恩施天某置业服务有限公司与湖北康某房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：恩施天某置业服务有限公司。住所地：恩施市航空大道中大御城7楼。统一社会信用代码：91422800559704930Q。
法定代表人：熊军，总经理。
委托诉讼代理人：王杰，湖北夷水律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖北康某房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇前进街110号。统一社会信用代码：91422826571515876U。
法定代表人：张周双，总经理。
委托诉讼代理人：庾万胜，湖北荆南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈行康，系湖北康某房地产开发有限公司工作人员。

原告恩施天某置业服务有限公司（以下简称天某置业公司）与被告湖北康某房地产开发有限公司（以下简称康某地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案。在诉讼中，康某地产公司向本院提起反诉，本院予以准许，并合并审理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，天某置业公司的委托诉讼代理人王杰、康某地产公司的委托诉讼代理人庾万胜、陈行康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天某置业公司向本院提出诉讼请求：1、康某地产公司向天某置业公司支付剩余佣金及溢价分成855609.90元，庭审中变更为817888元；2、康某地产公司承担本案诉讼费用。
事实和理由：2015年9月18日，天某置业公司与康某地产公司签订《房产代理销售合同》，约定由天某置业公司独家代理销售康某地产公司开发的咸丰县“江南.春天”楼盘，并对销售费用的承担、价格、代理期限等进行了约定。合同签订后，天某置业公司按约定入场进行该楼盘的销售工作，双方于2016年2月17日协商解除合同，康某地产公司承诺在合同解除后即向天某置业公司支付佣金及溢价分成。合同解除后，天某置业公司于2月底从“江南.春天”销售部撤场，但康某地产公司未给天某置业公司支付剩余佣金及溢价分成，天某置业公司于2016年7月26日进行了催告，康某地产公司至今未履行付款义务。
康某地产公司辩称，1、天某置业公司与康某地产公司签订的房产代理销售合同没有解除，天某置业公司应当履行房产代理合同上的相关义务。2、天某置业公司擅自违约给康某地产公司造成了巨大的损失，康某地产公司就损失已向人民法院提起诉讼。3、天某置业公司所享有的佣金及溢价分成的前提条件是天某置业公司必须履行房产代理销售合同的义务。因天某置业公司没有履行义务，所以康某地产公司不存在支付剩余佣金及溢价分成的义务。
康某地产公司向本院提出反诉请求：1、依法驳回天某置业公司的诉讼请求；2、天某置业公司履行2015年9月18日与康某地产公司签订的《房产代理销售合同》；3、天某置业公司支付康某地产公司违约金200000元，赔偿因天某置业公司单方终止《房产代理销售合同》给康某地产公司造成的损失1432741.22元；4、天某置业公司承担本诉与反诉的诉讼费。事实及理由：2015年9月18日，康某地产公司与天某置业公司签订了《房地产代理销售合同》，合同约定：康某地产公司指定天某置业公司独家代理销售“江南春天”项目，总套数约250套。……天某置业公司代理销售期限及任务为合同签订之日起至本项目综合楼验收合格三个月止，天某置业公司应完成本项目可销售面积85%以上，并在签订合同五个工作日内派驻不少于四人的工作人员进驻售楼部。双方任何一方无故终止合同，需向对方支付违约金200000元，并赔偿相应的损失。签订合同后，天某置业公司于2015年10月28日才开始履行合同，2016年2月29日，在双方未协商一致的情况下，天某置业公司撤走其工作人员，造成康某地产公司巨大的损失。现康某地产公司提起反诉，请求支持康某地产公司的诉请。
天某置业公司辩称，1、双方的合同已经于2016年2月17日在天某置业公司的办公室达成解除协议，约定在2016年2月底解除。2、康某地产公司既要求履行合同又要求支付违约金，两个请求相互冲突。3、康某地产公司主张的损失与天某置业公司没有关联性，且损失是否存在也存在疑问。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
