抚顺市金城物业管理有限公司与曹某博物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人:郭永梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵修帅，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：徐盛艳，该公司法律顾问。
被告：曹某博，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住抚顺市新城路。

原告抚顺市金城物业管理有限公司诉被告曹某博物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵修帅、徐盛艳，被告曹某博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院判令被告立即给付拖欠原告的物业费6426元及违约金（从2013年1月至2017年12月，共计5年），并要求被告给付2018年物业费1285.2元；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告是抚顺市金城物业管理有限公司的业主，原告与被告于2010年12月30日签订《金凤春城物业服务公约》，合同约定原告为被告提供物业服务的范围包括：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、园林绿地的管理服务；3、公共区域环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与竣工交付使用时的验收交接；6、本物业范围内机动车行使、停放管理；7、物业档案资料的管理；8、地下停车场的管理。被告房屋面积为89.23平方米，原告按照建筑面积每月每平方米向被告收取1.2元的服务费，被告每月应交纳物业服务费107.1元，每年为1285.2元，原告每年12月一次性向被告收取。合同签订后原告依据约定的服务范围认真为被告提供优质的物业服务，被告仅交纳了2011年和2012年两年的物业费，被告5年共拖欠原告物业费6426元。从2013年至今被告只享受原告的物业服务，却不向原告交纳物业费用。由于被告的违约行为，给原告的经营管理造成了极坏的影响，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称，2012年4月至今，客厅落地窗周围渗水，多次报修维修，问题至今还存在。因为窗户漏雨，造成落地窗周围地砖松动。只要原告修理好，我马上就交物业费。
经审理查明，被告曹某博系位于抚顺市顺城区某房屋业主，房屋建筑面积89.23平方米。2011年1月1日，原告和被告签订一份《业主公约》，《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括：由原告为被告居住的抚顺市顺城区金凤春城小区提供物业服务；被告应按照协议及时向原告交纳物业服务费用；多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取，高层住宅按照1.2元收取（含电梯费）；如逾期交纳各项费用，除补交所欠费用外，还应交纳违约金等。《物业服务公约》中关于原告的物业管理服务内容的约定主要包括：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内机动车行使、停放管理；物业档案资料的管理；物业停车场的管理等。合同签订后，原告为金凤春城小区提供物业服务至今。被告于2010年12月30日办理入住，物业费已交纳至2012年12月31日。2017年12月4日原告向被告书面催缴物业费。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《业主公约》、欠费情况明细、物业费收缴通知单及双方的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经双方相互质证及本院审查，可以作为定案依据。

本院认为，原、被告签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。原告为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业服务，理应支付物业费用。对于被告以房屋窗户漏雨为由拒交物业服务费一节，根据双方签订的《物业服务公约》中对共用部位及共用设施设备的约定，被告房屋中的窗户并不属于共用部位或共用设施设备，不属于原告的服务范围，被告不能以此拒交物业费。如该房屋的窗户仍在建设单位的质量保修期内，被告应向房屋建设单位主张权利。被告的物业服务费交纳至2012年12月31日，现原告主张2013年1月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为7709.47元（89.23平×1.2元×72月）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决如下：

一、被告曹某博于本判决生效后十日内给付原告抚顺市金城物业管理有限公司2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费7709.47元；二、驳回原告抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告曹某博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。

审判员 刘军红

书记员： 杨晓婷