与理由：原、被告于2017年2月23日签署了《世纪都会广场商铺租赁合同》，被告广电公司向原告世纪都会公司承租世纪都会商场五层5042号商铺。合同签订后，原告世纪都会公司依约向被告广电公司交付商铺，被告广电公司于2017年4月30日开始营业。但被告广电公司于2017年8月2日向原告世纪都会公司提出解约，在双方并未达成一致的情况下，被告广电公司单方于2017年8月31日撤场，尚欠原告世纪都会公司租金等款项至今未付。被告广电公司的违约行为，给原告世纪都会公司造成了巨大的经济损失。为此，原告世纪都会公司诉至法院，请求判如所请。
被告广电公司辩称，1、原告世纪都会公司在合同缔结、履行过程中存在隐瞒实情和违约行为，本公司在租赁期间持续亏损，具备法定解除情形；2、涉案合同自本公司解除通知到达原告世纪都会公司时已经解除，无需与原告世纪都会公司协商一致；3、原告世纪都会公司主张没收经营保证金、解约后的租金、物业服务费、推广费及违约金和赔偿招商期间的空置损失，缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告世纪都会公司的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》，《变更登记通知书》《退租申请》《关于催交租金等费用的函》、快递单及签收记录、收据、销售数据表、照片、电子邮件及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月23日，和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司（出租方下称甲方）与被告广电公司（承租方下称乙方）签订了《世纪都会广场商铺租赁合同》，约定甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，甲方同意按本合同约定的条件将世纪都会广场五层5042号商铺出租给乙方经营数码产品并以“OPPO”作为商号名称，由乙方按自筹资金、自担风险、自负盈亏原则进行经营；该租赁商铺建筑面积为114.71平方米，套内建筑面积为62.25平方米；租赁期为固定期限2年，从租赁期开始日起算；租赁期开始日为2017年4月1日，但甲方有权因应该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。合同约定该租赁商铺的租金包括基本租金及提成租金，租赁期第一年每月基本租金为13765.20元，每月提成租金为当月总营业额的3%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；第二年每月基本租金为14453.46元，每月提成租金为当月总营业额的3.5%减去当月基本租金后的差额部分；每月的物业服务费为4264.13元、推广费为622.50元。合同还约定，乙方应自本合同签署之日起7日内，向甲方支付经营保证金54087.99元；若由于乙方的原因提前终止本合同，甲方无需向乙方退还经营保证金余额。乙方每次对该房产进行装修时，应向甲方支付装修押金3797.25元，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，甲方在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方。除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用。乙方违反本合同的约定或根据本合同约定，构成或视为严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金。乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施。在开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业。如果未经书面批准而停业或停业后不及时恢复营业或不按书面批准的停业安排停业，将视为乙方严重违约，甲方有权依据合同约定解除合同，并要求乙方承担相应的违约责任。甲方应于租赁期开始日向乙方交付该房产，乙方应配合甲方办理移交该房产的手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至甲方将该房产首次交付给乙方时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。双方保证在本合同下提交的通讯地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知另一方；否则，如因提交的资料不实或更新资料不及时而导致通知送达不到的后果，其风险及责任由过错方自行承担。
另查明，合同签订后，被告广电公司向原告世纪都会公司缴纳了经营保证金54087.99元，并于2017年4月30日开业。合同履行中，因经营亏损严重，被告广电公司于2017年7月28日向原告世纪都会公司发送的电子邮件载明：“我司是M+商场5楼5042商铺OPPO专卖店的租户，自商场开业以来，由于商铺位置原因，周围大面积空铺，生意难以为继……现我们决定于2017年7月31日关闭OPPO专卖店，同时申请提前解除5042商铺的租赁合同，并退还我们商铺的经营保证金……”原告世纪都会公司未予答复。同年8月2日，被告广电公司通过电子邮件向原告世纪都会公司发出《退铺申请》称，自商场开业以来，由于商铺位置原因，周围大面积空铺，生意难以为继……我们与OPPO厂家沟通过数次，希望能得到厂家的支持，但是厂家也没同意……现我们决定于2017年8月10日关闭OPPO专卖店，并将店铺恢复为毛坯状态交还给贵公司，同时申请提前解除5042商铺的租赁合同。被告广电公司还于同年8月9日、14日分别向原告世纪都会公司发送邮件，表示对原告世纪都会公司扣除经营保证金不予认可，并要求退还经营保证金。2017年8月31日晚，被告广电公司将承租的商铺恢复原状后交给了原告世纪都会公司。