天某置业公司提交的天某销售统计报表（9.18至2.29止）及张隽、李春芳、李会、袁倩的劳动争议仲裁裁决书、判决书等，证明张隽、李春芳、李会、袁倩于2015年10月1日就已经开始从事销售工作，天某置业公司销售房屋84套，加上天某置业公司进驻前定购客户，经天某置业公司进驻后签订合同的7套，共计91套；康某地产公司提交的吴珊等7人的证明、咸劳人仲案字（2016）116号仲裁裁决书和（2016）鄂2826民初1087号民事判决书及天某置业公司2015年10月28日至2016年2月29日实际售房明细，证明天某置业公司于2015年10月28日开始履行销售合同，销售房屋62套。针对双方提交的证据及证明目的，本院认为，关于天某置业公司开始销售时间问题：根据张隽、李春芳、李会、袁倩的劳动争议仲裁裁决书，能够证实天某置业公司开始从事销售工作的时间为2015年10月1日。康某地产公司提交的证据缺乏证明力，不予采信。关于天某置业公司销售房屋套数问题：根据双方签订的代理销售合同第六条约定，天某置业公司销售房屋的期间应从2015年10月1日开始计算至2016年2月29日止，天某置业公司提交的天某销售统计报表（9.18至2.29止）共计91套房屋，其中2015年9月30日之前签订合同的6套房屋不在2015年10月1日至2016年2月29日期间内；杨艳龙、王子龙的合同签订时间虽然在2016年2月29日之后，但杨艳龙、王子龙与李九洲等人的情况相同，均是安置房屋，且主要房款的交款时间在2015年10月1日至2016年2月29日期间内，应认定杨艳龙、王子龙购买的房屋属于天某置业公司销售范围内；朱华艳、贺小红虽然与康某地产公司于2017年解除了房屋买卖合同关系，但朱华艳、贺小红签订合同时间在2015年10月1日至2016年2月29日期间内，应认定朱华艳、贺小红购买的房屋属于天某置业公司销售房屋范围内。故认定天某置业公司销售的房屋有85套。康某地产公司提交的天某置业公司2015年10月28日至2016年2月29日实际售房明细与本院认定的天某置业公司销售房屋套数不符，本院对其证明目的不予采纳。康某地产公司提交的康某公司2016年3月1日至2016年10月31日实际售房明细及湖北省建设工程施工合同与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
本院经审理认定事实如下：康某地产公司在咸丰县××镇××街开发修建有“江南.春天”1号商住楼，并办理了商品房预售许可证。2015年9月18日，天某置业公司（乙方）与康某地产公司（甲方）签订《房产代理销售合同》，主要约定：“双方就康某地产公司开发的“江南.春天”项目的代理销售事宜协商达成协议：一、销售方式和范围：甲方指定乙方独家代理销售其开发的咸丰县“江南.春天”项目，总销售套数约250套（具体可售房源以最终双方签字确认为准）。二、费用承担：1、本项目销售过程中的营销推广费用及办公费用由甲方承担，包括开盘费用、电视广告等，一期广告费用控制在50万元以内，乙方承担本项目销售过程中所产生电话费及营销人员工资、提成、生活费、福利费等。三、销售价格：甲方按照每平方米3100元的销售均价作为底价给予乙方销售，涉及到特价或力度较大促销活动时，由乙方报甲方审批同意后执行，但此项不受甲乙双方设定的销售底价约束。四、代理期限及销售任务：自本合同签订之日起至本项目综合验收合格三个月止，乙方必须完成本项目可销售面积的85%以上。五、佣金及溢价：甲方按本合同约定底价总金额的1.5%给予乙方提取佣金，乙方在实际销售过程中超出底价部分为溢价，甲乙双方各按7：3分成（即甲方占70%，乙方占30%）。六、结算及付款：1、凡任何客户与甲方签订商品房买卖合同，并按约定付齐房款，则视为乙方业绩，甲方即按本合同约定佣金及溢价标准给予乙方办理结算；2、甲方每月10日前支付乙方上月佣金及溢价收益的80%，剩余部分在乙方完成销售任务时一次性支付给乙方；3、甲方每月10日前拨付乙方当月基础费用50000元，此费用在乙方之后的佣金中扣除；4、乙方进驻前订购客户，经乙方进驻后签订合同者，则视为乙方业绩。九、其他事宜违约责任：甲乙双方任何一方无故终止合同，则按此方违约，则违约方须向对方支付违约金200000元，同时赔偿对方因违约方所造成的相应损失。”合同签订后，天某置业公司聘用康某地产公司原部分职工从2015年10月1日开始进行销售工作，至2016年2月底停止销售工作，天某置业公司于2016年2月底撤离工作场地。随后，天某置业公司将其销售的房屋统计结果提交给康某地产公司，康某地产公司在该统计报表上签署意见：“收到天某置业公司报送销售统计报表一份计六页，此报表部分数据暂存异议，待具体结算时双方协商办理。”
天某置业公司在2015年10月1日至2016年2月底期间共计销售房屋85套，具体情况统计如下：

