敦化市源祥物业服务处与孙某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：敦化市源祥物业服务处。住所：敦化市民主街力源综合楼。
经营者：张然，男，满族，xxxx年xx月xx日出生，住敦化市胜利街新源居3期11号楼1单元101室。
委托代理人：李春华，该服务处职员。
被告：孙某某，住敦化市。
委托代理人：刘晓艳，住敦化市，系被告孙某某妻子。

原告敦化市源祥物业服务处（以下简称敦化源祥物业）与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法由代理审判员佟圣伟适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告敦化源祥物业委托代理人李春华，被告孙某某及其委托代理人刘晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
敦化源祥物业诉称：被告孙某某系敦化市鑫城阁小区业主，居住于鑫城阁小区A座5单元6楼东侧，住房面积88.68平方米。原告为其提供物业服务，根据物业服务合同约定，物业费收费标准为0.68元/平方米/月，原告按照物业服务合同约定已尽到服务义务，被告至今未交纳2013年9月1日至2016年8月31日共三年的物业费2172元（88.68平方米×0.68元/平方米/月×12月×3年）。该款经原告多次催要至今未果，诉至法院，请求法院判令被告孙某某立即支付物业费2172元。
孙某某辩称：我是鑫城阁小区A座5单元6楼东侧业主，房屋面积为88.68平方米，我确实没有交纳2013年9月1日至2016年8月31日之间共三年的物业费。我认为与原告之间不存在物业服务合同关系，原、被告之间并未签订物业服务合同，我方不清楚业主委员会的成立，这是业主委员会私自签订的合同，现在业主委员会已经解散了。原告所持有的物业服务合同属于无效合同，不产生法律效力。原告没有做到物业职责，电子门没有好的都坏了，声控灯有问题，小区清雪不好，有时清有时不清，楼梯间卫生不打扫，绿化没有做过，院子里杂草丛生，小区内有私搭乱建的，物业不管理，小区缓台上的瓷砖破损原告不管，房屋外墙也没有维护过。且我家房屋漏雨，原告方一直未予修理，故原告应免收物业服务费用。本案原告所主张的2013-2014年的物业费已经超过诉讼时效，并未向我方催缴过。对于2014年、2015年度的物业费我同意部分交纳，我只同意一共交700元物业费。
经审理查明：孙某某系敦化市鑫城阁小区A座5单元6楼东侧房屋的业主，房屋面积88.68平方米。2013年9月1日，敦化源祥物业与敦化市胜利街鑫城阁小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定住宅的物业费收费标准为0.68元/平方米/月。2013年9月1日至2016年8月31日期间，敦化源祥物业为孙某某提供物业服务，现孙某某拖欠敦化源祥物业2013年9月1日至2016年8月31日之间的物业费。

本院认为：敦化源祥物业与鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对孙某某具有约束力，被告孙某某不知道业主委员会，其本人未在物业服务合同上签字并不能影响该合同的效力，现敦化源祥物业已经按合同约定履行了提供物业服务的义务，孙某某应按合同约定履行交纳物业费的义务。现孙某某抗辩称2013年9月1日至2014年8月31日之间的物业费已超过诉讼时效，敦化源祥物业仅提交了索要欠费催告函，证明其在2015年3月24日向孙某某索要过2013年度物业费，但孙某某表示并未收到过该催告函，且敦化源祥物业亦无其他证据证明该催告函确已向孙某某送达，故仅凭该催告函不足以导致诉讼时效中断，故本院认为至敦化源祥物业本次起诉时，2013年9月1日至2014年8月31日之间的物业费已超过诉讼时效，对该年度物业费本院不予支持。因孙某某未交纳2014年9月1日至2016年8月31日之间的物业费，其行为属违约行为，应当承担违约责任。现敦化源祥物业主张孙某某给付2014年9月1日至2016年8月31日之间的物业费1448元（88.68平方米×0.68元/平方米/月×12月×2年），有事实和法律依据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十四条；《物业管理条例》第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：

一、被告孙某某于本判决生效之日立即给付原告敦化市源祥物业服务处2014年9月1日起至2016年8月31日间的物业费1448元；
二、驳回原告敦化市源祥物业服务处的其他诉讼请求。
如果被告孙某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙某某负担。
本判决为终审判决。

代理审判员　　佟圣伟

书记员：苏红丽