再查明，2017年5月16日，和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司变更为武汉世纪都会商场有限公司。被告广电公司已将租赁商铺的租金、物业费及推广费缴至2017年7月，之后未再向原告世纪都会公司缴纳租金等相关费用。2017年8月22日、11月17日，原告世纪都会公司向被告广电公司发送《关于催交租金等费用的函》，催要所欠租金及逾期付款违约金。

本院认为，原、被告签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。合同履行中，被告广电公司因经营亏损严重，多次申请撤铺，并于2017年8月31日将租赁商铺恢复原状后交给原告世纪都会公司，原告世纪都会公司实际接受了该商铺，应推定双方签订的租赁合同于2017年8月31日协商解除。被告广电公司将租金缴至2017年7月31日，尚欠原告世纪都会公司2017年8月1日至合同解除之日（2017年8月31日）的租金、物业费及推广费18651.83元（13765.20+4264.13+622.50=18651.83元）。依照合同约定，被告广电公司欠缴相关费用超过30日的，视为严重违约，原告世纪都会公司有权直接在经营保证金中扣除其欠缴的费用及相应的违约金……因此，上述款项在经营保证金中扣除后，被告广电公司缴纳的经营保证金余额为35436.16元（54087.99-18651.83=35436.16元）。同时，被告广电公司提前解除合同属违约，应向原告世纪都会公司承担违约责任。合同约定的经营保证金系被告广电公司保证正常经营的担保，属违约金的性质，违约金的数额应结合原告世纪都会公司的实际损失来确定。原告世纪都会公司主张其损失为6个月招租期的租金损失，本院认为，涉案商铺至原告世纪都会公司起诉时尚无人承租，原告世纪都会公司主张的招租期过长，应酌情缩短即损失确定为3个月的租金41295.60元为宜。该款项足以填补原告世纪都会公司的实际损失，且原告世纪都会公司接收商铺后，应依照法律规定及时采取减损措施防止损失扩大，未采取适当措施不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原告世纪都会公司主张没收被告广电公司缴纳的经营保证金，实际上是要求被告广电公司承担因违约造成的损失。现原告世纪都会公司商铺空置期间的租金损失为41295.60元，被告广电公司的经营保证金余额为35436.16元，被告广电公司还应向原告世纪都会公司赔偿损失5859.44元（41295.60-35436.16=5859.44元）。原告世纪都会公司主张被告广电公司支付2017年9－11月的租金、物业管理费及推广费等费用，缺乏事实和法律依据。被告广电公司辩称原告世纪都会公司在合同的缔结及履行中有隐瞒实情和违约的行为，未向本院提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。被告广电公司辩称租赁期间持续亏损，具备法定解除情形，本公司的解除合同通知到达原告世纪都会公司时合同已经解除。本院认为，双方在履行合同中，被告广电公司未举证证明原告世纪都会公司的违约事实。相反，被告广电公司违反合同约定提前撤铺，被告广电公司系违约方。依照法律规定，违约方不享有合同解除权。且被告广电公司向原告世纪都会公司发出的是撤铺申请，并非解除合同的通知。因此，被告广电公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，原告世纪都会公司要求解除合同及被告广电公司赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。原告世纪都会公司的其他诉请，于法无据，本院不予支持。被告广电公司辩称原告世纪都会公司违约、被告广电公司的合同解除通知到达原告世纪都会公司时合同已经解除的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告武汉世纪都会商场有限公司与被告随州市广通电讯有限公司签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2017年8月31日解除；
二、被告随州市广通电讯有限公司向原告世纪都会公司赔偿损失5859.44元；
三、驳回原告武汉世纪都会商场有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费1749元，由原告武汉世纪都会商场有限公司负担1685元，被告随州市广通电讯有限公司负担64元（此款原告武汉世纪都会商场有限公司已垫付，被告随州市广通电讯有限公司连同上述判决款项一并支付给原告武汉世纪都会商场有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员 余文庆

书记员： 施圣杰