本院认为，天某置业公司与康某地产公司签订的《房产代理销售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据天某置业公司和康某地产公司的诉讼主张及抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：一、天某置业公司与康某地产公司签订的《房产代理销售合同》是协商解除或是单方解除，如何承担违约责任；二、天某置业公司请求的佣金及溢价分成能否支持；三、康某地产公司请求的损失能否支持。对此本院分析评判如下：
一、天某置业公司与康某地产公司签订的《房产代理销售合同》是协商解除或是单方解除，如何承担违约责任。
天某置业公司已于2016年2月29日停止销售工作并撤离工作场地，之后，康某地产公司开始对未销售的房屋继续销售，并已销售了部分房屋。天某置业公司与康某地产公司签订的合同已丧失了继续履行合同实现其合同目的的前提条件，双方签订的合同事实上已经解除，故本院对康某地产公司要求天某置业公司继续履行合同的诉讼请求不予支持。天某置业公司诉称经与康某地产公司于2016年2月17日就合同解除事宜协商一致，康某地产公司称双方并未协商解除合同，天某置业公司停止销售工作并撤离工作场地是擅自终止合同的行为。本院认为，天某置业公司与康某地产公司签订的合同约定“总销售套数约250套，自本合同签订之日起至本项目综合验收合格三个月止，天某置业公司必须完成本项目可销售面积的85%以上。”天某置业公司和康某地产公司签订的合同中没有约定解除合同的条款，也没有法定的合同解除情形，天某置业公司未提交证据证实双方于2016年2月17日就合同解除事宜协商一致，康某地产公司对天某置业公司所称的2016年2月17日就合同解除事宜协商一致不予认可，天某置业公司在2016年2月底前停止销售工作并撤离工作场地，未完成合同约定的销售任务，也未达到合同约定的销售期限。综上，天某置业公司停止销售工作并撤离工作场地属单方终止履行合同，也就是双方合同中约定的双方任何一方无故终止合同的情形。天某置业公司与康某地产公司签订的合同中对违约条款约定为“甲乙双方任何一方无故终止合同，则按此方违约，则违约方须向对方支付违约金200000元，同时赔偿对方因违约方所造成的相应损失”天某置业公司单方终止履行合同，天某置业公司违约，应承担违约责任，康某地产公司要求天某置业公司支付违约金200000元，符合双方的合同约定，本院予以支持。
二、天某置业公司请求的佣金及溢价分成能否支持。
根据双方签订的合同第五、六条约定，计算佣金及溢价分成的前提是要确定天某置业公司的销售业绩，即天某置业公司销售房屋的套数和收到的房款。天某置业公司销售房屋的套数为85套，按每平方米3100元作为底价计算，天某置业公司销售的85套房屋底价总额为23308252.20元，按1.5%计算佣金为349623.78元；溢价部分为560577元，按30%的比例分成为168173.10元。康某地产公司应支付天某置业公司佣金和溢价分成共计517796.88元，减去康某地产公司已经支付的200000元，康某地产公司还应支付天某置业公司佣金和溢价分成317796.88元。
三、康某地产公司请求的损失能否支持。
康某地产公司要求天某置业公司赔偿损失1432741.22元，包括天某置业公司擅自撤离后销售均价下滑的损失206175.80元和2016年3月至10月平均每月少销售房屋5.1套所产生的资金利息损失1226565.42元。本院认为，天某置业公司对康某地产公司主张的损失不予认可，康某地产公司亦未提交充分证据予以证实，故康某地产公司主张的损失缺乏证据证实，本院不予支持。
综上分析，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

一、湖北康某房地产开发有限公司支付恩施天某置业服务有限公司佣金和溢价分成317796.88元。
二、恩施天某置业服务有限公司支付湖北康某房地产开发有限公司违约金200000元。
以上内容限本判决生效后十五日内履行。
三、驳回恩施天某置业服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回湖北康某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12356元，恩施天某置业服务有限公司承担6556元，湖北康某房地产开发有限公司承担5800元；反诉案件受理费9747元，恩施天某置业服务有限公司承担1747元，湖北康某房地产开发有限公司承担8000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈桥森 审　判　员　　刘　洋 人民陪审员　　白青枝

书记员：武轶凡